Chojnów zajmuje 563 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5278 zł/m², o 12 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 12 052 osób, a stąd jest 19 km do Legnicy i 18 km do Złotoryi.
Liczby pochodzą z 284 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsze w tym wpisie jest rozejście się dwóch miar kierunku cen, i to w nietypową stronę. Mediana miasta wzrosła w rok o 3,1 procent, a mieszkania z drugiej ręki o 14,6 procent. Zwykle jest odwrotnie, a przyczyna tej odwrotności jest wyjątkowo pouczająca.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legnicy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 10 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 44 akty o medianie 628 zł/m² i typowej cenie 43 890 zł za 51 m², i jest to jeden z największych takich odsetków w tej serii.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 284 akty. Mediana to 5278 zł/m², rozstęp kwartylowy od 3956 do 6212 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 250 000 zł.
Warto zatrzymać się przy liczbie odjętych aktów. Czterdzieści cztery transakcje po 628 zł za metr i 43 890 zł za mieszkanie o 51 m² to nie jest obrót rynkowy, tylko sprzedaż mieszkań komunalnych dotychczasowym lokatorom. Odejmujemy je, bo zaniżałyby każdy wynik w tym wpisie.
Rynek pierwotny jest droższy o 34 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6287 | 89 | 260 000 zł | 44 m² |
| Wtórny | 4699 | 195 | 250 000 zł | 52 m² |
Różnica wynosi 1588 zł na metrze, czyli 34 procent. Rynek pierwotny to 31 procent obrotu, czyli 89 aktów, co w dwunastotysięcznym mieście jest udziałem bardzo wysokim.
W cenie całkowitej różnica prawie znika, 260 000 wobec 250 000 zł, bo nowe mieszkania są tu o osiem metrów mniejsze. Kupujący nowe mieszkanie w Chojnowie płaci więc mniej więcej tyle samo, tylko za mniejszą powierzchnię.
Skutek dla statystyki: mediana miasta jest zawyżona o 579 zł względem tego, co kupuje 69 procent rynku. Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 4699 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| Jarosława Dąbrowskiego 34A | 6926 | 26 | 26 |
| Bohaterów Powstania Warszawskiego 7C | 5908 | 37 | 37 |
W Chojnowie tylko dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, ale za to obydwa dużo: razem 63 akty, czyli 22 procent rynku miasta, i wszystkie 63 to pierwsza sprzedaż, co daje 71 procent całej nowej zabudowy.
Dwa budynki, dwie różne ceny: 6926 i 5908 zł, czyli 1018 zł różnicy. Ten drugi, przy Bohaterów Powstania Warszawskiego, sprzedawał mieszkania po cenie zaledwie 630 zł powyżej mediany miasta, a więc nowa zabudowa jest w Chojnowie dostępna także w cenie zbliżonej do rynkowej.
Pozostałe 221 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. Dla zasobu istniejącego nie ma tu ceny za ulicę, a wycena musi zejść do konkretnego budynku.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5886 | 42 | 26 |
| 35 do 50 m² | 5530 | 98 | 35 |
| 50 do 65 m² | 4647 | 91 | 7 |
| ponad 65 m² | 5675 | 53 | 21 |
Ta tabela ma kształt litery U i przyczyna jest w ostatniej kolumnie. Przedział od 50 do 65 m² ma zaledwie 7 aktów pierwszej sprzedaży na 91, czyli 8 procent, podczas gdy pozostałe trzy mają po 62, 36 i 40 procent.
Ten wiersz jest więc najbliższy prawdzie o chojnowskim rynku wtórnym: 91 transakcji, mediana 4647 zł, praktycznie równa medianie rynku wtórnego całego miasta.
Trzy pozostałe przedziały są podniesione przez nową zabudowę, i najmocniej ten najmniejszy, gdzie 26 z 42 aktów to pierwsza sprzedaż.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6032 | 54 | 34 m² |
| 3 | 5144 | 134 | 48 m² |
| 4 | 4859 | 69 | 63 m² |
| 5 | 5452 | 18 | 78 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Chojnowie podaje je przy 281 z 284 aktów. Powyższa tabela obejmuje 275 z nich, bo lokale o jednej i sześciu izbach stoją na czterech i dwóch aktach.
Od dwóch do czterech izb tabela schodzi normalnie, z 6032 do 4859 zł, czyli o 1173 zł, a wiersz piąty odbija w górę na osiemnastu transakcjach i nie należy z niego robić reguły.
Praktycznie: najtańszy metr w Chojnowie to mieszkanie czteroizbowe o typowych 63 m², 4859 zł, czyli około 306 000 zł za całość.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3394 | 171 |
| 2022 | 3250 | 145 |
| 2023 | 4003 | 155 |
| 2024 | 4702 | 156 |
| 2025 | 5184 | 163 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 10 czerwca i notuje z niego 44 akty o medianie 5356 zł.
Od 2021 do 2025 roku mediana Chojnowa urosła o 53 procent, choć rok 2022 wypadł 144 zł poniżej 2021. Prawdziwy wzrost zaczął się w 2023 roku i trwa nieprzerwanie.
Porównanie liczone względem końca rejestru rozchodzi się w nietypową stronę: cały rynek 5356 zł/m² przy 148 aktach wobec 5194 zł przy 138 aktach, czyli wzrost o 3,1 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 5040 zł przy 108 aktach wobec 4398 zł przy 88 aktach, czyli wzrost o 14,6 procent.
To rzadki układ i wart wyjaśnienia. Prawa liczba jest wyższa od lewej, bo w poprzednim dwunastomiesięcznym okresie udział nowej zabudowy był większy. Nowe mieszkania podnosiły wtedy medianę miasta, przez co punkt odniesienia po lewej stronie był zawyżony.
Uczciwy wniosek: mieszkania z drugiej ręki w Chojnowie realnie podrożały o 14,6 procent w rok, na próbach 108 i 88 transakcji. To jeden z mocniejszych wzrostów w tej części regionu.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, nie ma dziś w Chojnowie ani jednego mieszkania.
Przy 89 aktach pierwszej sprzedaży z dwóch lat oznacza to, że obie chojnowskie inwestycje zostały wyprzedane, a nowej oferty w mieście nie ma. Kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 4699 zł za metr.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 21 | 615 000 zł | 375 000 do 700 000 zł | 614 m² |
| Działka | 15 | 65 917 zł | 11 500 do 136 295 zł | 401 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 10 z 21 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli prawie połowa, a dwadzieścia jeden transakcji to próba, z której podajemy rząd wielkości, nie cenę.
Mediana domu, 615 000 zł, jest 2,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 263 900 zł.
Rynek gruntu jest cienki: 15 transakcji przy typowej powierzchni 401 m² i rozstępie kwartylowym od 11 500 do 136 295 zł, czyli dwunastokrotnym, więc w tej liczbie siedzą i udziały, i pełne działki.
Co z tego ma kupujący
Chojnów jest małym miastem z zaskakująco dużym rynkiem pierwotnym i mocno rosnącym rynkiem wtórnym. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 4699 zł, bo mediana miasta jest o 579 zł wyższa za sprawą dwóch inwestycji. Licz się z realnym wzrostem, bo mieszkania z drugiej ręki podrożały tu w rok o 14,6 procent. I przy porównywaniu z ofertami pamiętaj o metrażu, bo nowe mieszkanie kosztuje w Chojnowie tyle samo co używane, ale ma o osiem metrów mniej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Złotoryja jest droższa o 189 zł na metrze, a Jawor tańszy o 88 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Chojnowie, Jaworze i Złotoryi, a Zagłębie Miedziowe w porównaniu Legnicy, Lubina, Polkowic i Głogowa. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
