Gmina Góra zajmuje 744 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 3674 zł/m², o 39 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 078 osób, a stąd jest 48 km do Wołowa.
Liczby pochodzą z 138 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, że reguła metrażu jest tu odwrócona bez wyjątku. Im więcej izb ma mieszkanie, tym drożej kosztuje jego metr: od 2851 zł przy dwóch izbach do 4377 zł przy pięciu. W większości Polski ta tabela wygląda odwrotnie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 sierpnia 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 785 zł/m² i typowej cenie 30 000 zł za 58 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 138 aktów. Mediana to 3674 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2852 do 4613 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 187 500 zł.
Góra jest gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.
Rynek pierwotny to sześć aktów
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3687 | 113 | 185 000 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 3474 | 19 | 150 000 zł | 56 m² |
| Pierwotny | 5963 | 6 | 399 000 zł | 67 m² |
Ostatniego wiersza nie da się traktować jako opisu rynku: sześć transakcji w ciągu dwóch lat to nie jest rynek pierwotny, tylko pojedyncze zdarzenia. W gminie Góra praktycznie nie buduje się mieszkań na sprzedaż.
Drugi wiersz to dziewiętnaście aktów, przy których rejestr nie zapisuje, czy lokal jest sprzedawany po raz pierwszy. Podajemy je osobno i nie doliczamy do żadnej z pozostałych kategorii.
Praktycznie oznacza to, że mediana gminy i mediana rynku wtórnego są w Górze tą samą liczbą, różnią się o 13 zł. Cały ten wpis opisuje więc jeden rynek: mieszkania z drugiej ręki, po 3687 zł za metr, czyli 184 350 zł za pięćdziesiąt metrów.
Adresy
W gminie Góra żaden adres nie zebrał w ciągu dwóch lat pięciu transakcji. To najbardziej rozproszony rynek w całym dolnośląskim zestawieniu.
Sto trzydzieści osiem aktów rozłożyło się po budynkach, z których każdy pojawia się w rejestrze najwyżej cztery razy. W gminie o takim rozproszeniu nie istnieje coś takiego jak cena za ulicę ani za osiedle, a każda wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 2851 | 15 | 1 |
| 35 do 50 m² | 3687 | 51 | 0 |
| 50 do 65 m² | 3855 | 38 | 0 |
| ponad 65 m² | 3597 | 34 | 5 |
Ta tabela jest niemal wolna od wpływu nowej zabudowy, bo w czterech wierszach leży łącznie sześć aktów pierwszej sprzedaży. Można ją więc czytać wprost.
Najtańsze za metr są kawalerki, 2851 zł, czyli o 1004 zł mniej niż przedział najdroższy. To odwrotność reguły obowiązującej w większości Polski i pierwszy sygnał tego, o czym mówi tabela izb.
Trzy pozostałe przedziały mieszczą się przy tym w 258 zł, więc powyżej 35 m² metraż w Górze nie ma znaczenia.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 2851 | 15 | 28 m² |
| 3 | 3527 | 58 | 43 m² |
| 4 | 3956 | 54 | 61 m² |
| 5 | 4377 | 7 | 74 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Góra podaje je przy 136 ze 138 aktów. Powyższa tabela obejmuje 134 z nich, bo dwa lokale sześcioizbowe pomijamy jako zbyt małą próbę.
Ta tabela rośnie bez ani jednego odwrócenia: od 2851 zł przy dwóch izbach do 4377 zł przy pięciu, czyli o 1526 zł i 54 procent. Największy próg leży między dwiema a trzema izbami i wynosi 676 zł.
Jest to całkowite odwrócenie reguły, która obowiązuje niemal w całej tej serii, a przyczyna jest praktyczna. W gminie tak taniej i tak rozproszonej najmniejsze lokale to zwykle najgorszy zasób, w budynkach o najniższym standardzie, a mieszkania czteroizbowe i większe to zabudowa lepsza, często poza samym miastem.
W cenie całkowitej wygląda to tak: lokal dwuizbowy o typowych 28 m² kosztuje około 80 000 zł, trzyizbowy o 43 m² około 152 000 zł, a czteroizbowy o 61 m² około 241 000 zł.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2180 | 35 |
| 2022 | 2249 | 59 |
| 2023 | 2506 | 49 |
| 2024 | 3130 | 65 |
| 2025 | 3451 | 70 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 sierpnia i notuje z niego 39 aktów o medianie 3795 zł, czyli najwyższej w całym rejestrze.
Od 2021 do 2025 roku mediana Góry urosła o 58 procent, bez ani jednego roku spadku, a wzrost przyspieszył od 2024 roku.
Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza ten kierunek: cały rynek 3795 zł/m² przy 61 aktach wobec 3474 zł przy 65 aktach, czyli wzrost o 9,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 3781 zł przy 59 aktach wobec 3428 zł przy 61 aktach, czyli wzrost o 10,3 procent.
Obie liczby mówią to samo, a ponieważ w Górze nie ma praktycznie nowej zabudowy, obie mierzą ten sam zasób. Uczciwy wniosek: wzrost, który widać w tabeli roczników, trwa także w ostatnich dwunastu miesiącach. Przy 59 i 65 transakcjach nie jest to pomiar precyzyjny, ale obie miary idą w tę samą stronę.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w gminie Góra ani jednego mieszkania.
Przy sześciu aktach pierwszej sprzedaży w dwa lata jest to całkowicie spodziewane: w Górze nikt nie buduje mieszkań na sprzedaż, a kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 96 | 290 000 zł | 141 250 do 432 500 zł | 1292 m² |
| Działka | 26 | 45 000 zł | 15 000 do 178 836 zł | 702 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Wiersz o domach wymaga wyjaśnienia. 71 z 96 aktów, czyli 74 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1292 m². W gminie miejsko-wiejskiej o rozległej części wiejskiej oznacza to, że rejestr opisuje tu głównie zabudowę zagrodową, a nie domy jednorodzinne.
Mediana domu, 290 000 zł, jest 1,6 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 183 700 zł. Dziewięćdziesiąt sześć aktów to przy tym próba solidna, więc liczba jest wiarygodna dla tego, co opisuje.
Rynek gruntu jest tu za to sensownie mierzalny: 26 transakcji przy typowej powierzchni 702 m² i medianie 45 000 zł, czyli faktycznie działek, a nie fragmentów.
Co z tego ma kupujący
Góra jest jedną z najtańszych gmin Dolnego Śląska i rynkiem, na którym wszystkie zwykłe reguły są odwrócone. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Możesz używać mediany gminy, bo od rynku wtórnego dzieli ją 13 zł. Nie oczekuj premii za mały metraż, bo w Górze kawalerki są najtańsze za metr, a mieszkania pięcioizbowe najdroższe. I nie zakładaj, że ceny stoją, bo obie miary dwunastomiesięczne pokazują tu wzrost o 9 do 10 procent, a w dłuższym oknie mediana urosła o 58 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Brzeg Dolny jest droższy o 3588 zł na metrze, Wołów o 2418 zł, a Milicz o 2164 zł. Całą czwórkę zestawiamy w porównaniu cen na północy Dolnego Śląska. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
