Lubań zajmuje 490 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5663 zł/m², o 6 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 19 031 osób, a stąd jest 24 km do Zgorzelca i 34 km do Lwówka Śląskiego.
Liczby pochodzą z 330 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest tempo. Mieszkania z drugiej ręki podrożały w Lubaniu w ciągu roku o 12,6 procent, na próbach po 145 transakcji, i jest to jeden z mocniejszych realnych wzrostów w tej części regionu. Jednocześnie 28 procent obrotu to nowa zabudowa, skupiona w siedmiu budynkach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Lubaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 2 marca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 7 aktów o medianie 996 zł/m² i typowej cenie 50 000 zł za 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 330 aktów. Mediana to 5663 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4364 do 6680 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 266 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 33 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6774 | 91 | 297 500 zł | 46 m² |
| Wtórny | 5080 | 239 | 235 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 1694 zł na metrze, czyli 33 procent. Rynek pierwotny to 28 procent obrotu, czyli 91 aktów, co w dziewiętnastotysięcznym mieście jest udziałem wysokim.
Dla kupującego: mediana miasta jest zawyżona o 583 zł względem tego, co kupuje 72 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 5080 zł, czyli 254 000 zł za pięćdziesiąt metrów.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Dobre Miejsce 26 | 6992 | 7 | 7 |
| Królowej Jadwigi 2A | 6950 | 29 | 26 |
| Królowej Jadwigi 2 | 6810 | 24 | 22 |
| Dobre Miejsce 27 | 6778 | 9 | 8 |
| Dobre Miejsce 23 | 5483 | 5 | 5 |
| Dobre Miejsce 24 | 5353 | 9 | 9 |
| Dobre Miejsce 25 | 5279 | 7 | 7 |
Siedem adresów zebrało co najmniej pięć transakcji, razem 90 aktów, czyli 27 procent rynku miasta, a 84 z nich to pierwsza sprzedaż, czyli 92 procent całej nowej zabudowy w Lubaniu. W żadnym innym mieście tej serii nowa zabudowa nie jest aż tak skoncentrowana.
Zwraca uwagę, że wszystkie siedem adresów to nowa zabudowa, a mimo to dzieli je 1713 zł na metrze, od 5279 zł przy Dobrym Miejscu 25 do 6992 zł przy Dobrym Miejscu 26.
Co więcej, rozstrzał jest największy wewnątrz jednego zespołu: pięć budynków przy Dobrym Miejscu idzie po 5279 do 6992 zł, choć stoją obok siebie i sprzedawały się w tym samym czasie. Różnicę robi zapewne standard i piętro konkretnych lokali, a nie lokalizacja.
Dwa budynki przy Królowej Jadwigi, razem 53 akty, tworzą górną półkę o wąskim rozstępie: 6810 i 6950 zł.
Pozostałe 240 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. Dla zasobu istniejącego nie ma tu ceny za ulicę.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5551 | 52 | 6 |
| 35 do 50 m² | 6022 | 142 | 50 |
| 50 do 65 m² | 5763 | 98 | 33 |
| ponad 65 m² | 4532 | 38 | 2 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki. Wyjaśnia to ostatnia kolumna, bo 50 z 91 aktów pierwszej sprzedaży leży właśnie tam.
Ostatni wiersz jest za to niemal czysty: 38 mieszkań powyżej 65 m², tylko dwa nowe, mediana 4532 zł. To realna cena dużego mieszkania z drugiej ręki w Lubaniu, o 548 zł poniżej mediany całego rynku wtórnego.
Rozpiętość między przedziałami wynosi 1490 zł na metrze, czyli 25 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6800 | 9 | 29 m² |
| 2 | 6413 | 113 | 40 m² |
| 3 | 5316 | 138 | 49 m² |
| 4 | 4796 | 52 | 61 m² |
| 5 | 4685 | 12 | 65 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Lubaniu podaje je przy 324 z 330 aktów.
Ta tabela schodzi bez ani jednego odwrócenia: od 6800 zł przy jednej izbie do 4685 zł przy pięciu, czyli o 2115 zł i 31 procent. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1097 zł.
W cenie całkowitej: mieszkanie dwuizbowe o typowych 40 m² kosztuje około 257 000 zł, a trzyizbowe o 49 m² około 260 000 zł. Dziewięć dodatkowych metrów i jedna izba kosztują tu więc niecałe 4000 zł, i jest to najtańsze takie przejście w całej dolnośląskiej serii.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 4600 | 194 |
| 2024 | 5326 | 184 |
| 2025 | 5499 | 204 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Lubański rejestr zaczyna się w praktyce dopiero w 2023 roku, bo z 2022 notuje zaledwie cztery akty, więc historia jest tu krótsza niż w pozostałych miastach koszyka. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 2 marca i notuje z niego 31 aktów o medianie 6096 zł.
Od 2023 do 2025 roku mediana Lubania urosła o 20 procent, przy czym cały skok przypadł na rok 2024, a 2025 dodał już tylko 173 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozchodzi się jednak wyraźnie: cały rynek 5556 zł/m² przy 200 aktach wobec 5326 zł przy 190 aktach, czyli wzrost o 4,3 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5288 zł przy 146 aktach wobec 4697 zł przy 145 aktach, czyli wzrost o 12,6 procent.
To rzadki układ, w którym prawa liczba jest wyższa od lewej, i przyczyna jest ta sama co w Chojnowie: w poprzednim dwunastomiesięcznym okresie nowa zabudowa mocniej podnosiła medianę miasta, więc punkt odniesienia po lewej stronie był zawyżony.
Uczciwy wniosek: mieszkania z drugiej ręki w Lubaniu podrożały w rok o 12,6 procent, na próbach 146 i 145 transakcji, czyli na pomiarze solidnym.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Lubaniu ani jednego mieszkania.
Przy 91 aktach pierwszej sprzedaży z niecałych dwóch lat oznacza to, że zespoły przy Królowej Jadwigi i Dobrym Miejscu zostały wyprzedane, a nowej oferty w mieście nie ma.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 27 | 459 000 zł | 332 500 do 595 000 zł | 695 m² |
| Działka | 12 | 26 214 zł | 22 715 do 57 050 zł | 66 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 15 z 27 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 56 procent, a dwadzieścia siedem transakcji to próba, z której podajemy rząd wielkości, nie cenę.
Mediana domu, 459 000 zł, jest 1,6 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 283 150 zł.
Wiersz o działkach wymaga ostrzeżenia. Typowa powierzchnia w tych dwunastu transakcjach to 66 m², więc nie są to działki budowlane, tylko fragmenty i udziały w gruncie. O cenie parceli w Lubaniu ten rejestr nie mówi nic, a ostatni akt pochodzi z listopada 2025 roku.
Co z tego ma kupujący
Lubań jest miastem, w którym nowa zabudowa jest wyjątkowo skoncentrowana, a rynek wtórny wyraźnie rośnie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 5080 zł, bo mediana miasta jest o 583 zł wyższa za sprawą dwóch zespołów. Licz się z realnym wzrostem, bo mieszkania z drugiej ręki podrożały w rok o 12,6 procent. I przy nowej zabudowie sprawdzaj konkretny budynek, bo pięć budynków tego samego zespołu przy Dobrym Miejscu dzieli 1713 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zgorzelec jest droższy o 1057 zł na metrze, Lwówek Śląski tańszy o 729 zł, a Bogatynia o 1959 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen na zachodzie Dolnego Śląska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
