Szklarska Poręba zajmuje 19 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 12 731 zł/m², czyli ponad dwukrotnie powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 5427 osób, a stąd jest 21 km do Jeleniej Góry.
Liczby pochodzą z 215 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że Szklarska Poręba jest droższa od Wrocławia. Mediana stolicy województwa to 12 388 zł/m² i 22 miejsce w kraju, a pięciotysięcznego miasteczka pod Szrenicą 12 731 zł i miejsce 19. Drugie zaskoczenie: mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tu tyle samo co nowe, a nawet o 152 zł na metrze więcej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Jeleniej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 26 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 2699 zł/m² i typowej cenie 250 000 zł za 93 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 215 aktów. Mediana to 12 731 zł/m², rozstęp kwartylowy od 10 100 do 14 644 zł/m², a typowe mieszkanie ma 40 m² i kosztuje 495 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 12 734 | 175 | 510 000 zł | 41 m² |
| Pierwotny | 12 582 | 40 | 443 256 zł | 35 m² |
Rynek wtórny jest droższy o 152 zł na metrze, czyli o 1 procent, i nawet ta niewielka różnica jest odwrotnością tego, co widać w niemal każdym mieście tej serii.
Powód jest w liczbie aktów. Pierwsza sprzedaż to 40 transakcji, czyli 19 procent obrotu, z czego 25 przypada na dwa miesiące wiosny 2026, kiedy do rejestru weszły lokale przy Muzealnej i na Osiedlu Grottgera. Poza tym jednym epizodem rynek pierwotny w Szklarskiej Porębie prawie nie istnieje. To, co się tu sprzedaje, to zasób istniejący, i to zasób szczególny: apartamenty w kurorcie, kupowane pod wynajem krótkoterminowy, a nie mieszkania do zamieszkania.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta jest tu uczciwym punktem odniesienia, bo dzieli ją od rynku wtórnego 3 zł. Czterdzieści aktów pierwszej sprzedaży, skupionych w trzech budynkach, to za mało, żeby cokolwiek na nich opierać.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Stefana Żeromskiego 15A | 16 165 | 5 | 0 |
| 1 Maja 51 | 16 117 | 13 | 0 |
| Osiedle Grottgera 9D | 14 899 | 7 | 7 |
| Turystyczna 27 | 14 164 | 7 | 0 |
| Muzealna 3C | 12 854 | 6 | 6 |
| Muzealna 3A | 12 748 | 7 | 7 |
| Górna 19C | 12 457 | 17 | 0 |
| Górna 19B | 12 036 | 6 | 0 |
| Szosa Czeska 4 | 11 498 | 5 | 0 |
Dziewięć adresów zebrało w niespełna dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 73 akty, czyli 34 procent rynku miasta. Sześć z nich to wyłącznie obrót wtórny, a trzy, czyli Muzealna 3A i 3C oraz Osiedle Grottgera 9D, to w całości pierwsza sprzedaż z wiosny 2026, razem 20 aktów.
To jest opis rynku, w którym te same lokale zmieniają właścicieli. Dwa budynki przy Górnej to razem 23 akty, czyli 11 procent obrotu całego miasta, przy 12 036 do 12 457 zł, czyli tuż pod medianą.
Rozpiętość między adresami wynosi 4667 zł na metrze, od 11 498 zł przy Szosie Czeskiej do 16 165 zł przy Żeromskiego. Górna półka, czyli Żeromskiego i 1 Maja, leży o ponad jedną czwartą powyżej mediany miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 126 | 66 | 19 |
| 35 do 50 m² | 13 138 | 101 | 14 |
| 50 do 65 m² | 10 852 | 32 | 7 |
| ponad 65 m² | 8330 | 16 | 0 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu niemal bez wyjątku i wyjątkowo mocno: dwa najmniejsze przedziały dzieli 12 zł, a od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 4796 zł, czyli o 37 procent.
Warto zobaczyć, gdzie leży masa transakcji. 167 z 215 aktów, czyli 78 procent, dotyczy lokali poniżej 50 m². W zwykłym mieście podobnej wielkości ten udział wynosi mniej więcej połowę. Tutaj rynek jest zbudowany z małych lokali, bo małe lokale wynajmuje się turystom.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 13 140 | 41 | 28 m² |
| 2 | 13 660 | 118 | 40 m² |
| 3 | 8450 | 42 | 50 m² |
| 4 | 8882 | 9 | 65 m² |
| 5 | 4988 | 3 | 74 m² |
| 8 | 9999 | 1 | 110 m² |
| 11 | 10 199 | 1 | 111 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje.
W tej tabeli jest wyjątkowo ostry próg. Między dwiema a trzema izbami mediana spada o 5210 zł na metrze, czyli o 38 procent, i dzieje się to przy zmianie typowego metrażu z 40 na 50 m².
Dziesięć metrów nie tłumaczy trzydziestu ośmiu procent. Tłumaczy je to, że lokal dwuizbowy o czterdziestu metrach to produkt inwestycyjny, a mieszkanie trzyizbowe to mieszkanie. Pierwsze wycenia rynek najmu krótkoterminowego, drugie rynek mieszkaniowy pięciotysięcznego miasteczka. W liczbach: 118 aktów po jednej stronie progu, 56 po drugiej.
Praktyczny wniosek jest niewygodny dla sprzedających duże mieszkania. Przy typowych metrażach z ostatniej kolumny lokal dwuizbowy kosztuje około 546 000 zł, a trzyizbowy około 423 000 zł, czyli mniejszy jest droższy o 124 000 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 11 770 | 433 |
| 2022 | 14 176 | 300 |
| 2023 | 9150 | 233 |
| 2024 | 13 165 | 144 |
| 2025 | 12 565 | 125 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 26 maja i notuje z niego 42 akty, więc jego mediany nie należy czytać jako wyniku roku.
Ta tabela wygląda na chaos i nim jest, ale w sposób, który da się wyjaśnić. Liczba transakcji spadła z 433 w 2021 roku do 125 w 2025, czyli o 71 procent, a im mniej transakcji, tym mocniej medianą rzuca skład tego, co akurat się sprzedało. Rok 2023 z medianą 9150 zł to 233 akty, w których przeważyły większe lokale.
Dlatego kierunek cen czytamy tu wyłącznie z porównania dwunastomiesięcznego, liczonego względem końca rejestru: cały rynek 12 732 zł/m² przy 122 aktach wobec 12 166 zł przy 106 aktach, czyli wzrost o 4,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 12 731 zł przy 87 aktach wobec 12 945 zł przy 95 aktach, czyli spadek o 1,7 procent.
Te dwie liczby idą w przeciwne strony i tłumaczy to pierwsza sprzedaż: rok wcześniej było jej niewiele i była tania, więc zaniżała medianę całości, a wiosną 2026 weszła do rejestru hurtem. Mieszkanie z drugiej ręki, czyli to, co w Szklarskiej Porębie naprawdę się sprzedaje, jest dziś o 1,7 procent tańsze niż rok wcześniej. Zasób istniejący nie drożeje, choć miasto pozostaje jednym z dwudziestu najdroższych w Polsce.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, czyli w wykazie, do którego deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Szklarskiej Porębie ani jednego mieszkania.
To spójne z resztą wpisu: czterdzieści aktów pierwszej sprzedaży w niespełna dwa lata, skupionych w trzech budynkach, i zero lokali w ofercie oznacza, że rynek pierwotny jest tu epizodem, a nie rynkiem. Kupujesz tu od kogoś, kto już to ma.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 16 | 823 232 zł | 767 361 do 1 432 500 zł | 1530 m² |
| Działka | 22 | 308 074 zł | 45 000 do 437 911 zł | 728 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 10 z 16 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 63 procent, i jest to najwyższy udział w całym dolnośląskim zestawieniu. W kurorcie to zwykle nie jest dom z garażem, tylko obiekt z zabudową towarzyszącą.
Mediana domu, 823 232 zł, jest tylko 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 636 550 zł. Nigdzie indziej w tej serii dom nie jest tak blisko mieszkania, i wynika to nie z taniości domów, tylko z ceny metra w blokach.
Rynek gruntu jest tu żywszy niż rynek domów: 22 transakcje przy typowej powierzchni 728 m² i medianie 308 074 zł. Rozstęp kwartylowy od 45 000 do 437 911 zł pokazuje, że w jednej tabeli siedzą i udziały w drogach, i pełne działki budowlane.
Co z tego ma kupujący
Szklarska Poręba jest rynkiem inwestycyjnym udającym rynek mieszkaniowy, i wszystkie liczby w tym wpisie mówią to samo. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany miasta, bo rynek pierwotny to tu 19 procent obrotu skupione w trzech budynkach, a mediana wtórna leży 3 zł od mediany całości. Sprawdź liczbę izb, zanim spojrzysz na metraż, bo próg między dwiema a trzema izbami jest wart 38 procent ceny metra. I nie licz na dalszy wzrost, bo mieszkanie z drugiej ręki jest o 1,7 procent tańsze niż rok wcześniej, a rejestr kończy się 26 maja 2026 roku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Karpacz jest tańszy o 616 zł na metrze, Jelenia Góra o 5992 zł, a Kowary o 8340 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Jeleniej Górze, Karpaczu, Szklarskiej Porębie i Kowarach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
