Złotoryja zajmuje 527 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5467 zł/m², o 9 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 13 784 osób, a stąd jest 24 km do Legnicy, 18 km do Chojnowa i 24 km do Jawora.
Liczby pochodzą z 217 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest to, jak mało w Złotoryi znaczy metraż. Trzy z czterech przedziałów wielkości mieszczą się w 20 zł na metrze, od 5640 do 5660 zł, a więc kawalerka i mieszkanie sześćdziesięciometrowe kosztują tu za metr praktycznie tyle samo.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Złotoryi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 29 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 31 aktów o medianie 969 zł/m² i typowej cenie 49 500 zł za 50 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 217 aktów. Mediana to 5467 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4346 do 6427 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 250 000 zł.
Warto zatrzymać się przy liczbie odjętych aktów. Trzydzieści jeden transakcji po 969 zł za metr i 49 500 zł za mieszkanie o 50 m² to nie jest obrót rynkowy, tylko sprzedaż mieszkań komunalnych dotychczasowym lokatorom. Bez tego filtra każda liczba w tym wpisie byłaby zaniżona.
Rynek pierwotny jest droższy o 55 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7998 | 29 | 441 210 zł | 59 m² |
| Wtórny | 5170 | 188 | 230 000 zł | 46 m² |
Różnica wynosi 2828 zł na metrze, czyli 55 procent, ale rynek pierwotny to zaledwie 13 procent obrotu, czyli 29 aktów, a 21 z nich pochodzi z dwóch budynków przy jednej ulicy.
W cenie całkowitej różnica jest ogromna, 441 210 wobec 230 000 zł, i wynika zarówno z ceny metra, jak i z metrażu: nowe lokale mają tu typowo 59 m², a używane 46 m².
Dla kupującego: mediana miasta jest zawyżona o 297 zł względem tego, co kupuje 87 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 5170 zł, czyli 258 500 zł za pięćdziesiąt metrów.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Diamentowa 1B | 8029 | 13 | 12 |
| Diamentowa 1A | 8013 | 11 | 9 |
| Jana Matejki 3 | 6403 | 5 | 1 |
| Niepodległości 3-4 | 2272 | 6 | 0 |
Cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 35 aktów, czyli 16 procent rynku miasta.
Dwa budynki przy Diamentowej to 24 akty, z czego 21 to pierwsza sprzedaż, wycenione niemal identycznie: 8013 i 8029 zł. To cała nowa zabudowa Złotoryi i jej górna półka cenowa, o ponad 2800 zł powyżej mediany rynku wtórnego.
Ostatni wiersz wymaga wyjaśnienia. Sześć aktów przy Niepodległości 3-4 poszło po 2272 zł za metr, żaden nie jest pierwszą sprzedażą. To 2,3 raza poniżej mediany złotoryjskiego rynku wtórnego. Transakcje te przechodzą przez nasz filtr nierynkowy, więc zostają w liczbach, ale sześć aktów po jednej cenie przy jednym adresie to zwykle jedno zdarzenie, a nie sześć niezależnych transakcji rynkowych, i nie należy ich traktować jako wskazania ceny w tej okolicy.
Pozostałe 182 transakcje rozkładają się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5660 | 31 | 1 |
| 35 do 50 m² | 5640 | 94 | 10 |
| 50 do 65 m² | 5654 | 58 | 13 |
| ponad 65 m² | 4736 | 34 | 5 |
To jest najbardziej płaska tabela metraży w całej dolnośląskiej serii. Trzy górne wiersze, obejmujące 183 z 217 transakcji, mieszczą się w 20 zł na metrze. Dopiero mieszkania powyżej 65 m² wypadają niżej, o 924 zł, czyli o 16 procent.
Nie tłumaczy tego nowa zabudowa, bo jej udział jest we wszystkich czterech wierszach niski, od 3 do 22 procent.
Praktyczny wniosek jest bardzo konkretny. W Złotoryi, do sześćdziesięciu pięciu metrów, cena mieszkania jest po prostu proporcjonalna do powierzchni. Kawalerka trzydziestometrowa kosztuje około 170 000 zł, mieszkanie sześćdziesięciometrowe około 339 000 zł, i nie ma tu ani premii za mały metraż, ani zniżki za duży.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6253 | 8 | 27 m² |
| 2 | 5678 | 48 | 37 m² |
| 3 | 5677 | 105 | 49 m² |
| 4 | 5175 | 40 | 61 m² |
| 5 | 4180 | 9 | 82 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Złotoryi podaje je przy 213 z 217 aktów. Powyższa tabela obejmuje 210 z nich, bo trzy lokale sześcioizbowe pomijamy jako zbyt małą próbę.
Ta tabela schodzi bez odwrócenia, od 6253 zł przy jednej izbie do 4180 zł przy pięciu, czyli o 2073 zł i 33 procent, ale dwa środkowe wiersze, obejmujące 153 z 217 transakcji, są praktycznie identyczne: 5678 i 5677 zł.
Zestawienie obu tabel daje spójny obraz: w Złotoryi różnicę robi dopiero mieszkanie naprawdę duże, powyżej czterech izb lub sześćdziesięciu pięciu metrów. Wszystko poniżej kosztuje mniej więcej tyle samo za metr.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3903 | 113 |
| 2022 | 4100 | 123 |
| 2023 | 4458 | 116 |
| 2024 | 4844 | 114 |
| 2025 | 5132 | 107 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 29 maja i notuje z niego 67 aktów o medianie 6339 zł, czyli najwyższej w całym rejestrze.
Od 2021 do 2025 roku mediana Złotoryi urosła o 31 procent, bez ani jednego roku spadku, a tempo jest wyjątkowo równe: kolejne roczniki dodają po 197, 358, 386 i 288 zł.
Porównanie liczone względem końca rejestru jest dodatnie i zgodne po obu stronach: cały rynek 5673 zł/m² przy 133 aktach wobec 5207 zł przy 95 aktach, czyli wzrost o 8,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5400 zł przy 109 aktach wobec 5000 zł przy 87 aktach, czyli wzrost o 8,0 procent.
Obie liczby są dodatnie i prawie identyczne, a to przy próbach po ponad osiemdziesiąt transakcji czyni ten pomiar wiarygodnym. W Złotoryi mieszkania naprawdę podrożały o osiem procent w rok, i jest to jedyne miasto tej trójki, w którym obie miary mówią to samo.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Złotoryi ani jednego mieszkania.
Przy 29 aktach pierwszej sprzedaży z dwóch lat, z czego 21 przy Diamentowej, oznacza to, że ta inwestycja została wyprzedana, a nowej oferty w mieście nie ma. Kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 5170 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 19 | 650 000 zł | 342 502 do 785 000 zł | 590 m² |
| Działka | 6 | 22 500 zł | 14 150 do 52 836 zł | 33 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 9 z 19 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli prawie połowa, a dziewiętnaście transakcji to próba, z której podajemy rząd wielkości, nie cenę.
Mediana domu, 650 000 zł, jest 2,4 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 273 350 zł.
Rynek gruntu praktycznie nie istnieje w rejestrze: sześć transakcji o typowej powierzchni 33 m², czyli fragmentów i udziałów, a nie działek. O cenie parceli w Złotoryi ten rejestr nie mówi nic, a ostatni akt pochodzi ze stycznia 2026 roku.
Co z tego ma kupujący
Złotoryja jest najdroższym z trzech miast na zachód od Legnicy i jedynym, w którym obie miary kierunku cen zgadzają się co do wzrostu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 5170 zł, bo mediana miasta jest o 297 zł wyższa za sprawą jednej inwestycji. Nie licz ani na premię za mały metraż, ani na zniżkę za duży, dopóki nie przekraczasz sześćdziesięciu pięciu metrów. I licz się ze wzrostem, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu około ośmiu procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Chojnów jest tańszy o 189 zł na metrze, a Jawor o 277 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Chojnowie, Jaworze i Złotoryi, a Zagłębie Miedziowe w porównaniu Legnicy, Lubina, Polkowic i Głogowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
