Oleśnica zajmuje 127 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8309 zł/m², o 38 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 34 676 osób, a stąd jest 40 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 669 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tego, co dopiero będzie. W ustawowej bazie cen mieszkań czeka dziś w Oleśnicy 332 lokale o medianie 9844 zł/m², czyli więcej niż wynosi cała roczna sprzedaż nowych mieszkań w tym mieście i więcej niż w Oławie oraz Środzie Śląskiej razem wziętych.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Oleśnicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 19 marca 2026. Rejestr oleśnicki jest o kilka miesięcy starszy od trzebnickiego.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 20 aktów o medianie 792 zł/m² i typowej cenie 37 278 zł przy 44 m². To wygląda na wykup komunalny przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 669 aktów. Mediana to 8309 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6796 do 9460 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 405 000 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 16 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 9082 | 213 | 461 776 zł | 50 m² |
| Wtórny | 7858 | 456 | 370 000 zł | 48 m² |
Różnica wynosi 1224 zł na metrze, czyli 15,6 procent, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach.
Rynek pierwotny to 32 procent obrotu, czyli 213 aktów w niecałe dwa lata.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta zawyża cenę mieszkania z drugiej ręki o 451 zł na metrze. Właściwa liczba to 7858 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Kolejowa 5A | 10 203 | 25 | 25 |
| Leśna 6A | 9784 | 22 | 19 |
| Ekologiczna 1 | 9726 | 15 | 15 |
| Ekologiczna 1a | 9584 | 9 | 8 |
| Bolesława Krzywoustego 83 | 9504 | 11 | 10 |
| Kolejowa 5 | 9297 | 6 | 4 |
| Bolesława Krzywoustego 84 | 9126 | 10 | 7 |
| Mikołaja Kopernika 11F | 8953 | 33 | 25 |
| Ekologiczna 2 | 8862 | 22 | 18 |
| Ekologiczna 2a | 8677 | 14 | 14 |
Dziesięć adresów zebrało w niecałe dwa lata co najmniej sześć transakcji, razem 167 aktów, czyli 25 procent rynku miasta, a 145 z nich to pierwsza sprzedaż.
Cztery budynki przy Ekologicznej dały 60 aktów, wszystkie praktycznie pierwszej sprzedaży, w wąskim przedziale od 8677 do 9726 zł. Największym pojedynczym adresem jest Kopernika 11F z 33 transakcjami, a najdroższym Kolejowa 5A z medianą 10 203 zł.
Rozpiętość między adresami wynosi 1526 zł na metrze, czyli jak na tabelę złożoną niemal wyłącznie z nowej zabudowy niewiele: wszystkie te budynki sprzedawały się w podobnej cenie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8538 | 65 | 6 |
| 35 do 50 m² | 8812 | 297 | 99 |
| 50 do 65 m² | 8550 | 167 | 51 |
| ponad 65 m² | 6835 | 140 | 57 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 274 zł, więc do 65 metrów metraż nie różnicuje tu cen prawie wcale. Wyłamuje się dopiero ostatni wiersz, o 1977 zł poniżej szczytu, czyli o 22 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8746 | 16 | 27 m² |
| 2 | 9328 | 214 | 40 m² |
| 3 | 8065 | 267 | 50 m² |
| 4 | 7206 | 119 | 61 m² |
| 5 | 6749 | 39 | 96 m² |
| 6 | 5531 | 8 | 100 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są lokale dwuizbowe, nie jednoizbowe, a największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1263 zł.
Od dwóch do sześciu izb mediana spada o 3797 zł, czyli o 41 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5167 | 418 |
| 2022 | 6202 | 322 |
| 2023 | 7073 | 474 |
| 2024 | 7662 | 422 |
| 2025 | 8449 | 417 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 19 marca i notuje z niego 72 akty przy medianie 8124 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Oleśnicy urosła o 64 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 8434 zł/m² przy 430 aktach wobec 7952 zł przy 355 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 7858 zł przy 287 aktach wobec 7574 zł przy 246 aktach, czyli wzrost o 3,7 procent.
Obie liczby są dodatnie i bliskie sobie, więc wzrost jest realny, a realne tempo to około czterech procent.
Cenniki deweloperów: 332 lokale w kolejce
W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Oleśnicy 332 lokale o medianie 9844 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 9400 do 10 574 zł. Dane pochodzą z 28 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
To bardzo dużo. W ostatnich dwóch latach akty pierwszej sprzedaży w Oleśnicy to 213 transakcji, więc dzisiejsza oferta przekracza półtorakrotnie całą sprzedaż nowych mieszkań z ostatnich dwóch lat.
Największy pojedynczy projekt, przy Kopernika 16, to 117 lokali o medianie 10 764 zł. Kolejne cztery, przy Leśnej, Kopernika 11E i Ekologicznej, dają razem 153 lokale w przedziale od 9520 do 10 450 zł.
Mediana cennikowa leży o 762 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 8 procent. Jak na tę serię to niewiele i znaczy, że oleśnicka oferta jest wyceniona blisko tego, po czym rynek się domykał.
W tabeli projektów widać jeszcze jedną rzecz wartą uwagi: kilka drobnych pozycji, w Poniatowicach i pod adresami roboczymi, ma mediany od 4263 do 6138 zł, czyli o połowę niższe. Poniatowice leżą poza granicami miasta, w otaczającej je gminie wiejskiej, więc tych liczb nie należy mieszać z ofertą miejską, mimo że ustawowa baza wykazuje je pod Oleśnicą.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 23 | 829 000 zł | 710 000 do 1 120 000 zł | 681 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 6 z 23 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 681 m².
Dwadzieścia trzy akty na dom w niecałe dwa lata to bardzo mało jak na miasto trzydziestopięciotysięczne, i wynika z tego, że Oleśnica jest gminą miejską: zabudowa jednorodzinna leży w otaczającej ją gminie wiejskiej, którą rejestr prowadzi osobno.
Mediana domu, 829 000 zł, jest dwa razy wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 415 450 zł.
Rynku działek nie podajemy, bo rejestr notuje w oknie pięć transakcji o medianie 2 200 000 zł przy typowej powierzchni 4143 m². To grunty inwestycyjne, a nie działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
Oleśnica jest rynkiem, w którym podaż nowych mieszkań dopiero wchodzi. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 7858 zł, o 451 zł poniżej mediany miasta. Sprawdź, czy oferta dotyczy miasta, czy wiejskiej części gminy, bo w cenniku obie leżą obok siebie, a dzieli je połowa ceny. I licz się z tym, że 332 lokale w kolejce to duża podaż jak na miasto tej wielkości.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Trzebnica jest droższa o 592 zł na metrze, Oława o 441 zł, a Środa Śląska tańsza o 891 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen w Oleśnicy, Oławie, Trzebnicy i Środzie Śląskiej, a obwarzanek wrocławski w porównaniu pięciu gmin pierścienia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
