Gmina Czernica zajmuje 159 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7939 zł/m², o 32 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 25 808 osób, a stąd jest 20 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 501 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najtańsza gmina obwarzanka wrocławskiego, o 1987 zł na metrze poniżej Kobierzyc.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest zbieżnością, która wyjaśnia cały pierścień. Typowy nowy lokal kosztuje w Czernicy 597 350 zł, a typowy lokal z drugiej ręki 596 821 zł, czyli o 529 zł mniej. Za tę samą kwotę kupuje się jednak 78 metrów u dewelopera i 63 metry na rynku wtórnym.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 14 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 501 aktów. Mediana to 7939 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6685 do 8987 zł/m², a typowe mieszkanie ma 70 m² i kosztuje 597 350 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 36 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 082 | 139 | 596 821 zł | 63 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8665 | 3 | 595 000 zł | 67 m² |
| Pierwotny | 7392 | 359 | 597 350 zł | 78 m² |
To jest największa taka różnica w całym obwarzanku wrocławskim: 2690 zł na metrze, czyli 36 procent na korzyść lokali z drugiej ręki.
A jednocześnie cena całkowita jest po obu stronach praktycznie identyczna. Kupujący z tym samym budżetem, około 597 tysięcy złotych, dostaje u dewelopera lokal o piętnaście metrów większy, tylko dalej od Wrocławia i w innej formie zabudowy.
Rynek pierwotny to 72 procent obrotu, czyli 359 aktów, i to on ustawia medianę gminy.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zaniża cenę lokalu z drugiej ręki o 2143 zł na metrze. Właściwa liczba to 10 082 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Klonowa 8 | 10 360 | 5 | 0 |
| Brylantowa 7B | 9125 | 16 | 14 |
| Wojska Polskiego 13 | 8874 | 9 | 9 |
| Wojska Polskiego 15 | 8717 | 25 | 25 |
| Wojska Polskiego 14 | 8535 | 7 | 7 |
| Kamieni 7 | 8389 | 52 | 44 |
| Kamieni 5 | 7896 | 48 | 41 |
Siedem adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 162 akty, czyli 32 procent rynku gminy.
Dwa budynki przy Kamieni dały 100 transakcji, czyli jedną piątą całego obrotu w gminie, z czego 85 to pierwsza sprzedaż, przy medianach 7896 i 8389 zł.
Trzy budynki przy Wojska Polskiego dały 41 aktów, wszystkie pierwszej sprzedaży, w wąskim przedziale od 8535 do 8874 zł.
Jedyny adres bez pierwszej sprzedaży, Klonowa 8, jest najdroższy w tabeli: 10 360 zł, czyli o 2421 zł powyżej mediany gminy i dokładnie na poziomie tutejszego rynku wtórnego. To ta sama reguła co w całej gminie, tylko widoczna na jednym budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8477 | 29 | 18 |
| 35 do 50 m² | 8780 | 116 | 84 |
| 50 do 65 m² | 8666 | 68 | 35 |
| ponad 65 m² | 7049 | 288 | 222 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 303 zł, więc do 65 metrów metraż nie różnicuje tu cen prawie wcale. Wyłamuje się dopiero ostatni wiersz, o 1731 zł poniżej szczytu.
I to on jest najważniejszy: 288 z 501 transakcji, czyli 57 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a 222 z nich to pierwsza sprzedaż. Tak wygląda gmina, w której deweloper buduje segmenty.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 062 | 26 | 39 m² |
| 3 | 10 061 | 31 | 61 m² |
| 4 | 10 082 | 29 | 85 m² |
| 5 | 9118 | 12 | 98 m² |
| 6 | 9119 | 6 | 115 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje i wypełnia tę rubrykę tylko przy 104 z 501 transakcji, więc czytamy ją jako sygnał, a nie pomiar. Warto zauważyć, że wszystkie te mediany leżą powyżej mediany gminy, bo rubryka izb jest w Czernicy wypełniana głównie przy lokalach z drugiej ręki.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4710 | 409 |
| 2022 | 5653 | 262 |
| 2023 | 6331 | 176 |
| 2024 | 7840 | 275 |
| 2025 | 7555 | 239 |
| 2026 | 8533 | 108 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 14 maja.
Od 2021 do 2025 roku mediana Czernicy urosła o 60 procent, ale nie po linii prostej: rok 2025 wypadł niżej od 2024, o 285 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 8156 zł/m² przy 261 aktach wobec 7834 zł przy 296 aktach, czyli wzrost o 4,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 156 zł przy 86 aktach wobec 9987 zł przy 64 aktach, czyli wzrost o 1,7 procent.
Obie liczby są dodatnie i niewielkie, więc w Czernicy ceny w ostatnim roku praktycznie stanęły. To odróżnia ją od Siechnic i Długołęki, gdzie mediana gminy skoczyła o dwadzieścia procent.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Czernica ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 359 aktów z ostatnich dwóch lat. Zabudowa jednorodzinna sprzedawana jako nieruchomości nie podlega ustawowemu obowiązkowi publikowania cen.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 411 | 750 000 zł | 659 000 do 954 748 zł | 489 m² |
| Działka | 14 | 161 000 zł | 24 000 do 327 500 zł | 755 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 33 z 411 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 8 procent i najmniej w obwarzanku, a typowa działka pod domem ma 489 m².
411 aktów na dom w dwa lata to niemal tyle samo co 501 transakcji lokalowych, co w tej serii zdarza się rzadko i mówi wszystko o charakterze gminy: w Czernicy buduje się i sprzedaje przede wszystkim domy.
Mediana domu, 750 000 zł, jest 1,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 396 950 zł, i o 152 tysiące niższa od mediany ceny typowego lokalu w tej samej gminie.
Co z tego ma kupujący
Czernica jest najtańszą gminą obwarzanka w przeliczeniu na metr i jedną z najdroższych w przeliczeniu na całe mieszkanie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Porównuj ceny całkowite, nie ceny metra, bo nowy lokal i lokal z drugiej ręki kosztują tu tyle samo przy różnicy piętnastu metrów. Przy lokalu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 082 zł. I sprawdź, czy oglądasz mieszkanie, czy segment, bo 57 procent tutejszego obrotu to lokale powyżej 65 m².
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kobierzyce są droższe o 1987 zł na metrze, Kąty Wrocławskie o 1938 zł, Siechnice o 1352 zł, a Długołęka o 471 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Siechnicach, Długołęce i Kątach Wrocławskich, a osiedla Wrocławia osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
