Gmina Wołów zajmuje 421 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6092 zł/m², o 1 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 21 229 osób, a stąd jest 45 km do Wrocławia i 10 km do Brzegu Dolnego.
Liczby pochodzą z 384 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest skala jednej inwestycji. 187 z 384 aktów, czyli niemal połowa obrotu, to pierwsza sprzedaż, a pięć budynków przy jednej ulicy zebrało 116 transakcji, czyli 30 procent całego rynku gminy. Kiedy odejmie się nową zabudowę, obraz zmienia się radykalnie: mieszkania z drugiej ręki potaniały tu w rok o 4,5 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 7 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1514 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 384 akty. Mediana to 6092 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4966 do 7110 zł/m², a typowe mieszkanie ma 54 m² i kosztuje 330 000 zł.
Wołów jest gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny to niemal połowa obrotu
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6330 | 187 | 367 438 zł | 58 m² |
| Wtórny | 5644 | 197 | 280 000 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 686 zł na metrze, czyli 12 procent, i jest jedną z mniejszych w tej serii. Zwraca za to uwagę druga kolumna: pierwsza sprzedaż to 49 procent obrotu, czyli w Wołowie sprzedano w tym okresie niemal tyle samo mieszkań nowych co używanych.
W gminie liczącej 21 tysięcy mieszkańców jest to udział wyjątkowy i ma bezpośrednią konsekwencję: mediana gminy, 6092 zł, to niemal w połowie cena nowego mieszkania.
Dla kupującego liczy się druga liczba. 5644 zł to punkt odniesienia dla zasobu istniejącego, czyli 282 200 zł za pięćdziesiąt metrów, o 448 zł na metrze poniżej mediany gminy.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Gliniana 2 | 7993 | 41 | 41 |
| Gliniana 4 | 6330 | 37 | 35 |
| Gliniana 8 | 6237 | 13 | 12 |
| Kąpielowa 5 | 6092 | 7 | 7 |
| Gliniana 6 | 6046 | 12 | 12 |
| Gliniana 10 | 5806 | 13 | 12 |
W gminie Wołów pięć z sześciu adresów z co najmniej pięcioma transakcjami leży przy jednej ulicy, a szósty, Kąpielowa 5, to siedem aktów pierwszej sprzedaży z ostatnich miesięcy rejestru. Pięć budynków przy Glinianej to razem 116 aktów, czyli 30 procent obrotu całej gminy, a 112 z nich to pierwsza sprzedaż, czyli 60 procent nowej zabudowy.
Najciekawsze jest to, co dzieje się wewnątrz tego zespołu. Pięć sąsiadujących budynków dzieli 2187 zł na metrze, od 5806 zł przy Glinianej 10 do 7993 zł przy Glinianej 2. Cztery z nich mieszczą się w wąskim przedziale 5806 do 6330 zł, a jeden odstaje o ponad 1600 zł w górę.
To jest ostrzeżenie praktyczne. W Wołowie nie ma jednej ceny nowego mieszkania nawet przy jednej ulicy, a mediana rynku pierwotnego, 6330 zł, jest średnią z dwóch bardzo różnych poziomów.
Pozostałe 261 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. Dla zasobu istniejącego nie ma tu ceny za ulicę, a wycena musi zejść do konkretnego budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6061 | 27 | 4 |
| 35 do 50 m² | 6271 | 141 | 76 |
| 50 do 65 m² | 6289 | 123 | 57 |
| ponad 65 m² | 5208 | 93 | 50 |
Trzy górne wiersze mieszczą się w 228 zł na metrze, a dopiero mieszkania powyżej 65 m² wypadają wyraźnie niżej, o 1081 zł od szczytu, czyli o 17 procent.
Warto zauważyć, że spadek w ostatnim wierszu następuje mimo 50 aktów pierwszej sprzedaży na 93, czyli mimo najwyższego udziału nowej zabudowy w całej tabeli. Bez niej różnica byłaby jeszcze większa.
Pierwszy wiersz jest za to niemal czysty, z czterema nowymi transakcjami na 27: 27 kawalerek po 6061 zł, czyli o 417 zł powyżej mediany wołowskiego rynku wtórnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6594 | 12 | 25 m² |
| 2 | 5954 | 63 | 39 m² |
| 3 | 6250 | 201 | 51 m² |
| 4 | 5617 | 100 | 67 m² |
| 5 | 5457 | 6 | 92 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Wołów podaje je przy 382 z 384 aktów.
Ta tabela nie schodzi równo. Mieszkania trzyizbowe, najliczniejsze z 201 aktami, kosztują 6250 zł, czyli więcej niż dwuizbowe, i wynika to z tego, że nowa zabudowa przy Glinianej to głównie lokale trzyizbowe.
Czysty spadek widać dopiero od trzech izb w górę: z 6250 do 5457 zł, czyli o 793 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3196 | 123 |
| 2022 | 4246 | 114 |
| 2023 | 4428 | 124 |
| 2024 | 5999 | 206 |
| 2025 | 5644 | 107 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 7 września i notuje z niego 136 aktów o medianie 6675 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Wołowa urosła o 77 procent, ale droga była nierówna: rok 2024, z rekordowymi 206 aktami, dał skok o 1571 zł, a rok 2025 cofnął się o 355 zł. Przy takich wahaniach liczby transakcji roczniki opisują skład sprzedaży, a nie ceny.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozchodzi się wyjątkowo szeroko: cały rynek 6299 zł/m² przy 169 aktach wobec 5983 zł przy 123 aktach, czyli wzrost o 5,3 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5573 zł przy 97 aktach wobec 5838 zł przy 83 aktach, czyli spadek o 4,5 procent.
Prawa liczba jest tą, która opisuje kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, i mówi rzecz niewygodną: w Wołowie mieszkania z drugiej ręki w ostatnim roku potaniały. Mediana gminy tego nie pokazuje, bo utrzymuje ją nowa zabudowa przy Glinianej.
Przy 97 i 83 transakcjach nie jest to pomiar precyzyjny, ale kierunek jest jednoznaczny i wart uwagi każdego, kto sprzedaje tu mieszkanie w starszym bloku.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Wołów ani jednego mieszkania.
Przy 187 aktach pierwszej sprzedaży z dwóch lat jest to informacja istotna: zespół przy Glinianej został wyprzedany, a rynek pierwotny, który odpowiadał za niemal połowę obrotu, jest zamknięty.
To także zapowiedź tego, co stanie się z publikowanymi liczbami. Kiedy akty z Glinianej wypadną z dwuletniego okna, mediana gminy spadnie w okolice 5644 zł, bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 104 | 427 500 zł | 270 000 do 652 500 zł | 1196 m² |
| Działka | 21 | 100 000 zł | 37 269 do 150 000 zł | 567 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 68 ze 104 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 65 procent, a typowa działka ma 1196 m². W gminie miejsko-wiejskiej z rozległą częścią wiejską oznacza to, że rejestr opisuje tu w większości zabudowę zagrodową, a nie domy jednorodzinne.
Mediana domu, 427 500 zł, jest 1,4 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 304 600 zł, i ten niski stosunek wynika właśnie z charakteru próby.
Rynek gruntu jest cienki, ale sensowny: 21 transakcji przy typowej powierzchni 567 m², czyli faktycznie działek, i medianie 100 000 zł.
Co z tego ma kupujący
Wołów to gmina, w której jedna inwestycja odpowiada za niemal połowę obrotu i za cały obraz statystyczny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 5644 zł, bo mediana gminy jest o 448 zł wyższa. Licz się ze spadkiem, nie ze wzrostem, bo mieszkania z drugiej ręki potaniały tu w rok o 4,5 procent. I przy nowej zabudowie sprawdzaj konkretny budynek, bo pięć budynków przy tej samej ulicy dzieli 2187 zł na metrze.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Brzeg Dolny jest droższy o 1170 zł na metrze, Milicz tańszy o 254 zł, a Góra o 2418 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen na północy Dolnego Śląska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
