Karpacz zajmuje 25 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 12 115 zł/m², czyli dwukrotnie powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 4090 osób, a stąd jest 18 km do Jeleniej Góry i 8 km do Kowar.
Liczby pochodzą z 117 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że mediana Karpacza nie opisuje niczego. Rynek pierwotny kosztuje tu 20 345 zł za metr, wtórny 10 681 zł, a wszystko pomiędzy jest artefaktem uśredniania dwóch rynków, które nie mają ze sobą wspólnego kupującego. Jeden sprzedaje mieszkania czterotysięcznemu miasteczku, drugi lokale inwestycyjne całej Polsce.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Jeleniej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 10 kwietnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 3211 zł/m² i typowej cenie 176 000 zł za 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 117 aktów. Mediana to 12 115 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8333 do 18 527 zł/m², a typowe mieszkanie ma 43 m² i kosztuje 526 674 zł.
Zwróć uwagę na ten rozstęp kwartylowy. Ćwiartka transakcji poszła poniżej 8333 zł, a ćwiartka powyżej 18 527 zł, czyli górna ćwiartka jest ponad dwa razy droższa od dolnej. To najszerszy rozstęp w całym karkonoskim zestawieniu i pierwszy sygnał, że mamy do czynienia z dwoma rynkami.
Rynek pierwotny jest droższy o 90 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 20 345 | 44 | 840 688 zł | 42 m² |
| Wtórny | 10 681 | 73 | 452 500 zł | 47 m² |
Różnica wynosi 9664 zł na metrze, czyli 90 procent. W złotych na metrze jest to największy rozziew między nowym a używanym mieszkaniem w całym dolnośląskim zestawieniu, ponad dwukrotnie większy od drugiego w kolejności. Nowe mieszkanie w Karpaczu kosztuje niemal dwa razy tyle co używane, przy metrażu mniejszym o pięć metrów.
W cenie całkowitej wygląda to jeszcze ostrzej: 840 688 zł wobec 452 500 zł, czyli różnica 388 188 zł na typowej transakcji.
Rynek pierwotny to 38 procent obrotu, czyli 44 akty. W mieście liczącym 4090 mieszkańców to nie jest budownictwo mieszkaniowe, tylko produkt inwestycyjny sprzedawany na zewnątrz.
Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny: mediana Karpacza jest bezużyteczna. Jeżeli oglądasz mieszkanie w istniejącym bloku, twój punkt odniesienia to 10 681 zł. Jeżeli oglądasz lokal w nowym obiekcie, to 20 345 zł. Pomiędzy nie ma nic.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Obrońców Pokoju 6B | 25 733 | 7 | 7 |
| Kąpielowa 5A | 21 326 | 13 | 13 |
| Kąpielowa 5 | 19 364 | 8 | 8 |
| Przemysłowa 18 | 13 446 | 5 | 0 |
| Kąpielowa 5B | 12 640 | 6 | 5 |
Pięć adresów zebrało co najmniej pięć transakcji, razem 39 aktów, czyli 33 procent rynku miasta. Szósty adres z pięcioma aktami rejestr zapisuje w formie, której nie da się przypisać do ulicy, więc go nie podajemy.
Ta tabela to w praktyce cały karpaski rynek pierwotny. Trzy budynki przy Kąpielowej to 27 aktów, z czego 26 to pierwsza sprzedaż, a razem z Obrońców Pokoju daje to 33 z 44 wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży w mieście, czyli 75 procent.
Rozpiętość między adresami wynosi 13 093 zł na metrze, od 12 640 zł przy Kąpielowej 5B do 25 733 zł przy Obrońców Pokoju. Trzy budynki przy tej samej ulicy potrafią się tu różnić o 8686 zł za metr, więc w Karpaczu nawet adres nie wystarczy: liczy się konkretny obiekt.
Jedyny adres bez pierwszej sprzedaży, Przemysłowa 18, kosztuje 13 446 zł, czyli o połowę mniej niż Obrońców Pokoju.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 12 956 | 25 | 5 |
| 35 do 50 m² | 16 045 | 58 | 35 |
| 50 do 65 m² | 9429 | 19 | 3 |
| ponad 65 m² | 9572 | 15 | 1 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Karpaczu nie działa w ogóle. Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m² z medianą 16 045 zł, a kawalerki są od niego tańsze o 3089 zł na metrze.
Wyjaśnienie jest w ostatniej kolumnie: 35 z 58 aktów w tym przedziale to pierwsza sprzedaż, czyli 60 procent, podczas gdy w pozostałych trzech przedziałach razem wziętych jest ich 9 na 59. Nowe obiekty w Karpaczu budują lokale czterdziestokilkumetrowe i to one, a nie metraż jako taki, ustawiają ten wiersz.
Dwa dolne wiersze mówią za to o rynku wtórnym bez domieszki: 9429 i 9572 zł za metr, czyli mniej więcej to samo, co mediana wtórna miasta.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 14 274 | 18 | 28 m² |
| 2 | 14 052 | 56 | 42 m² |
| 3 | 8326 | 23 | 51 m² |
| 4 | 9652 | 18 | 62 m² |
| 5 | 9500 | 2 | 80 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje.
Ta tabela ma ten sam kształt co w Szklarskiej Porębie: próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 5726 zł na metrze, czyli 41 procent. Powyżej niego ceny się stabilizują w okolicach 8300 do 9700 zł i przestają zależeć od wielkości.
Innymi słowy: w Karpaczu jest jeden rynek do 50 m² i drugi powyżej, a granica przebiega dokładnie tam, gdzie kończy się produkt nadający się pod wynajem tygodniowy.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 11 809 | 409 |
| 2022 | 11 494 | 91 |
| 2023 | 11 976 | 92 |
| 2024 | 14 230 | 88 |
| 2025 | 12 293 | 94 |
| 2026 | 14 346 | 1 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rejestr kończy się 10 kwietnia 2026 roku, a rok 2026 stoi na jednym akcie, więc jego mediany nie czytamy.
Rzuca się w oczy pierwszy wiersz: 409 aktów w 2021 roku wobec 88 do 94 rocznie później. Rok 2021 to sprzedaż kilku dużych obiektów naraz, a po nim rynek wrócił do skali czterotysięcznego miasta.
Od 2022 roku mediana chodzi w przedziale od 11 494 do 14 230 zł bez wyraźnego trendu, przy dziewięćdziesięciu transakcjach rocznie. Przy takiej liczbie aktów każdy rocznik zależy od tego, czy akurat wystartowała jakaś inwestycja.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby o przeciwnych znakach: cały rynek 12 728 zł/m² przy 78 aktach wobec 10 859 zł przy 55 aktach, czyli wzrost o 17,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 435 zł przy 44 aktach wobec 10 681 zł przy 35 aktach, czyli spadek o 2,3 procent.
Pierwsza liczba nie mówi o drożeniu. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru, od kwietnia 2025 do kwietnia 2026, zmieściły się 24 akty z maja i 12 z czerwca 2025 roku, czyli sprzedaż nowych obiektów przy Kąpielowej po około 20 000 zł za metr, a w dwunastu wcześniejszych miesiącach takiej sprzedaży prawie nie było. Druga liczba stoi na 44 i 35 transakcjach, czyli na próbie małej. Uczciwy wniosek brzmi: używane mieszkanie w Karpaczu kosztuje mniej więcej tyle samo, co rok wcześniej, a każdy ruch mediany całego miasta jest ruchem rynku pierwotnego.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Karpaczu ani jednego mieszkania.
Zestawienie tego z 44 aktami pierwszej sprzedaży w niemal dwa lata prowadzi do jednego wniosku: inwestycje, które ustawiły górną półkę tego rynku, zostały już sprzedane, a nowych w ofercie nie ma. Liczby z tabeli adresów opisują więc rynek zamknięty, nie ofertę, którą można dziś kupić.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 13 | 1 110 000 zł | 900 000 do 2 500 000 zł | 1142 m² |
| Działka | 6 | 56 600 zł | 50 000 do 518 300 zł | 318 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 5 z 13 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 38 procent.
Mediana domu, 1 110 000 zł, jest najwyższa w tej części Dolnego Śląska i 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 605 750 zł. Górny kwartyl na poziomie 2 500 000 zł pokazuje, że w tych trzynastu aktach są też obiekty pensjonatowe, a nie same domy jednorodzinne.
Rynek gruntu jest poniżej granicy mierzalności: sześć transakcji, typowa powierzchnia 318 m² i rozstęp kwartylowy od 50 000 do 518 300 zł, czyli dziesięciokrotny. Z takich liczb nie da się wyprowadzić ceny działki w Karpaczu i nie próbujemy tego robić. Ostatni akt na działkę pochodzi z września 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Karpacz jest miastem, w którym jedna liczba nie opisuje rynku, i żadna analiza oparta na medianie miasta nie będzie tu prawdziwa. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Ustal najpierw, po której stronie progu stoi lokal, bo pierwsza sprzedaż i rynek wtórny dzieli tu 9664 zł na metrze. Sprawdź konkretny obiekt, nie ulicę, bo trzy budynki przy Kąpielowej różnią się między sobą o 8686 zł za metr. I pamiętaj o dacie: rejestr karpaski kończy się 10 kwietnia 2026 roku, czyli wcześniej niż rejestry Kowar i Szklarskiej Poręby.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Szklarska Poręba jest droższa o 616 zł na metrze, Jelenia Góra tańsza o 5376 zł, a Kowary, oddalone o 8 km, o 7724 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Jeleniej Górze, Karpaczu, Szklarskiej Porębie i Kowarach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
