Gmina Siechnice zajmuje 87 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9291 zł/m², o 54 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 31 526 osób, a stąd jest 14 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 1149 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy obwarzanka wrocławskiego, większy od Długołęki i Kątów Wrocławskich.
Najciekawsza liczba tego wpisu odwraca regułę. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w Siechnicach 10 586 zł za metr, a nowe 8218 zł, czyli o 2368 zł mniej. To 29 procent różnicy na korzyść starszego zasobu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 20 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 2302 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1149 aktów. Mediana to 9291 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7475 do 10 913 zł/m², a typowe mieszkanie ma 54 m² i kosztuje 466 220 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 29 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 586 | 416 | 564 500 zł | 57 m² |
| Pierwotny | 8218 | 729 | 430 000 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9697 | 4 | 510 500 zł | 52 m² |
Kolejność jest tu odwrócona: mieszkanie z drugiej ręki kosztuje o 2368 zł na metrze więcej niż nowe, czyli o 28,8 procent.
To nie jest anomalia Siechnic, tylko reguła całego obwarzanka wrocławskiego: tak samo jest w Długołęce, Czernicy, Kobierzycach i Kątach Wrocławskich. Deweloperzy budują pod Wrocławiem duże mieszkania i segmenty na obrzeżach, a te kosztują mniej za metr niż mniejsze lokale w istniejącej zabudowie.
Rynek pierwotny to 63 procent obrotu, czyli 729 aktów w dwa lata, więc mediana gminy jest nim zdominowana.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zaniża cenę mieszkania z drugiej ręki o 1295 zł na metrze. Właściwa liczba to 10 586 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Akacjowa 9 | 11 475 | 15 | 15 |
| Akacjowa 1 | 11 004 | 17 | 8 |
| Zielona 38 | 10 656 | 12 | 12 |
| Zielona 38B | 10 298 | 12 | 12 |
| Zielona 42C | 10 235 | 13 | 12 |
| Zielona 40 | 10 206 | 12 | 11 |
| Zielona 38A | 10 185 | 12 | 12 |
| Akacjowa 7 | 10 068 | 11 | 11 |
| Akacjowa 5 | 10 050 | 11 | 11 |
| Zielona 42B | 9998 | 13 | 13 |
| Zielona 42A | 9858 | 14 | 12 |
| Prawocińska 5A | 9568 | 12 | 12 |
| Prawocińska 7 | 9185 | 12 | 11 |
| Gimnazjalna 2D | 8527 | 14 | 13 |
| Zielona 44C | 8182 | 12 | 12 |
| Zielona 44A | 8160 | 14 | 12 |
| Zielona 44B | 8044 | 13 | 12 |
| Zielona 44 | 7830 | 14 | 12 |
| Gimnazjalna 2A | 7520 | 16 | 16 |
| Gimnazjalna 2B | 7338 | 11 | 11 |
| Gimnazjalna 2C | 7202 | 18 | 17 |
| Rumiankowa 18 | 7064 | 12 | 12 |
| Rumiankowa 8 | 7057 | 12 | 11 |
| Rumiankowa 10 | 6839 | 12 | 12 |
| Rumiankowa 12 | 6742 | 12 | 12 |
Dwadzieścia pięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej jedenaście transakcji, razem 326 aktów, czyli 28 procent rynku gminy, a 304 z nich to pierwsza sprzedaż.
Rynek Siechnic rozkłada się na pięć ciągów nowej zabudowy. Jedenaście budynków przy Zielonej dało 141 aktów, cztery przy Gimnazjalnej 59, cztery przy Akacjowej 54, cztery przy Rumiankowej 48, a dwa przy Prawocińskiej 24.
Ceny między tymi ciągami dzieli 4733 zł na metrze, od 6742 zł przy Rumiankowej do 11 475 zł przy Akacjowej. To więcej niż wynosi cała różnica między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka.
Wewnątrz ciągów jest za to bardzo równo: cztery budynki przy Rumiankowej mieszczą się w 322 zł, a cztery przy Gimnazjalnej w 1325 zł.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 334 | 199 | 152 |
| 35 do 50 m² | 9982 | 288 | 192 |
| 50 do 65 m² | 8873 | 351 | 203 |
| ponad 65 m² | 7944 | 311 | 182 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2390 zł, czyli o 23 procent.
Rozkład jest przy tym wyjątkowo równomierny: cztery przedziały mają po 199 do 351 aktów, więc w Siechnicach kupuje się wszystko, od kawalerek po lokale powyżej 65 m².
Tabeli izb nie podajemy, bo rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy 333 z 1149 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5992 | 504 |
| 2022 | 6567 | 579 |
| 2023 | 7188 | 641 |
| 2024 | 7970 | 714 |
| 2025 | 9287 | 569 |
| 2026 | 11 109 | 194 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 20 maja.
Od 2021 do 2025 roku mediana Siechnic urosła o 55 procent, bez ani jednego roku spadku, a rok 2026 dołożył kolejne 1822 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 10 048 zł/m² przy 584 aktach wobec 8376 zł przy 631 aktach, czyli wzrost o 20 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 748 zł przy 240 aktach wobec 10 276 zł przy 206 aktach, czyli wzrost o 4,6 procent.
Obie liczby są dodatnie i obie stoją na setkach transakcji, ale realne tempo drożenia istniejących mieszkań to niecałe pięć procent, a nie dwadzieścia. Dwudziestoprocentowy skok mediany gminy bierze się ze zmiany tego, co deweloperzy akurat sprzedawali.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań są dziś w gminie Siechnice 32 lokale o medianie 12 096 zł/m², przy rozstępie kwartylowym od 10 667 do 12 839 zł. Dane pochodzą z 28 sierpnia 2026.
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
Mediana cennikowa leży o 3878 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, czyli o 47 procent, i o 1510 zł powyżej rynku wtórnego. Trzydzieści dwa mieszkania to jednak resztki czterech inwestycji, z których największa, przy Akacjowej, ma dziewiętnaście lokali po 12 810 zł.
Ta różnica pokazuje coś istotnego: dzisiejsza oferta deweloperska w Siechnicach jest wyceniona zupełnie inaczej niż to, co sprzedawano tu przez ostatnie dwa lata.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 136 | 1 040 800 zł | 806 750 do 1 375 000 zł | 738 m² |
| Działka | 17 | 170 820 zł | 35 000 do 470 000 zł | 805 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 35 ze 136 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 26 procent, a typowa działka pod domem ma 738 m².
Mediana domu, 1 040 800 zł, jest 2,2 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 464 550 zł.
Rynek gruntu jest drobny: 17 transakcji o medianie 170 820 zł.
Co z tego ma kupujący
Siechnice są największym rynkiem obwarzanka i jednym z tych, w których mediana gminy zaniża, a nie zawyża cenę mieszkania. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 586 zł, o 1295 zł powyżej mediany gminy. Sprawdź ciąg zabudowy, bo między Rumiankową a Akacjową jest 4733 zł różnicy na metrze. I nie czytaj wzrostu o 20 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób podrożał o 4,6 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kobierzyce są droższe o 635 zł na metrze, Kąty Wrocławskie o 586 zł, Długołęka tańsza o 881 zł, a Czernica o 1352 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Siechnicach, Długołęce i Kątach Wrocławskich, a osiedla Wrocławia osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
