Zgorzelec zajmuje 288 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6720 zł/m², o 11 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 28 095 osób, a stąd jest 24 km do Lubania i 31 km do Bogatyni.
Liczby pochodzą z 630 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że zgorzelecki rynek wtórny zatrzymał się na wysokim poziomie. Po pięciu latach nieprzerwanego wzrostu mieszkania z drugiej ręki kosztują w ostatnich dwunastu miesiącach tyle samo co w dwunastu poprzednich, 6400 wobec 6401 zł za metr, a spadek całego rynku o 3,7 procent to skutek tego, że ubyło aktów pierwszej sprzedaży. Zgorzelec jest przy tym najdroższym miastem tej części Dolnego Śląska.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zgorzelcu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 4 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 14 aktów o medianie 1462 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł za 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 630 aktów. Mediana to 6720 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5664 do 7912 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 320 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 29 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8228 | 98 | 381 168 zł | 50 m² |
| Wtórny | 6394 | 532 | 305 000 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 1834 zł na metrze, czyli 29 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach. Rynek pierwotny to 16 procent obrotu, czyli 98 aktów.
Dla kupującego: mediana miasta jest zawyżona o 326 zł względem tego, co kupuje 84 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 6394 zł, czyli 319 700 zł za pięćdziesiąt metrów.
Ujazd
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Mediana bez pierwszej sprzedaży | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Ujazd | 6811 | 109 | 27 | 6238 | 53 m² |
Rejestr lokalizuje w nazwanym osiedlu 109 z 630 aktów; pozostałe 521 transakcji leży w części miasta, która własnej nazwy w podziale administracyjnym nie ma.
Ujazd wypada o 91 zł powyżej mediany miasta, ale po odjęciu pierwszej sprzedaży spada do 6238 zł, czyli o 156 zł poniżej mediany zgorzeleckiego rynku wtórnego. Innymi słowy: to osiedle wygląda na droższe wyłącznie dlatego, że 27 ze 109 tamtejszych aktów to nowa zabudowa.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Plac Ujazdowski 31 | 9709 | 10 | 10 |
| Plac Ujazdowski 29 | 9308 | 13 | 13 |
| Lubańska 10J | 8708 | 8 | 7 |
| Lubańska 10G | 8676 | 25 | 0 |
| Lubańska 10L | 8538 | 26 | 25 |
| Lubańska 10F | 8528 | 11 | 0 |
| Lubańska 10H | 8096 | 11 | 0 |
| Lubańska 10K | 7901 | 31 | 29 |
| Tadeusza Kościuszki 66 | 6098 | 6 | 0 |
Dziewięć adresów zebrało co najmniej pięć transakcji, razem 141 aktów, czyli 22 procent rynku miasta, a 84 z nich to pierwsza sprzedaż, czyli 86 procent całej nowej zabudowy.
Najciekawsze jest to, co dzieje się przy Lubańskiej. Sześć budynków tego zespołu to 112 aktów, ale tylko 61 z nich to pierwsza sprzedaż. Budynki 10F, 10G i 10H nie mają ani jednej nowej transakcji, a mimo to idą po 8096 do 8676 zł, czyli wszystkie drożej niż budynek 10K, w którym deweloper wciąż sprzedawał, a 10G drożej niż oba budynki z pierwszą sprzedażą.
To jest sygnał, który w tej serii pojawia się rzadko i jest dla kupującego dobrą wiadomością: mieszkania z tego zespołu odsprzedawane na rynku wtórnym trzymają cenę nowych, a nawet ją przekraczają. Rynek nie wycenia ich jako „używanych".
Górna półka miasta to Plac Ujazdowski 29 i 31, razem 23 akty, wszystkie z pierwszej sprzedaży, po 9308 do 9709 zł.
Rozpiętość między adresami wynosi 3611 zł na metrze, od 6098 zł przy Kościuszki do 9709 zł przy Placu Ujazdowskim.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6459 | 79 | 4 |
| 35 do 50 m² | 6702 | 234 | 45 |
| 50 do 65 m² | 7049 | 235 | 42 |
| ponad 65 m² | 6230 | 82 | 7 |
Ta tabela jest wygięta w łuk, a rozpiętość wynosi zaledwie 819 zł na metrze. Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², najtańszy ten powyżej 65 m².
Ostatnia kolumna wyjaśnia część tego kształtu: 87 z 98 aktów pierwszej sprzedaży leży w dwóch środkowych wierszach, bo zgorzelecka nowa zabudowa to lokale od 35 do 65 m².
Dwa skrajne wiersze są niemal czyste i to one opisują rynek wtórny: 6459 zł dla kawalerek i 6230 zł dla mieszkań powyżej 65 m², czyli obie liczby blisko mediany rynku wtórnego miasta.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8670 | 17 | 34 m² |
| 2 | 7352 | 121 | 35 m² |
| 3 | 6807 | 300 | 49 m² |
| 4 | 6354 | 162 | 60 m² |
| 5 | 5667 | 22 | 72 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Zgorzelcu podaje je przy 623 z 630 aktów. Powyższa tabela obejmuje 622 z nich.
Ta tabela schodzi bez ani jednego odwrócenia: od 8670 zł przy jednej izbie do 5667 zł przy pięciu, czyli o 3003 zł i 35 procent. Największy próg leży między jedną a dwiema izbami i wynosi 1318 zł.
Zestawienie obu tabel jest pouczające: metraż mówi tu niewiele, a liczba izb dużo. Lokal jednoizbowy o typowych 34 m² i dwuizbowy o 35 m² mieszczą się w tym samym przedziale wielkości, a dzieli je 1318 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4619 | 400 |
| 2022 | 5300 | 441 |
| 2023 | 5933 | 297 |
| 2024 | 6260 | 273 |
| 2025 | 6897 | 319 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 4 września i notuje z niego 175 aktów o medianie 6399 zł, czyli o 498 zł poniżej całego roku 2025.
Od 2021 do 2025 roku mediana Zgorzelca urosła o 49 procent, bez ani jednego roku spadku. Niepełny rok 2026 jest jednak pierwszym, który wypada poniżej poprzedniego.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozdziela te dwie rzeczy: cały rynek 6578 zł/m² przy 269 aktach wobec 6828 zł przy 322 aktach, czyli spadek o 3,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6400 zł przy 246 aktach wobec 6401 zł przy 248 aktach, czyli dokładnie tyle samo.
Różnica między tymi dwiema miarami to skład sprzedaży, nie ceny: w ostatnich dwunastu miesiącach rejestr notuje 23 akty pierwszej sprzedaży wobec 74 w dwunastu poprzednich, więc mediana całego rynku spadła razem z udziałem droższej nowej zabudowy. Rynek wtórny, który po każdej stronie stoi na blisko dwustu pięćdziesięciu transakcjach, nie drgnął. Uczciwy wniosek jest jednoznaczny: w Zgorzelcu mieszkania z drugiej ręki ani nie rosną, ani nie spadają. Po pięciu latach wzrostów rynek zatrzymał się na poziomie, który plasuje go w pierwszej trzeciej polskiego rankingu.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Zgorzelcu ani jednego mieszkania.
Przy 98 aktach pierwszej sprzedaży z dwóch lat oznacza to, że zespoły przy Lubańskiej i Placu Ujazdowskim zostały wyprzedane, a nowej oferty w mieście nie ma. Kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 6394 zł za metr, a jak pokazała tabela adresów, w najlepszych budynkach cena ta sięga 8676 zł.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 76 | 690 000 zł | 549 750 do 880 000 zł | 624 m² |
| Działka | 27 | 187 464 zł | 65 500 do 240 066 zł | 894 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 31 z 76 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 41 procent. Typowa działka pod domem ma 624 m².
Mediana domu, 690 000 zł, jest 2,1 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 336 000 zł.
Rynek gruntu jest wciąż niewielki: 27 transakcji przy typowej powierzchni 894 m² i medianie 187 464 zł, czyli tym razem w większości działek budowlanych, choć dolny kwartyl 65 500 zł pokazuje, że fragmenty i udziały też są w tej liczbie.
Co z tego ma kupujący
Zgorzelec to najdroższe miasto tej części regionu, w którym rynek właśnie się zatrzymał. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 6394 zł, bo mediana miasta jest o 326 zł wyższa. Nie licz ani na wzrost, ani na spadek, bo mieszkania z drugiej ręki kosztują w ostatnim roku tyle samo co rok wcześniej, na próbach po blisko dwieście pięćdziesiąt transakcji. I sprawdź konkretny budynek, bo w zespole przy Lubańskiej mieszkania z drugiej ręki trzymają cenę nowych, a przy Kościuszki metr kosztuje 6098 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Lubań jest tańszy o 1057 zł na metrze, Lwówek Śląski o 1786 zł, a Bogatynia o 3016 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen na zachodzie Dolnego Śląska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
