Gmina Kobierzyce zajmuje 61 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9926 zł/m², o 65 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 25 847 osób, a stąd jest 25 km do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 368 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najdroższa gmina obwarzanka wrocławskiego, choć od samego Wrocławia, który ma 12 388 zł/m², dzieli ją 2462 zł.
Najciekawsza liczba tego wpisu nie jest ceną, tylko metrażem. Typowy lokal sprzedawany tu jako pierwsza sprzedaż ma 132 m² i kosztuje 1 040 000 zł. To nie jest mieszkanie w bloku, tylko dom w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej wyodrębniony jako lokal.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 14 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 11 aktów o medianie 2051 zł/m² i typowej cenie 158 000 zł przy 79 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 368 aktów. Mediana to 9926 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7951 do 11 482 zł/m², a typowe mieszkanie ma 71 m² i kosztuje 710 000 zł.
Rynek wtórny jest droższy o 22 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 10 788 | 231 | 620 000 zł | 60 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9784 | 26 | 715 000 zł | 92 m² |
| Pierwotny | 8850 | 111 | 1 040 000 zł | 132 m² |
To jest najważniejsza tabela tego wpisu i trzeba ją czytać od prawej strony.
Nowe lokale w Kobierzycach mają typowo 132 m² i kosztują 1 040 000 zł, czyli o 420 000 zł więcej niż lokal z drugiej ręki, mimo że są o 1938 zł tańsze w przeliczeniu na metr. Dwa razy większa powierzchnia przy niższej cenie metra to opis segmentu albo bliźniaka, a nie mieszkania.
Rynek pierwotny to 30 procent obrotu, a 26 aktów rejestr zostawia bez określenia strony rynku i te podajemy osobno.
Dla kupującego oznacza to, że mediana gminy nie opisuje żadnego konkretnego produktu. Przy lokalu z drugiej ręki właściwa liczba to 10 788 zł, czyli o 862 zł więcej niż mediana gminy.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Cztery Podkowy 3B | 10 999 | 5 | 0 |
| Dębowa 4 | 8998 | 8 | 6 |
| Dębowa 2 | 8983 | 9 | 7 |
Tylko trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem 22 akty, czyli 6 procent rynku gminy. To najbardziej rozproszony rynek obwarzanka.
Powód jest ten sam, co przy metrażach: w Kobierzycach sprzedaje się głównie zabudowę jednorodzinną wyodrębnioną jako lokale, a taka zabudowa ma osobny adres przy każdym budynku, więc żaden nie zbiera wielu transakcji.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 13 053 | 19 | 0 |
| 35 do 50 m² | 11 507 | 68 | 5 |
| 50 do 65 m² | 10 873 | 71 | 5 |
| ponad 65 m² | 9250 | 210 | 101 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bardzo mocno: od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 3803 zł, czyli o 29 procent.
Ostatnia kolumna wyjaśnia całą strukturę tej gminy. 210 z 368 transakcji, czyli 57 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a 101 z nich to pierwsza sprzedaż. W przedziałach poniżej 65 m² pierwszej sprzedaży jest łącznie dziesięć.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 867 | 18 | 36 m² |
| 2 | 11 295 | 60 | 46 m² |
| 3 | 10 572 | 76 | 59 m² |
| 4 | 10 266 | 61 | 76 m² |
| 5 | 8348 | 20 | 106 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od jednej do pięciu izb mediana spada o 3519 zł na metrze, a typowa powierzchnia rośnie z 36 do 106 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6233 | 237 |
| 2022 | 6260 | 213 |
| 2023 | 6988 | 433 |
| 2024 | 8658 | 250 |
| 2025 | 10 102 | 209 |
| 2026 | 11 073 | 53 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 14 maja.
Od 2021 do 2025 roku mediana Kobierzyc urosła o 62 procent, przy czym cały ruch zaczął się w 2024 roku: przez trzy pierwsze lata mediana podniosła się o 755 zł, a przez dwa kolejne o 3114 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak dwie liczby idące w przeciwne strony: cały rynek 10 214 zł/m² przy 192 aktach wobec 9128 zł przy 218 aktach, czyli wzrost o 11,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 590 zł przy 145 aktach wobec 10 677 zł przy 127 aktach, czyli spadek o 0,8 procent.
Obie stoją na ponad stu transakcjach i razem mówią, że ceny lokali z drugiej ręki w Kobierzycach stanęły, a wzrost mediany gminy opisuje wyłącznie to, co deweloperzy akurat sprzedawali.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w gminie Kobierzyce ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to 111 aktów z ostatnich dwóch lat. Nie jest to zaskoczeniem: zabudowa jednorodzinna sprzedawana jako nieruchomości nie podlega ustawowemu obowiązkowi publikowania cen.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 271 | 1 098 000 zł | 815 500 do 1 446 832 zł | 415 m² |
| Działka | 17 | 470 000 zł | 30 000 do 645 954 zł | 800 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tylko 30 z 271 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 11 procent, a typowa działka pod domem ma 415 m², czyli tyle co pod szeregowcem.
Mediana domu, 1 098 000 zł, jest niemal identyczna z medianą ceny nowego lokalu w tej gminie, czyli 1 040 000 zł. To najlepszy dowód, że pod obiema nazwami sprzedaje się tu w gruncie rzeczy to samo: dom pod Wrocławiem, raz zapisany jako lokal, raz jako nieruchomość.
Co z tego ma kupujący
Kobierzyce są najdroższą gminą obwarzanka, ale sprzedają inny produkt niż reszta. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Sprawdź metraż, zanim użyjesz jakiejkolwiek mediany, bo nowy lokal ma tu typowo 132 m², a lokal z drugiej ręki 60. Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 788 zł. I nie czytaj wzrostu o 11,9 procent jako drożejących mieszkań, bo istniejący zasób w ostatnim roku stanął.
Sąsiednie gminy opisujemy osobno: Kąty Wrocławskie są tańsze o 49 zł na metrze, Siechnice o 635 zł, Długołęka o 1516 zł, a Czernica o 1987 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Siechnicach, Długołęce i Kątach Wrocławskich, a osiedla Wrocławia osobno. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
