Чому акт і є угодою
Польське право вимагає, щоб перехід права власності на землю чи квартиру відбувався у формі нотаріального акта. Це не формальність, яка додає надійності й без того чинному договору. Це умова того, що договір узагалі існує.
Практичний наслідок: ніщо, підписане з продавцем приватно, власності не переносить, хоч би як ретельно було складене. Приватна домовленість може лише зобов’язати сторони з’явитися пізніше до нотаріуса — саме для цього існує попередній договір (*umowa przedwstępna*).
Акт складають польською мовою. Якщо ви не володієте нею настільки, щоб його зрозуміти, має бути присутній присяжний перекладач (*tłumacz przysięgły*), і його винагорода — ще один рядок у бюджеті.
Нотаріус не є вашим юристом
Це варто засвоїти найперше, бо нотаріус буде уважним, ретельним і професійним, а сплутати це з представництвом ваших інтересів дуже легко.
Польський нотаріус — посадова особа. Його обов’язок стосується угоди, обох сторін однаково та правильності документа. Він не торгуватиметься за вас про ціну, не скаже, що квартира завищена, і не обстоюватиме вашу позицію в спірному пункті. Якщо потрібен той, чий обов’язок стосується лише вас, це окремий юрист, найнятий окремо.
Що він перевіряє і що робить потім
Нотаріус читає земельно-іпотечну книгу (*księga wieczysta*) і підтверджує, хто власник і що записано проти нерухомості: іпотеки, сервітути, вимоги, записи про виконавче провадження. Він перевіряє особу і дієздатність та те, чи продавець справді може продавати.
Він не оглядає квартиру, не оцінює її і не перевіряє технічний стан будинку. Книга каже йому про правовий стан, а не про фізичний чи ринковий. Цю прогалину закриваєте ви, і до дня підписання.
Після підписання він обчислює податок, збирає його з вас і перераховує до податкової, тож самі ви не подаєте нічого. Він також подає заяву про внесення вашого права власності до книги і збирає судовий збір.
Скільки це коштує
Міністр юстиції встановлює розпорядженням максимальні ставки нотаріальної винагороди (*taksa notarialna*). Максимум — це стеля, а не ціна, і для житлового приміщення він зменшений удвічі.
Для житла максимум зменшується вдвічі: повна ставка на квартиру за 500 000 злотих — 2770 злотих нетто, тож стеля становить 1385 злотих нетто, тобто 1703,55 злотих із ПДВ. Понад 2 000 000 злотих винагорода дорівнює 6770 злотих плюс 0,25% від надлишку і не перевищує 10 000 злотих. Оскільки це стеля, запитати двох нотаріусів про їхні ставки — цілком звичайна річ.
Джерела
Сторінка описує стан на 19 August 2026 і пояснює норми загально. Це не юридична консультація щодо вашої угоди.
- Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної винагороди
- Цивільний кодекс Польщі — про форму, необхідну для перенесення права власності на нерухомість
Часті запитання
Чи можна купити квартиру в Польщі без нотаріуса?
Ні. Польське право вимагає нотаріального акта для перенесення права власності. Приватний письмовий договір, хоч би який докладний, власності не переносить — він може лише зобов’язати сторони завершити продаж у нотаріуса.
Чи треба володіти польською в нотаріуса?
Акт складають польською. Якщо ви не розумієте її достатньо, має бути присутній присяжний перекладач, щоб акт прочитали вам зрозумілою мовою. Його винагороду закладайте окремо.
Чи захищає нотаріус мене як покупця?
Нотаріус захищає правильність угоди, а не ваш комерційний інтерес. Він служить обом сторонам однаково. Якщо потрібна порада виключно на вашому боці, найміть власного юриста додатково до нотаріуса.