Запис у книзі і для чого він
Право власності на польську квартиру переходить у нотаріальному акті. Запис у земельно-іпотечній книзі, який іде далі, фіксує перехід, що вже відбувся, — і саме тому очікування не лишає вас у підвішеному стані.
Подає заяву нотаріус. Якщо акт переносить право, розкрите в книзі, або переносить власність на нерухомість узагалі, нотаріус подає заяву про внесення через судову інформаційну систему не пізніше дня складання акта, і таке подання за законом вважається поданням від вас. Судовий збір становить 200 злотих, а там, де треба заводити нову книгу, — 300 злотих; нотаріус збирає його разом з рештою рахунку.
Скільки суд потім розглядає заяву, дуже різниться між округами, і Міністерство юстиції не публікує національного показника, тож будь-яке число, яке вам називають, сприймайте як місцевий досвід. Зате перебіг можна бачити: щойно заява надходить, у книзі з’являється позначка — wzmianka, тобто згадка, — і подивитися її можна безкоштовно на ekw.ms.gov.pl за номером книги з вашого акта. Коли запис зроблено, згадка зникає, а ваше прізвище з’являється в розділі II.
Очікування має значення в одній ситуації. Банк не видасть кредиту повністю, доки не внесено його власну іпотеку, тож порядок записів і те, хто їх пришвидшує, варто узгодити з нотаріусом у день угоди.
Податок, який веде нотаріус, і форма, яку подаєте ви
Для угод у нотаріальній формі платником податку на цивільно-правові дії є нотаріус, і закон зобов’язує його поставити вчинення дії в залежність від попередньої сплати податку. Тому податок списується з вашого рахунку в день угоди, а декларації з PCC ви не подаєте взагалі. Далі нотаріус розраховується з податковою до 7 числа наступного місяця.
Виняток невеликий, але справжній: якщо в акті застосовується пільга на перше житло, заяву про це робите перед нотаріусом ви, і це саме ваша заява. Тут українці втрачають гроші найчастіше, бо польська податкова читає умову пільги як «ніде у світі», а не «ніде в Польщі», і квартира, що лишилася в Україні, пільгу забирає. Помилка в цій заяві — це несплачений податок із відсотками, тож про будь-яку нерухомість за кордоном скажіть нотаріусу до складання акта.
Єдине подання, яке лишається вам, — податок на нерухомість. Протягом 14 днів від купівлі ви подаєте інформацію про нерухомість і будівельні об’єкти — форму IN-1 — до органу гміни, у якій розташована квартира, на папері або електронно. Сам обов’язок починається з першого дня місяця після місяця купівлі.
Рахувати нічого не треба. Установа видає рішення із сумою і розкладає її на чотири частини — 15 березня, 15 травня, 15 вересня і 15 листопада — або на один платіж, якщо за цілий рік виходить 100 злотих чи менше. Сама сума невелика; ставки описані в довіднику про щомісячні витрати.
Що продавець зобов’язаний передати при акті
Один документ легко забути і легко витребувати. Продавець зобов’язаний передати покупцеві енергетичний сертифікат будинку при нотаріальному акті, і це так само стосується продажу кооперативного права. Від права отримати його відмовитися не можна.
Нотаріус фіксує передачу в акті, а якщо сертифікат не надано — попереджає зобов’язану особу, що ненадання карається штрафом. Це справжнє правопорушення, яке розглядають у порядку провадження у справах про проступки.
Сертифікат дійсний десять років і містить річну енергопотребу будинку. Це найкорисніше число, яке вам узагалі дадуть про майбутній рахунок за опалення, тож прочитайте його, а не підшивайте.
Meldunek: реєстрація того, що ви тут живете
Meldunek — це реєстрація місця проживання в реєстрі населення. Це адміністративний запис про те, де ви живете, він безкоштовний, він не дає жодних прав на квартиру і не забирає прав у власника. Побоювання, що зареєстрована особа щось у квартирі набуває, поширене і безпідставне.
Строки рахуються від дня, коли ви приїхали за адресою, а не від дня купівлі. Громадянин Польщі, громадянин ЄС, ЄЕП або Швейцарії і член родини такого громадянина мають 30 днів. Кожен інший іноземець, зокрема громадянин України, має час до четвертого дня від приїзду. Іноземці, чиє перебування в Польщі не перевищить 30 днів, від обов’язку звільнені.
Для іноземця поза ЄС є ще одна умова, варта уваги: строк тимчасового перебування, який ви заявляєте, не може виходити за межі строку, на який ваш документ дозволяє вам перебувати в Польщі. Для тих, хто живе тут на тимчасовому захисті, це прив’язує реєстрацію до строку статусу — про самі строки є окремий довідник.
Зареєструватися у власній квартирі просто. Ви заповнюєте формуляр в установі гміни або електронно і показуєте документ, що підтверджує ваше право: закон називає як приклади виписку з книги з розділів I і II, договір, адміністративне рішення або судове рішення. Якщо ви реєструєте у своїй квартирі когось іншого, ви як власник підтверджуєте його перебування на формулярі і показуєте власний документ про право.
Комунальні послуги і як повідомити будинок
Передача квартири зазвичай відбувається в день акта або невдовзі після нього і документується протоколом приймання-передачі: стан квартири, передані ключі та показники лічильників електрики, газу, води і тепла. Саме ці показники ділять рахунки продавця і ваші, тож сфотографуйте лічильники, а не лише перепишіть цифри.
Договори на електрику і газ ідуть на прізвище попереднього власника, доки ви їх не переоформите, а постачальник попросить акт і показник лічильника. Вода і опалення зазвичай ідуть через будинок і розраховуються всередині щомісячної плати.
Повідомте також управління будинку. Якщо ви купили кооперативне право, закон каже прямо: членом кооперативу ви стаєте в момент набуття права і зобов’язані невідкладно повідомити кооператив про набуття. Для wspólnota mieszkaniowa законодавчого строку немає, і швидке повідомлення керуючого — це просто спосіб зробити так, щоб плати, розрахунки і повідомлення про збори доходили до вас, а не до продавця.
Ще дві господарські речі, які нічого не коштують і які регулярно пропускають: перевірте, чи продавець не лишив заборгованості за щомісячною платою, і попросіть керуючого письмово підтвердити, який зараз розмір плати і що будинок ухвалив витрачати.
- Протокол приймання-передачі з показниками всіх лічильників, підписаний обома сторонами
- Договори на електрику і газ переоформлені на вас, з актом як підставою
- Повідомлення кооперативу (обов’язок із закону) або керуючого спільноти власників (практика)
- IN-1 до гміни протягом 14 днів
- Meldunek протягом 30 днів, а для громадянина України — до четвертого дня від приїзду
Джерела
Сторінка описує стан на 19 серпня 2026 року і пояснює норми загально. Це не юридична і не податкова консультація щодо вашої купівлі.
- Закон про нотаріат, стаття 92 — подання заяви до земельно-іпотечної книги
- Закон про судові витрати у цивільних справах, статті 42 і 44 — 200 злотих за внесення і 100 злотих за заведення книги
- Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC), стаття 10 — нотаріус як платник податку
- Закон про місцеві податки і збори, стаття 6 — строк IN-1 і дати платежів
- Закон про реєстр населення, статті 27, 28, 41 і 42
- Закон про енергетичну характеристику будівель, статті 11, 14 і 41
Часті запитання
Чи я власник ще до того, як оновлять книгу?
Так. Право власності переходить у нотаріальному акті, а запис у книзі фіксує перехід, який уже стався. Заяву нотаріус подає через судову систему не пізніше дня складання акта, і згадка про неї з’являється в книзі одразу.
Скільки триває запис у земельно-іпотечній книзі?
Дуже різниться між місцевими судами, а Міністерство юстиції не публікує національного показника, тож будь-яке одне число, яке вам називають, — це місцевий досвід. Стежити можна самому: заява показується в книзі як згадка на ekw.ms.gov.pl, і згадка зникає, коли запис зроблено.
Чи треба щось подавати щодо податку на угоду?
Ні. Для акта в нотаріальній формі платником є нотаріус: він зобов’язаний поставити вчинення дії в залежність від сплати податку і сам розраховується з податковою. Вашою лишається тільки заява про пільгу на перше житло, якщо ви її заявляєте.
Що таке IN-1 і до якого строку її подати?
Це інформаційна форма з податку на нерухомість, яка подається до гміни, у якій розташована квартира, протягом 14 днів від купівлі. Далі установа видає рішення із сумою і строками. Це єдине подання після акта, якого за вас не робить ніхто.
Чи треба реєструвати місце проживання у власній квартирі?
Якщо ви там живете — так. Громадяни Польщі, ЄС, ЄЕП і Швейцарії та члени їхніх родин мають 30 днів від приїзду, решта іноземців, зокрема громадяни України, — до четвертого дня. Іноземці, чиє перебування не перевищить 30 днів, звільнені. Meldunek — це реєстрація, і жодного права на квартиру вона не дає.
Що треба отримати при передачі квартири?
Підписаний протокол приймання-передачі зі станом квартири і показниками всіх лічильників, усі комплекти ключів і енергетичний сертифікат, який продавець зобов’язаний передати при акті. Далі переоформіть договори на електрику і газ і повідомте управління будинку, хто ви.