Gmina Kąty Wrocławskie zajmuje 64 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9877 zł/m², o 64 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 31 145 osób, a stąd jest 30 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 735 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje koncentrację. Jedenaście budynków w Zabrodziu i osiem przy Poziomkowej dały 182 akty, a razem z pięcioma przy Granitowej i jednym przy Tymiankowej dwadzieścia pięć adresów odpowiada za 36 procent całego obrotu w gminie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 21 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 2193 zł/m² i typowej cenie 100 000 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 735 aktów. Mediana to 9877 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8874 do 11 295 zł/m², a typowe mieszkanie ma 56 m² i kosztuje 562 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 9 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 612 | 234 | 573 000 zł | 55 m² |
| Pierwotny | 9751 | 489 | 557 308 zł | 57 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9710 | 12 | 485 000 zł | 60 m² |
Kolejność jest tu odwrócona, ale najłagodniej w całym obwarzanku: 861 zł na metrze, czyli 8,8 procent.
Dla porównania w Czernicy ta sama różnica sięga 36 procent, w Długołęce 31, a w Siechnicach 29. Kąty Wrocławskie są jedyną gminą pierścienia, w której nowa zabudowa jest naprawdę porównywalna z istniejącą, i widać to też po metrażu: 57 wobec 55 m².
Rynek pierwotny to 67 procent obrotu, czyli 489 aktów w dwa lata.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy jest tu użyteczna, bo dzieli ją od obu stron rynku mniej niż tysiąc złotych.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| 4S, Zabrodzie | 11 860 | 9 | 9 |
| 4T, Zabrodzie | 11 671 | 9 | 9 |
| Poziomkowa 20 | 11 391 | 12 | 11 |
| Poziomkowa 16 | 11 230 | 9 | 9 |
| Poziomkowa 14 | 10 844 | 8 | 8 |
| Poziomkowa 18 | 10 825 | 9 | 9 |
| Tymiankowa 1 | 10 723 | 11 | 1 |
| Poziomkowa 19 | 10 376 | 12 | 12 |
| Poziomkowa 17 | 10 362 | 12 | 12 |
| Granitowa 52 | 10 265 | 11 | 11 |
| Poziomkowa 15 | 10 244 | 12 | 12 |
| Poziomkowa 21 | 10 226 | 11 | 11 |
| Granitowa 56 | 10 205 | 16 | 13 |
| 4U, Zabrodzie | 10 202 | 9 | 9 |
| Granitowa 54 | 9958 | 14 | 11 |
| 4R, Zabrodzie | 9887 | 8 | 8 |
| 4J, Zabrodzie | 9748 | 9 | 9 |
| 4C, Zabrodzie | 9747 | 9 | 9 |
| 4L, Zabrodzie | 9746 | 9 | 9 |
| 4P, Zabrodzie | 9672 | 8 | 8 |
| 4B, Zabrodzie | 9668 | 9 | 9 |
| 4K, Zabrodzie | 9640 | 9 | 9 |
| 4E, Zabrodzie | 9619 | 9 | 9 |
| Granitowa 58 | 9168 | 17 | 16 |
| Granitowa 60 | 7500 | 13 | 13 |
Dwadzieścia pięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej osiem transakcji, razem 264 akty, czyli 36 procent rynku gminy, a 246 z nich to pierwsza sprzedaż.
Rynek dzieli się na trzy zespoły. Jedenaście budynków w Zabrodziu dało 97 aktów, osiem przy Poziomkowej 85, a pięć przy Granitowej 71.
Zabrodzie jest przy tym niezwykle jednorodne cenowo: dziewięć z jedenastu budynków mieści się między 9619 a 10 202 zł, czyli w 583 zł, a wyłamują się tylko dwa, 4S i 4T, po blisko dwanaście tysięcy.
Największy rozstrzał jest przy Granitowej: od 7500 zł pod numerem 60 do 10 265 zł pod numerem 52, czyli 2765 zł na metrze przy pięciu budynkach jednej ulicy i niemal wyłącznie pierwszej sprzedaży po obu stronach.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 181 | 40 | 13 |
| 35 do 50 m² | 11 321 | 188 | 128 |
| 50 do 65 m² | 9918 | 268 | 183 |
| ponad 65 m² | 9074 | 239 | 165 |
Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki, ale różnica wynosi 140 zł, więc traktujemy oba jako równorzędne. Od nich w dół spadek jest wyraźny: do lokali powyżej 65 m² mediana traci 2247 zł, czyli 20 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 740 | 12 | 35 m² |
| 2 | 11 469 | 76 | 40 m² |
| 3 | 10 327 | 88 | 55 m² |
| 4 | 9489 | 43 | 67 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej dwunastoma aktami; rejestr wypełnia tę rubrykę przy 230 z 735 transakcji, więc czytamy ją jako sygnał.
Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 1142 zł na metrze.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6000 | 666 |
| 2022 | 6708 | 424 |
| 2023 | 8168 | 228 |
| 2024 | 8420 | 340 |
| 2025 | 9918 | 474 |
| 2026 | 9674 | 141 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 21 maja.
Od 2021 do 2025 roku mediana Kątów Wrocławskich urosła o 65 procent, bez ani jednego roku spadku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 9920 zł/m² przy 484 aktach wobec 9440 zł przy 292 aktach, czyli wzrost o 5,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 11 062 zł przy 131 aktach wobec 10 142 zł przy 132 aktach, czyli wzrost o 9,1 procent.
Obie liczby są dodatnie, a druga jest wyższa od pierwszej, co znaczy, że w Kątach Wrocławskich drożeją przede wszystkim mieszkania z istniejącego zasobu. W obwarzanku wrocławskim to wyjątek: w Siechnicach, Długołęce i Kobierzycach jest odwrotnie.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Kąty Wrocławskie ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 489 aktów z ostatnich dwóch lat. Inwestycje w Zabrodziu, przy Poziomkowej i przy Granitowej zostały już sprzedane, a kolejnych nie zgłoszono.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 199 | 894 500 zł | 717 500 do 1 170 000 zł | 459 m² |
| Działka | 10 | 654 001 zł | 454 971 do 1 266 148 zł | 1530 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 27 ze 199 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 14 procent, a typowa działka pod domem ma 459 m².
Mediana domu, 894 500 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 493 850 zł.
Rynek gruntu jest na granicy mierzalności, ale drogi: dziesięć transakcji o medianie 654 001 zł przy typowej powierzchni 1530 m².
Co z tego ma kupujący
Kąty Wrocławskie są jedyną gminą obwarzanka, w której nowe i używane mieszkanie kosztuje mniej więcej tyle samo. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo dzieli ją od obu stron rynku mniej niż tysiąc złotych. Sprawdź budynek, bo przy samej Granitowej jest 2765 zł różnicy na metrze. I licz się ze wzrostem, bo istniejący zasób podrożał tu w rok o 9,1 procent, najwięcej w obwarzanku.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kobierzyce są droższe o 49 zł na metrze, Siechnice tańsze o 586 zł, Długołęka o 1467 zł, a Czernica o 1938 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Siechnicach, Długołęce i Kątach Wrocławskich, a osiedla Wrocławia osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
