Cztery miasta Zagłębia Miedziowego dzieli zaledwie 925 zł na metrze, od 7024 zł w Lubinie do 6099 zł w Głogowie. To najbardziej wyrównany koszyk w całej dolnośląskiej serii, a wszystkie cztery leżą w promieniu 61 km od Legnicy.
Liczby pochodzą z 5471 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To największa próba w tej serii.
Najważniejsze w tym zestawieniu są dwie rzeczy. Wszystkie osiem miar kierunku cen jest dodatnich, co w dolnośląskiej serii zdarzyło się tylko tutaj. I rynek pierwotny czterech miast mieści się w 598 zł, od 7318 do 7916 zł, czyli deweloperzy sprzedają w całym Zagłębiu po niemal identycznej cenie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez miasto Legnica oraz przez starostwa powiatowe w Lubinie, Polkowicach i Głogowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Te końce dzieli niecałe siedem miesięcy: Polkowice kończą się 6 lutego 2026, Legnica 6 lipca, Lubin 11 sierpnia, a Głogów 3 września.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 64 akty, z czego 32 w samej Legnicy.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lubin | 65 961 | 258 | 7024 | 7907 | 6667 | 1494 |
| Legnica | 89 919 | 351 | 6400 | 7916 | 6008 | 2483 |
| Polkowice | 26 547 | 360 | 6345 | 7318 | 6218 | 270 |
| Głogów | 60 605 | 414 | 6099 | 7400 | 5590 | 1224 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie cztery miasta leżą powyżej tej wartości, co odróżnia ten koszyk od reszty dolnośląskiej serii poza obwarzankiem Wrocławia.
Dwie obserwacje z tej tabeli są warte zapamiętania.
Wielkość miasta nic tu nie znaczy. Najdroższy jest Lubin, drugie co do wielkości. Dziewięćdziesięciotysięczna Legnica i dwudziestosześciotysięczne Polkowice dzieli 55 zł na metrze, a na rynku wtórnym Polkowice są nawet o 210 zł droższe od Legnicy.
Kolumna „rynek pierwotny" jest wyjątkowo wyrównana: cztery miasta mieszczą się w 598 zł, od 7318 zł w Polkowicach do 7916 zł w Legnicy. Deweloperzy traktują całe Zagłębie jak jeden rynek, choć rynek wtórny rozciąga się na 1077 zł.
Po odjęciu deweloperów kolejność się zmienia
| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| Lubin | 7024 | 6667 | −357 | 23 procent |
| Legnica | 6400 | 6008 | −392 | 35 procent |
| Polkowice | 6345 | 6218 | −127 | 18 procent |
| Głogów | 6099 | 5590 | −509 | 23 procent |
Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość koszyka rośnie z 925 do 1077 zł na metrze, a kolejność się przestawia: Polkowice wyprzedzają Legnicę.
Powód jest w ostatniej kolumnie. Legnica ma najwyższy udział nowej zabudowy w koszyku, 35 procent obrotu, więc jej mediana jest podniesiona najbardziej. Polkowice mają najniższy, 18 procent, więc ich mediana jest najbliższa temu, co płaci się za zwykłe mieszkanie.
Praktyczna konsekwencja: jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki w Zagłębiu, kolejność jest Lubin, Polkowice, Legnica, Głogów, a nie taka, jaką pokazują publikowane mediany.
Głogów wypada w tym ujęciu najniżej, z 5590 zł, czyli o 1077 zł poniżej Lubina, a o 418 zł poniżej Legnicy.
Kierunek cen: osiem liczb, wszystkie dodatnie
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Głogów | 6511 zł/m² | +15,0 procent | 5752 zł/m² | +5,9 procent |
| Polkowice | 6695 zł/m² | +11,6 procent | 6404 zł/m² | +9,9 procent |
| Lubin | 7285 zł/m² | +6,9 procent | 6852 zł/m² | +5,1 procent |
| Legnica | 6550 zł/m² | +5,9 procent | 6094 zł/m² | +2,5 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Wszystkie osiem liczb jest dodatnich, a próby są duże: w Legnicy po ponad osiemset transakcji na stronę, w Lubinie po ponad pięćset, w Głogowie po blisko czterysta. To jedyny koszyk w dolnośląskiej serii bez ani jednej liczby ujemnej.
Prawa kolumna porządkuje jednak tempo inaczej niż lewa:
- Polkowice, plus 9,9 procent, to najszybszy realny wzrost w Zagłębiu, i jedyne miasto, w którym obie kolumny są zbliżone.
- Głogów, plus 5,9 procent, choć mediana miasta skoczyła o 15,0 procent. Różnica bierze się z tego, że w ostatnim roku sprzedano tam znacznie więcej nowej zabudowy.
- Lubin, plus 5,1 procent, na największej próbie rynku wtórnego w koszyku.
- Legnica, plus 2,5 procent, czyli najwolniej, mimo najwyższego udziału deweloperów.
Warto zauważyć rzecz, która przewija się przez cały ten koszyk: im więcej nowej zabudowy w mieście, tym wolniej rośnie tam rynek wtórny. Legnica z 35 procentami pierwszej sprzedaży rośnie o 2,5 procent, Polkowice z 18 procentami o 9,9 procent.
W cennikach czekają 295 lokali
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Legnica | 143 | 9710 | 7916 | +1794 |
| Lubin | 138 | 9100 | 7907 | +1193 |
| Głogów | 8 | 6576 | 7400 | −824 |
| Polkowice | 6 | 8330 | 7318 | +1012 |
Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
W trzech miastach oferta deweloperska jest wyraźnie droższa od zamkniętych transakcji: od 1012 do 1794 zł na metrze, czyli od 14 do 23 procent. To zwykłe wyprzedzenie oferty względem aktów sprzed roku, ale warto o nim pamiętać, porównując ogłoszenie z rejestrem. Wyjątkiem jest Głogów, gdzie w bazie zostało osiem lokali po 6576 zł, czyli 824 zł poniżej mediany aktów pierwszej sprzedaży; to końcówka jednej oferty, a nie obraz rynku pierwotnego.
Różnią się natomiast struktury oferty. W Lubinie dziesięć pozycji mieści się w przedziale od 8300 do 9500 zł, a rozstęp kwartylowy wynosi 501 zł, czyli deweloperzy trzymają tam jeden poziom. W Legnicy jest inaczej: 80 lokali przy Zofii Kossak idzie po 10 444 zł, osiem przy Reja po 12 000 zł, a pozostałe pozycje po 8526 do 8666 zł. W Głogowie z oferty zostały tylko trzy pozycje jednego dewelopera, osiem lokali po 6500 do 7076 zł.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lubin | 64 | 742 500 zł | 456 m² | 27 procent | 34 | 302 m² |
| Polkowice | 61 | 710 000 zł | 994 m² | 31 procent | 20 | 184 m² |
| Legnica | 118 | 705 000 zł | 519 m² | 34 procent | 53 | 550 m² |
| Głogów | 101 | 675 000 zł | 344 m² | 36 procent | 36 | 114 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Domy są w Zagłębiu równie wyrównane co mieszkania: cztery miasta mieszczą się w 67 500 zł, od 675 000 do 742 500 zł, a kolejność jest dokładnie taka sama jak przy mieszkaniach.
Ostatnie dwie kolumny wymagają ostrzeżenia. Tylko w Legnicy typowa powierzchnia działki, 550 m², odpowiada parceli budowlanej. W Lubinie to 302 m², w Polkowicach 184 m², a w Głogowie 114 m², czyli w tych trzech miastach rejestr notuje głównie fragmenty i udziały w gruncie. O cenie działki budowlanej w Lubinie, Polkowicach i Głogowie ten rejestr nie mówi nic.
Dziesięć gmin obok
Poza czwórką z tabeli powiaty legnicki, lubiński, polkowicki i głogowski niosą dziesięć kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów:
- Miłkowice: 6259 zł/m² przy 95 aktach, 384 miejsce w kraju
- gmina wiejska Lubin: 5799 zł/m² przy 81 aktach, 469 miejsce
- Radwanice: 5088 zł/m² przy 31 aktach, 590 miejsce
- Legnickie Pole: 4900 zł/m² przy 31 aktach, 613 miejsce
- gmina wiejska Głogów: 4736 zł/m² przy 37 aktach, 639 miejsce
- Chocianów: 4118 zł/m² przy 88 aktach, 703 miejsce
- Prochowice: 3868 zł/m² przy 51 aktach, 721 miejsce
- Rudna: 3676 zł/m² przy 44 aktach, 741 miejsce
- Ścinawa: 3669 zł/m² przy 78 aktach, 742 miejsce
- Przemków: 2180 zł/m² przy 62 aktach, 845 miejsce
Zwraca uwagę pierwszy wiersz. Miłkowice, siedmiotysięczna wieś przy Legnicy, mają medianę 6259 zł, czyli o 141 zł niższą od samej Legnicy i wyższą od Głogowa o 160 zł. Pod Legnicą, podobnie jak pod Wrocławiem, obwarzanek dorównuje miastu.
Na drugim krańcu jest Przemków z 2180 zł, czyli 2,9 raza taniej niż Polkowice, choć obie gminy leżą w tym samym powiecie. Rozpiętość wewnątrz powiatu polkowickiego jest większa niż rozpiętość między czterema miastami koszyka.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Lubin: 351 200 zł, a z drugiej ręki 333 350 zł
- Legnica: 320 000 zł, a z drugiej ręki 300 400 zł
- Polkowice: 317 250 zł, a z drugiej ręki 310 900 zł
- Głogów: 304 950 zł, a z drugiej ręki 279 500 zł
Rozpiętość wynosi 46 250 zł przy medianie miasta i 53 850 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki, czyli 15 i 19 procent względem najtańszego miasta. W żadnym innym koszyku tej serii cztery miasta nie leżały tak blisko siebie.
Praktyczna pointa jest więc inna niż zwykle. W Zagłębiu Miedziowym nie warto wybierać miasta po cenie, bo różnice są mniejsze niż różnice między osiedlami wewnątrz każdego z nich: w samym Głogowie osiedla dzieli 2346 zł, a w Legnicy adresy 5896 zł.
Analizy poszczególnych miast
Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na osiedla, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Lubinie
- Ceny mieszkań w Legnicy
- Ceny mieszkań w gminie Polkowice
- Ceny mieszkań w Głogowie
Miasta na zachód od Legnicy zestawiamy w porównaniu Chojnowa, Jawora i Złotoryi, a Wrocław w analizie cen na osiedlach Wrocławia. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
