Gmina Długołęka zajmuje 121 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 8410 zł/m², o 40 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 45 826 osób, najwięcej w obwarzanku wrocławskim, a stąd jest 16 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 888 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje, co się tu właściwie kupuje. 531 z 888 transakcji, czyli 60 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a typowy kupowany lokal ma 68 m² i kosztuje 613 750 zł. Pod nazwą „mieszkanie" sprzedaje się w tej gminie przede wszystkim segmenty.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 15 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1735 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 888 aktów. Mediana to 8410 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6732 do 9837 zł/m², a typowe mieszkanie ma 68 m² i kosztuje 613 750 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 31 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 114 | 258 | 660 000 zł | 66 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9917 | 15 | 582 000 zł | 67 m² |
| Pierwotny | 7725 | 615 | 579 000 zł | 68 m² |
Kolejność jest tu odwrócona: mieszkanie z drugiej ręki kosztuje o 2389 zł na metrze więcej niż nowe, czyli o 31 procent. To druga co do wielkości taka różnica w obwarzanku, po Czernicy.
Metraż jest przy tym po obu stronach niemal identyczny, 66 i 68 m², więc tej różnicy nie tłumaczy wielkość lokalu. Tłumaczy ją to, gdzie deweloper buduje: nowe segmenty stoją na obrzeżach wsi wchodzących w skład gminy, a lokale z drugiej ręki bliżej Wrocławia.
Rynek pierwotny to 69 procent obrotu, czyli 615 aktów, więc mediana gminy jest nim zdominowana.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy zaniża cenę lokalu z drugiej ręki o 1704 zł na metrze. Właściwa liczba to 10 114 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Makowa 26B | 11 866 | 6 | 0 |
| Bawarska 5C | 10 939 | 6 | 6 |
| Makowa 28A | 10 604 | 5 | 0 |
| Bawarska 5B | 10 425 | 5 | 5 |
| Bawarska 9B | 9867 | 7 | 7 |
| Bawarska 9A | 9867 | 5 | 5 |
| Bawarska 7A | 9769 | 7 | 6 |
| Bawarska 5A | 9769 | 6 | 6 |
| Bawarska 11A | 9768 | 9 | 9 |
| Lawendowa 3 | 9609 | 5 | 5 |
| Lawendowa 7 | 9496 | 19 | 19 |
| Bawarska 7B | 9481 | 7 | 7 |
| Lawendowa 3A | 9433 | 12 | 11 |
| Bawarska 5 | 9339 | 9 | 8 |
| Bawarska 11B | 9267 | 7 | 7 |
| Bawarska 9 | 9077 | 7 | 7 |
| Lawendowa 9 | 8719 | 43 | 41 |
| Wrocławska 25A | 7920 | 6 | 5 |
Osiemnaście adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 171 aktów, czyli 19 procent rynku gminy.
Rynek rozkłada się na trzy zespoły. Jedenaście budynków przy Bawarskiej dało 75 aktów, cztery przy Lawendowej 79, a dwa przy Makowej 11.
Bawarska jest wyjątkowo jednorodna: jedenaście budynków mieści się między 9077 a 10 939 zł, czyli w 1862 zł, i wszystkie to praktycznie wyłącznie pierwsza sprzedaż.
Największym pojedynczym adresem jest Lawendowa 9 z 43 aktami, z czego 41 pierwszej sprzedaży, przy medianie 8719 zł, czyli o 777 zł poniżej sąsiedniej Lawendowej 7.
Dwa adresy przy Makowej nie mają ani jednej pierwszej sprzedaży i są najdroższe w tabeli, po 10 604 i 11 866 zł. To ta sama reguła co w całej gminie, tylko widoczna na dwóch budynkach.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 510 | 24 | 9 |
| 35 do 50 m² | 10 004 | 110 | 75 |
| 50 do 65 m² | 9281 | 223 | 145 |
| ponad 65 m² | 7702 | 531 | 386 |
To jest tabela, która tłumaczy całą gminę. Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa bez wyjątku, ale najważniejsza jest tu kolumna z liczbą aktów: 531 z 888 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m², a 386 z nich to pierwsza sprzedaż.
Od kawalerki do tego przedziału mediana spada o 2808 zł, czyli o 27 procent, a ponieważ prawie cały rynek pierwotny siedzi w ostatnim wierszu, to on ustawia medianę gminy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 905 | 7 | 36 m² |
| 2 | 10 642 | 44 | 46 m² |
| 3 | 10 116 | 126 | 65 m² |
| 4 | 9030 | 56 | 76 m² |
| 5 | 8795 | 20 | 103 m² |
| 6 | 7916 | 8 | 117 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje i wypełnia tę rubrykę przy 262 z 888 transakcji, więc czytamy ją jako sygnał. Od dwóch do sześciu izb mediana spada o 2726 zł, a typowa powierzchnia rośnie z 46 do 117 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4996 | 583 |
| 2022 | 5331 | 366 |
| 2023 | 7200 | 405 |
| 2024 | 7221 | 497 |
| 2025 | 8458 | 419 |
| 2026 | 9430 | 220 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 15 maja.
Od 2021 do 2025 roku mediana Długołęki urosła o 69 procent, bez ani jednego roku spadku, a największy skok, o 35 procent, przypadł na rok 2023.
Porównanie liczone względem końca rejestru: cały rynek 9265 zł/m² przy 421 aktach wobec 7596 zł przy 548 aktach, czyli wzrost o 22 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 152 zł przy 152 aktach wobec 9979 zł przy 140 aktach, czyli wzrost o 1,7 procent.
Obie stoją na setkach transakcji i różnią się o dwadzieścia punktów. Ceny lokali z drugiej ręki w Długołęce praktycznie stanęły; dwudziestodwuprocentowy skok mediany gminy opisuje wyłącznie to, że w ostatnim roku deweloperzy sprzedawali droższe segmenty niż rok wcześniej.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Długołęka ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 615 aktów z ostatnich dwóch lat, czyli najwięcej w obwarzanku po Siechnicach. Zabudowa jednorodzinna sprzedawana jako nieruchomości nie podlega ustawowemu obowiązkowi publikowania cen, a inwestycje wielorodzinne przy Bawarskiej i Lawendowej zostały już sprzedane.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 372 | 898 950 zł | 755 165 do 1 181 000 zł | 492 m² |
| Działka | 8 | 29 950 zł | 7440 do 76 965 zł | 243 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 45 z 372 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 12 procent, a typowa działka pod domem ma 492 m².
372 akty na dom w dwa lata to bardzo dużo, więcej niż w Kątach Wrocławskich i Siechnicach razem wziętych, i razem z 531 lokalami powyżej 65 m² opisuje gminę, w której buduje się przede wszystkim zabudowę jednorodzinną.
Mediana domu, 898 950 zł, jest 2,1 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 420 500 zł.
Co z tego ma kupujący
Długołęka jest gminą segmentów, w której mediana metra znaczy co innego niż w mieście. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Patrz na cenę całkowitą, nie na metr, bo typowy lokal ma tu 68 m². Przy lokalu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 114 zł, o 1704 zł powyżej mediany gminy. I nie czytaj wzrostu o 22 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób ruszył się o 1,7 procent.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kobierzyce są droższe o 1516 zł na metrze, Kąty Wrocławskie o 1467 zł, Siechnice o 881 zł, a Czernica tańsza o 471 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Siechnicach, Długołęce i Kątach Wrocławskich, a osiedla Wrocławia osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
