Cztery gminy miejsko-wiejskie północnego Dolnego Śląska dzieli 3588 zł na metrze, od 7262 zł w Brzegu Dolnym do 3674 zł w Górze. Wszystkie cztery są podobnej wielkości, od 16 do 23 tysięcy mieszkańców, a różnicę robi odległość do Wrocławia.
Liczby pochodzą z 1061 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najważniejsze w tym zestawieniu są dwie rzeczy. W dwóch z czterech gmin mieszkania z drugiej ręki w ostatnim roku potaniały, a w dwóch podrożały. I w czterech gminach sprzedano w tym okresie 393 nowe mieszkania, a dziś nie ma w nich ani jednego lokalu w ustawowym cenniku deweloperskim.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Wołowie, Miliczu i Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli niemal pół roku: Milicz kończy się 17 marca 2026, Góra 24 sierpnia, Brzeg Dolny 3 września, a Wołów 7 września.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech gminach filtr usunął łącznie 25 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery gminy, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brzeg Dolny | 15 855 | 241 | 7262 | 7808 | 7108 | 294 |
| Wołów | 21 229 | 421 | 6092 | 6330 | 5644 | 384 |
| Milicz | 22 719 | 467 | 5838 | 7474 | 5077 | 245 |
| Góra | 18 078 | 744 | 3674 | brak | 3687 | 138 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Brzeg Dolny i Wołów, oddalone od siebie o 10 km, dzieli 1170 zł na metrze, a od Wrocławia dzieli je odpowiednio 37 i 45 km. Milicz i Góra leżą znacznie dalej i to widać w ich miejscach w rankingu.
W ostatnim wierszu kolumna „rynek pierwotny" jest pusta: w gminie Góra rejestr notuje w dwa lata sześć transakcji pierwszej sprzedaży, co jest liczbą zbyt małą, by podawać z niej medianę.
Zwraca też uwagę kolumna trzecia od prawej. Milicz ma najwyższy rynek pierwotny w koszyku, 7474 zł, a jednocześnie drugi od końca rynek wtórny, 5077 zł. Te dwie liczby dzieli 2397 zł i opisują dwa różne światy w jednej gminie.
Rynek wtórny porządkuje koszyk inaczej
| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Brzeg Dolny | 7262 | 7108 | −154 | 34 procent |
| Wołów | 6092 | 5644 | −448 | 49 procent |
| Milicz | 5838 | 5077 | −761 | 41 procent |
| Góra | 3674 | 3687 | +13 | 4 procent |
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka maleje z 3588 do 3421 zł na metrze, a kolejność się nie zmienia.
Uwagę zwraca ostatnia kolumna. W Wołowie niemal połowa obrotu to nowa zabudowa, w Miliczu 41 procent, w Brzegu Dolnym 34 procent, czyli w gminach liczących około dwudziestu tysięcy mieszkańców jest to udział, jaki zwykle spotyka się w miastach kilkakrotnie większych.
W każdej z tych trzech gmin ta zabudowa jest przy tym skrajnie skoncentrowana: w Wołowie pięć budynków przy jednej ulicy to 60 procent pierwszej sprzedaży, w Brzegu Dolnym trzy budynki to 92 procent, w Miliczu cztery inwestycje to 78 procent.
Góra jest przeciwieństwem: sześć aktów pierwszej sprzedaży w dwa lata, brak nowej zabudowy i mediana gminy praktycznie równa medianie rynku wtórnego.
Kierunek cen: dwie gminy w dół, dwie w górę
| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Góra | 3795 zł/m² | +9,2 procent | 3781 zł/m² | +10,3 procent |
| Wołów | 6299 zł/m² | +5,3 procent | 5573 zł/m² | −4,5 procent |
| Brzeg Dolny | 7306 zł/m² | +2,4 procent | 7231 zł/m² | +3,7 procent |
| Milicz | 5589 zł/m² | −9,2 procent | 5007 zł/m² | −2,9 procent |
Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
W dwóch z czterech gmin prawa kolumna jest ujemna, w Wołowie i Miliczu, a w dwóch dodatnia: w Górze o 10,3 procent, w Brzegu Dolnym o 3,7 procent. Mieszkania z drugiej ręki realnie podrożały tylko tam, gdzie nowa zabudowa jest najmniejszą częścią obrotu.
Najmocniejszy spadek jest w Wołowie, minus 4,5 procent, i jest to zarazem przypadek, w którym mediana gminy najbardziej wprowadza w błąd: pokazuje ona plus 5,3 procent, bo trzyma ją nowa zabudowa przy Glinianej.
W Miliczu jest odwrotnie: mediana gminy spadła o 9,2 procent, a rynek wtórny tylko o 2,9 procent, bo w ostatnim roku sprzedano mniej lokali z droższych inwestycji.
Brzeg Dolny idzie w górę najspójniej, o 2,4 i 3,7 procent, na próbach od 75 do 150 transakcji. Góra rośnie najszybciej, o 9,2 i 10,3 procent, i jako jedyna gmina koszyka mierzy obiema liczbami ten sam zasób, bo nowej zabudowy tu nie ma.
Zero mieszkań w cennikach, przy 393 sprzedanych
| Gmina | Lokale w cenniku | Akty pierwszej sprzedaży w oknie |
|---|---|---|
| Wołów | 0 | 187 |
| Milicz | 0 | 100 |
| Brzeg Dolny | 0 | 100 |
| Góra | 0 | 6 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
W czterech gminach sprzedano w ciągu dwóch lat 393 nowe mieszkania, a dziś żadna z nich nie ma ani jednego lokalu w ustawowym wykazie cen deweloperskich. To największa taka różnica w całej dolnośląskiej serii.
Wniosek jest podwójny i praktyczny. Kto szuka dziś nowego mieszkania na północy województwa, nie ma go gdzie kupić. A ponieważ w Wołowie pierwsza sprzedaż to niemal połowa obrotu, w Miliczu 41 procent, a w Brzegu Dolnym 34 procent, kiedy te akty wypadną z dwuletniego okna, mediany wszystkich trzech gmin wyraźnie spadną bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych. W Wołowie oznacza to zejście z 6092 w okolice 5644 zł.
Domy i działki
| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Brzeg Dolny | 29 | 659 900 zł | 1122 m² | 45 procent | 25 | 23 m² |
| Milicz | 58 | 527 500 zł | 1192 m² | 57 procent | 12 | 472 m² |
| Wołów | 104 | 427 500 zł | 1196 m² | 65 procent | 21 | 567 m² |
| Góra | 96 | 290 000 zł | 1292 m² | 74 procent | 26 | 702 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Ta tabela układa się w bardzo czytelny szereg. Im dalej od Wrocławia, tym tańszy dom, większa działka i wyższy udział nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, od 45 procent w Brzegu Dolnym do 74 procent w Górze.
Znaczy to, że te cztery mediany nie opisują tego samego produktu. W Brzegu Dolnym rejestr notuje głównie domy, w Górze głównie zabudowę zagrodową, i różnica 369 900 zł między nimi jest w dużej części różnicą typu nieruchomości, a nie ceny domu.
Rynek gruntu jest za to najlepszy właśnie w gminach najdalszych: Góra z 26 transakcjami o typowej powierzchni 702 m² i Wołów z 21 o powierzchni 567 m² notują faktyczne działki, a Brzeg Dolny, mimo 25 aktów, notuje fragmenty o typowej powierzchni 23 m².
Dwie gminy obok
Poza czwórką z tabeli powiaty wołowski, milicki i górowski niosą dwie kolejne gminy z próbą co najmniej trzydziestu aktów:
- Krośnice: 5608 zł/m² przy 34 aktach, 501 miejsce w kraju
- Wąsosz: 2532 zł/m² przy 39 aktach, 825 miejsce
Krośnice, wiejska gmina w powiecie milickim, mają medianę zaledwie o 230 zł niższą od samego Milicza, a Wąsosz, sąsiadujący z Górą, jest od niej tańszy o 1142 zł na metrze i należy do czterdziestu najtańszych gmin w Polsce.
Cztery dalsze gminy tych powiatów, Wińsko, Jemielno, Niechlów i Cieszków, mają w oknie mniej niż trzydzieści aktów i ich median nie podajemy.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Brzeg Dolny: 363 100 zł, a z drugiej ręki 355 400 zł
- Wołów: 304 600 zł, a z drugiej ręki 282 200 zł
- Milicz: 291 900 zł, a z drugiej ręki 253 850 zł
- Góra: 183 700 zł, a z drugiej ręki 184 350 zł
Rozpiętość wynosi 179 400 zł przy medianie gminy i 171 050 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.
Najprościej: za pięćdziesiąt metrów w Brzegu Dolnym kupuje się w Górze dziewięćdziesiąt osiem metrów. Dzieli je 48 km drogi i dwa powiaty.
Analizy poszczególnych gmin
Wszystkie cztery gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w gminie Brzeg Dolny
- Ceny mieszkań w gminie Wołów
- Ceny mieszkań w gminie Milicz
- Ceny mieszkań w gminie Góra
Obwarzanek wrocławski zestawiamy w porównaniu pięciu gmin pierścienia, pas miast powiatowych w porównaniu Oleśnicy, Oławy, Trzebnicy i Środy Śląskiej, a Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
