Один податок, дві ставки, жодного вибору
Від 2023 року вибирати нема з чого. Закон про податок на доходи фізичних осіб каже, що доходи з джерела «оренда» оподатковуються у формі ryczałt — фіксованого податку від доходу, який рахують від надходжень. Загальна прогресивна шкала для здавання власної квартири більше недоступна.
Ставки — 8,5% від доходу до 100 000 злотих у календарному році і 12,5% від надлишку. Поріг рахується разом для всього, що ви здаєте. Подружжя, яке володіє спільно і подало заяву про віднесення всього доходу на одного з них, ділить єдиний поріг 200 000 злотих. Якщо ви ще й ведете діяльність на ryczałt, у діяльності та в приватної оренди свої окремі ліміти по 100 000 злотих.
Оскільки податок падає на дохід, відсотки за іпотекою, новий котел і комісія посередника лишаються вашим власним коштом і на податок не впливають ніяк. Це плата за низьку ставку, і саме через неї сильно закредитована квартира під ryczałt виходить гіршою, ніж підказує перша арифметика.
Механіка легка. Податок ви рахуєте самі і платите до податкової до 20 числа місяця, наступного за тим, у якому отримали гроші, або щоквартально до 20 числа після кварталу, а грудень і четвертий квартал — до 20 січня. Місячної декларації немає. Раз на рік ви подаєте PIT-28, між 15 лютого і 30 квітня, причому декларація, подана до 15 лютого, вважається поданою саме цього дня. Реєструвати підприємницьку діяльність для цього не треба.
- 8,5% до 100 000 злотих доходу на рік, 12,5% понад це
- 200 000 злотих для подружжя, яке подало спільну заяву; окремі ліміти для діяльності та приватної оренди
- Оплата до 20 числа наступного місяця або щоквартально
- PIT-28 між 15 лютого і 30 квітня, а між ними — жодних декларацій
Чинш і рахунки, які платить орендар
Тут орендодавці найчастіше декларують зайве і переплачують. Податок дістає гроші, отримані вами або надані у ваше розпорядження. Якщо договір робить плату на будинок і комунальні послуги власним зобов’язанням орендаря, ці суми вашим доходом не є, і декларуєте ви саму орендну плату.
Шлях, яким ідуть гроші, тут нічого не вирішує. Чи орендар платить керуючому і постачальникові напряму, чи повертає вам, щоб заплатили ви, — значення має те, що договір покладає на кого. Податкова практика в цьому усталена, і спирається вона на договір.
Тож напишіть договір так, щоб це було видно: орендна плата в розмірі X, а окремо — плати до спільноти власників або кооперативу і комунальні послуги, які несе орендар. Польські оголошення й так розділяють ці дві суми — «оренда 2500 злотих + чинш 600 злотих», — і договір має бути влаштований так само. Договір із формулюванням «оренда 3500 злотих з усіма платами» робить вашим доходом усі 3500 злотих.
Najem okazjonalny і повідомлення, яке вирішує все
Польське право захищає орендарів настільки, що звичайне виселення може роками чекати, поки гміна надасть соціальне житло. Najem okazjonalny — законодавча відповідь на це, і доступна вона вам, якщо ви фізична особа, яка не веде діяльності зі здавання нерухомості. Договір укладається на визначений строк, не довший за 10 років, і в письмовій формі під страхом нікчемності.
До нього йдуть три документи. Заява орендаря у формі нотаріального акта про підпорядкування виконанню та зобов’язання звільнити житло у строк, зазначений у вашій вимозі. Вказівка орендаря на інше житло, куди він міг би переїхати. І згода того, кому це житло належить, із нотаріально засвідченим підписом, якщо ви цього вимагаєте. Винагорода нотаріуса за заяву орендаря обмежена десятою частиною мінімальної зарплати — 480,60 злотих нетто у 2026 році.
І далі крок, на якому орендодавці спотикаються. Ви зобов’язані повідомити про укладення договору начальника податкової, компетентної за вашим власним місцем проживання, протягом 14 днів від дня, коли оренда почалася. Строк рахується від початку оренди, а не від підпису. Орендар при цьому може вимагати, щоб ви показали йому підтвердження.
Санкції за пропуск немає. Закон просто вимикає ті дві норми, заради яких режим і потрібен, тож прискорений шлях до повернення квартири зникає, а у вас лишається звичайна оренда зі звичайним захистом орендаря. Пізніше повідомлення вже нічого не виправляє.
Ще два правила діють, поки триває оренда. Понад орендну плату ви можете стягувати лише плати, незалежні від вас, якщо договір не передбачає інакше, а підвищувати орендну плату — лише на умовах, записаних у договорі. Застава обмежена шістьма місячними платами і повертається протягом місяця від звільнення житла, за вирахуванням того, що вам належить.
Якщо ви здаєте нерухомість у межах підприємницької діяльності, паралельний режим називається najem instytucjonalny: він відкритий для фізичних осіб, юридичних осіб та інших організацій, які ведуть діяльність зі здавання житла, теж на визначений строк і теж на нотаріальній заяві орендаря.
Реєстрація вашого орендаря і ваша роль у ній
Meldunek — це реєстрація в реєстрі населення, і обов’язок тут орендарів. Вона не дає їм жодного права на квартиру і не забирає нічого у вас, а сказати це прямо варто, бо протилежний страх поширений і безпідставний.
Ваша роль — це підпис. Коли орендар реєструється на папері, власник або інша особа, яка має право до житла, підтверджує його перебування на формулярі і показує до огляду власний документ про право: договір, виписку із земельно-іпотечної книги, адміністративне або судове рішення.
Строки — це вже справа орендаря: 30 днів від приїзду для громадян Польщі, ЄС, ЄЕП і Швейцарії та членів їхніх родин, і четвертий день від приїзду для решти іноземців. Громадянин України належить саме до другої групи, тож у нього чотири дні, а не тридцять. Іноземець, чиє перебування не перевищить 30 днів, звільнений, а той, хто не є громадянином ЄС, не може заявити строк тимчасового перебування, довший за той, який дозволяє його документ про перебування.
Короткострокова оренда — інший бізнес
Здавання подобово туристам перестає бути здаванням квартири і стає наданням послуг із розміщення, і польське право трактує це так у трьох окремих місцях.
Податок на дохід. Послуги, пов’язані з розміщенням, належать до розділу 55 PKWiU і оподатковуються на ryczałt за тими самими 8,5% і 12,5%, що й приватна оренда: ставки ті самі, але дістаються вони через інший пункт закону і зазвичай уже в межах підприємницької діяльності. Де саме проходить межа між приватною орендою і діяльністю, залежить від масштабу і від того, як ви це організували, — це питання варто поставити бухгалтеру ще до початку.
ПДВ. Здавання житлової нерухомості на власний рахунок виключно для житлових цілей звільнене від ПДВ. Далі закон прямо виводить послуги з розміщення з цього звільнення і ставить їх на знижену ставку, наразі 8%. Звільнення для малого бізнесу діє далі, якщо обіг нижчий за поріг, а поріг від 1 січня 2026 року становить 240 000 злотих.
Податок на нерухомість. Ось тут прогалина болить. На 2026 рік законодавча стеля для житла — 1,25 злотих за м² на рік, а для будівлі або її частини, зайнятої під підприємницьку діяльність, — 35,53 злотих за м², тобто приблизно у двадцять вісім разів більше. Конституційний трибунал у 2021 році вирішив, що нерухомість не можна віднести до пов’язаної з діяльністю лише тому, що нею володіє підприємець, тож самого володіння бізнесом замало. Там, де житло справді зайняте під діяльність, застосовується вища ставка, а як цей тест лягає на квартиру, яку здають подобово, залежить від фактів і є спірним. Запитайте гміну, перш ніж припускати житлову ставку.
Реєстраційний режим ЄС і польська прогалина
Регламент ЄС 2024/1028 про збір і обмін даними щодо послуг короткострокової оренди житла застосовується від 20 травня 2026 року. Побудований він навколо реєстраційного номера: господар отримує номер, показує його в кожному оголошенні, а платформи перевіряють номер і передають дані про активність національним органам через єдину цифрову точку входу.
Польща закону, який створив би цю систему, не ухвалила. Національного реєстру, у якому польський господар міг би зареєструватися, немає, тож і реєстраційний номер, на якому тримається регламент, тут поки що отримати неможливо. Проєкт лежить у Сеймі від грудня 2025 року і не ухвалений.
Практичний стан на сьогодні — прогалина. Чесна порада тут одна: стежте за нею і лишіть осторонь цифри штрафів, які ходять в інтернеті, бо походять вони з проєкту. Коли реєстр відкриють, першими обов’язками стануть реєстрація і показ номера в оголошеннях.
Ніщо в цій прогалині не зупиняє решти. Податок на дохід, ПДВ і питання податку на нерухомість, описані вище, діють уже сьогодні — так само, як і правила будинку, у якому ви здаєте.
Що може зробити будинок
Якщо квартира тримається на кооперативному праві, для здавання згоди кооперативу не потрібно, якщо оренда не змінює способу використання квартири або її призначення. Там, де оренда впливає на розмір ваших плат, кооператив треба повідомити письмово.
У wspólnota mieszkaniowa гострий інструмент лежить на дальньому кінці. Якщо власник тривало має заборгованість за платами, грубо або вперто порушує правила проживання або своєю поведінкою робить обтяжливим користування іншими квартирами чи спільними частинами, спільнота може подати позов про продаж квартири з торгів. Власник, чию квартиру продано в такий спосіб, права на замінне житло не має.
Ця норма цілить у поведінку власника, і потік гостей на вихідні — саме та фактична картина, яку сусіди під неї підводять. Прочитати правила проживання до того, як виставляти квартиру, дешевше, ніж дізнатися їхній зміст потім.
Джерела
Сторінка описує стан на 19 серпня 2026 року і пояснює норми загально. Це не податкова і не юридична консультація щодо вашої оренди, а короткострокова оренда особливо спирається на норми, які зараз у русі.
- Закон про податок на доходи фізичних осіб, стаття 9a — ryczałt як єдина форма для приватної оренди
- Закон про фіксований податок на доходи, статті 6, 12 і 21 — ставки, пороги, строки сплати і річна декларація
- Закон про захист прав орендарів, статті 19a–19f — najem okazjonalny і najem instytucjonalny
- Закон про реєстр населення, статті 27, 28, 41 і 42
- Закон про ПДВ, стаття 43 і позиція 47 додатка 3; поріг підвищено до 240 000 злотих від 1 січня 2026 року
- Закон про місцеві податки і збори, стаття 5, зі стелями на 2026 рік; Конституційний трибунал, рішення від 24 лютого 2021 року у справі SK 39/19
- Регламент ЄС 2024/1028 про збір і обмін даними щодо послуг короткострокової оренди житла, застосовується від 20 травня 2026 року
Часті запитання
Як оподатковується дохід від оренди в Польщі?
Як ryczałt, і тільки як ryczałt: 8,5% від доходу до 100 000 злотих на рік і 12,5% понад це. Подружжя, яке подало спільну заяву, ділить поріг 200 000 злотих. Не віднімається нічого, бо податок падає на дохід, а не на прибуток.
Чи треба реєструвати діяльність, щоб здавати квартиру?
Ні. Приватна оренда оподатковується на ryczałt без жодної реєстрації діяльності. Податок ви платите самі до 20 числа наступного місяця або щоквартально, а PIT-28 подаєте раз на рік між 15 лютого і 30 квітня.
Чи є чинш, який платить мій орендар, моїм оподатковуваним доходом?
Ні, якщо договір робить ці плати власним зобов’язанням орендаря. Податок дістає гроші, отримані вами або надані у ваше розпорядження, і не має значення, чи орендар платить керуючому і постачальникові напряму, чи повертає вам. Напишіть договір так, щоб орендна плата і плати були розділені.
Що буде, якщо я пропущу 14-денне повідомлення для najem okazjonalny?
Ви втратите режим. Закон вимикає норми, які дають прискорений шлях до повернення квартири, і у вас лишається звичайна оренда з повним захистом орендаря. 14 днів рахуються від дня, коли оренда почалася, а повідомлення йде до податкової за вашим власним місцем проживання.
Чи можна здавати квартиру подобово?
Здавання подобово трактується як послуга з розміщення. Ставки ryczałt ті самі — 8,5% і 12,5%, — але звільнення від ПДВ для житлової оренди тут не діє, а діє знижена ставка 8%, і гміна може вважати квартиру зайнятою під діяльність та оподаткувати її значно вище. Перевірте також правила проживання в будинку.
Чи треба реєструвати короткострокову оренду в польському органі?
Поки що це неможливо. Регламент ЄС, який вимагає реєстраційного номера, застосовується від 20 травня 2026 року, але Польща закону про створення реєстру не ухвалила, а проєкт лежить у Сеймі. Будь-які цифри штрафів, які ви прочитаєте, походять із проєкту закону, який не ухвалено.
Чи дає реєстрація орендаря йому якісь права на квартиру?
Ні. Meldunek — це запис у реєстрі населення про те, де людина живе. Він не створює жодного права на квартиру і нічого не забирає у вас. Ваша роль — підтвердити перебування орендаря на формулярі і показати власний документ про право.