Усе це регулює один закон
Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників набрав чинності 1 липня 2022 року і замінив закон 2011 року. Проєкти, які вже продавалися за старим законом, зберігали його два роки, тож договори, підписані до 30 червня 2024 року, ще могли підпадати під старий режим. Усе, що ви підписуєте зараз, іде за законом 2021 року.
Закон діє в один бік: умова договору, менш вигідна для покупця, ніж норма закону, є нікчемною, а замість неї застосовується сама норма. Виторговувати захист, описаний у цьому довіднику, не потрібно — він діє незалежно від того, що написано в договорі.
Гроші йдуть до банку, а не до забудовника
Забудовник зобов’язаний вести mieszkaniowy rachunek powierniczy — житловий рахунок умовного зберігання, тобто рахунок ескроу, — для кожного проєкту і тримати його, доки права останнього покупця не буде перенесено. Банк веде облік надходжень і виплат окремо для кожного покупця, а на запит повідомляє вам дати і суми за вашим власним рахунком.
Рахунки бувають двох видів. Відкритий видає забудовникові гроші траншами в міру просування будівництва, і банк перевіряє це просування перед кожною виплатою. Закритий тримає все, доки право власності не перейде до вас; це сильніший захист і рідша домовленість.
Рахунок має існувати весь час, поки триває проєкт. Банк може розірвати договір лише з важливих причин і з попередженням за 60 днів, а забудовник тоді має 60 днів, щоб відкрити рівноцінний рахунок в іншому банку. Якщо він цього не зробить, ви можете відступити від договору.
Графік платежів і чому в ньому чотири етапи
Забудовник складає harmonogram — графік, у якому перелічені етапи проєкту, оцінена частка загальних витрат на кожен етап і строк завершення кожного з них.
Усю роботу тут роблять два числа із закону. Графік має містити щонайменше чотири етапи, і жоден окремий етап не може становити більше ніж 25% або менше ніж 10% загальних витрат проєкту. Саме це не дає забудовникові зібрати 80% ціни на етапі фундаменту.
Ви платите після завершення етапу, а сума залежить від фактичного просування робіт. Про завершення етапу забудовник зобов’язаний повідомити вас на папері або на іншому довговічному носії.
Гарантійний фонд і що він насправді покриває
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — це загальнодержавний фонд, яким управляє Страховий гарантійний фонд і який наповнюється внесками забудовника від кожного вашого платежу. Закон обмежує ставку 1% для відкритого рахунку і 0,1% для закритого; розпорядження, чинне від 1 липня 2022 року, встановлює 0,45% і 0,1%. Забудовник обчислює і сплачує внесок протягом 7 днів від вашого платежу і не пізніше дня, коли банк видає йому гроші.
Ви не платите цього внеску напряму. Він закладений у ціну, яку виставляє забудовник, і це одна з причин, чому проєкт на закритому рахунку буває трохи дешевшим.
Фонд повертає гроші, сплачені на відкритий рахунок. Виплата настає тоді, коли суддя у справі про банкрутство відмовляє в продовженні проєкту або припиняє його, коли синдик чи керуючий відступає від вашого договору, коли ви відступаєте від договору на підставі закону, а забудовник не повертає грошей протягом 30 днів, і коли банк, який веде рахунок, стає неплатоспроможним поза межами гарантії вкладів. Закритий рахунок працює інакше, бо гроші лежать у банку доти, доки квартира не стане вашою.
Проспект і ціни, які забудовник зобов’язаний публікувати
Перед підписанням будь-чого, зокрема й договору резервації, забудовник зобов’язаний передати вам prospekt informacyjny з додатками — безкоштовно, на довговічному носії, а на папері в офісі продажу, якщо попросите. Його зміст іде за зразком, доданим до закону: земля, номер її земельно-іпотечної книги, дозволи, те, що може постати поруч, графік, схема рахунку умовного зберігання, план квартири і стандарт оздоблення. Зміни оформлюють додатком до проспекту.
Від 11 липня 2025 року діє другий, практичніший обов’язок. Від дня початку продажу забудовник має вести сайт, на якому опубліковані загальна частина проспекту і ціна квадратного метра кожної запропонованої квартири, ціни комор і місць на паркінгу, якщо вони продаються окремо, і будь-яка інша плата, яку ви мали б внести, — усе з ПДВ. Ціни оновлюють того самого дня, коли вони змінилися, із зазначенням дати і зі збереженням попередніх значень, а кожне оголошення має містити адресу цієї сторінки.
Зуби всієї конструкції — в одному реченні: якщо опублікована ціна відрізняється від ціни, запропонованої при укладенні договору, ви можете вимагати укласти договір за тією з них, яка вигідніша для вас. Непублікація є практикою, що порушує колективні інтереси споживачів, а це вводить у гру антимонопольний орган.
Ті самі дані щодня йдуть до держави. Забудовники передають їх раз на 24 години міністрові, відповідальному за цифровізацію, а той публікує їх на національному порталі відкритих даних як дані високої вартості — і саме звідти mScanner бере ціни первинного ринку.
Odbiór: приймання, список недоліків і строки
Приймання квартири (odbiór) відбувається після того, як дозвіл на користування став остаточним, і проводиться у вашій присутності. Складається протокол, до якого ви вписуєте кожен знайдений недолік. Не поспішайте і візьміть із собою того, хто знає, на що дивитися.
Від підписання протоколу забудовник має 14 днів, щоб повідомити вас на папері або на іншому довговічному носії, що він визнає недоліки або відмовляє і чому. Якщо за 14 днів він не сказав нічого, недоліки вважаються визнаними. Далі він має 30 днів від протоколу, щоб усунути визнані недоліки.
Якщо він не встигає попри належну старанність, то має призначити новий строк із поясненням затримки, і цей новий строк не може завдавати вам надмірних незручностей. Якщо він не встигає і тоді або не називає строку взагалі, строк призначаєте ви самі; після його спливу ви можете усунути недоліки коштом забудовника.
Істотний недолік (wada istotna) — окрема колія. Знайшовши такий і не діставши визнання в протоколі, ви можете взагалі відмовитися приймати квартиру. Сторони тоді призначають нову дату приймання, щоб забудовник встиг усунути недолік. Якщо ви відмовляєтеся вдруге, відмову треба підкріпити висновком будівельного експерта, звернувшись по нього протягом місяця. Якщо експерт підтвердить істотний недолік, ви можете відступити від договору, а висновок оплачує забудовник; якщо не підтвердить — висновок за ваш кошт.
- 14 днів: забудовник визнає або відхиляє вписані вами недоліки — мовчання означає визнання
- 30 днів: усунення визнаних недоліків, від дати протоколу
- Відмова прийняти квартиру доступна лише через істотний недолік, який забудовник не визнає
- Один місяць: строк, щоб звернутися по висновок будівельного експерта після другої відмови
Як вийти з договору і що буде, якщо забудовник збанкрутує
Закон перелічує дванадцять підстав для відступу. Якщо в договорі бракує елементів, яких вимагає закон, якщо він суперечить проспектові або проспект не передали чи він був хибним, ви маєте 30 днів від укладення договору, щоб відступити. Якщо забудовник не має згоди іпотечного кредитора на продаж вам квартири без обтяження, вікно становить 60 днів.
Із запізненням будівництва закон поводиться інакше і корисніше. Перш ніж відступити через неперенесення прав у договірний строк, ви маєте дати забудовникові додаткові 120 днів; якщо і вони минають, ви можете відступити і зберігаєте вимогу договірної неустойки за прострочення.
Відступ не коштує вам нічого. Умова, яка дозволяла б відступити за плату, недопустима, договір вважається неукладеним, витрат на відступ ви не несете, а забудовник має повернути гроші, видані йому з рахунку умовного зберігання, протягом 30 днів.
Якщо забудовник банкрутує, працюють два шари: рахунок умовного зберігання і Гарантійний фонд. Гроші, які ще лежать на рахунку, грошима забудовника не стали. Гроші, вже видані з відкритого рахунку, — це те, заради чого Фонд існує, у перелічених законом ситуаціях неплатоспроможності. Після виплати ваша вимога до забудовника переходить до Фонду за законом.
Коли квартира вже ваша, недоліки стають звичайною справою законної гарантії продавця за Цивільним кодексом. Закон відсилає фізичні та юридичні недоліки до кодексних правил, а для нерухомості відповідальність продавця триває п’ять років від передання.
Скільки це коштує в день угоди
Umowa deweloperska є нотаріальним актом, і рахунок тут поділено незвично: винагорода нотаріуса за все, зроблене у зв’язку з її укладенням, разом із виданими виписами, і судові збори у справі земельно-іпотечної книги лягають на забудовника і покупця порівну.
PCC при купівлі у забудовника немає, бо ціна вже несе ПДВ. Для того, хто має квартиру в Україні, з цього випливає окремий, приємний наслідок: пільга на перше житло тут просто не потрібна, бо податку, від якого вона звільняє, на первинному ринку немає. Ставки ПДВ і те, де замість 8% з’являється 23%, описані в довіднику про податки.
Одну річ варто перевірити ще на етапі прайсу: місце на паркінгу або комора можуть змінити не лише податок, а й те, чи потрібен вам дозвіл MSWiA. Вирішує це те, як забудовник запише їх у нотаріальному акті, тож питайте нотаріуса до підписання.
Джерела
Сторінка описує стан на 19 серпня 2026 року і пояснює норми загально. Це не юридична консультація щодо конкретної купівлі. Закон від 2021 року вже кілька разів змінювали, а частину змін ухвалено з пізнішими датами набрання чинності.
- Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників — статті 6–10, 19a, 19b, 20–22, 24, 40, 41, 43, 44, 48, 49 і 76
- Розпорядження Міністра розвитку і технологій від 21 червня 2022 року про ставки внеску до Гарантійного фонду
- Закон про нотаріат, стаття 92 — внесення вимоги покупця до земельно-іпотечної книги
- Цивільний кодекс Польщі, стаття 568 — п’ятирічний строк відповідальності продавця за недоліки нерухомості
Часті запитання
Чи мої гроші в безпеці, якщо забудовник збанкрутує?
Гроші, які ще лежать на рахунку умовного зберігання, грошима забудовника не стали. Гроші, вже видані йому з відкритого рахунку, повертає Гарантійний фонд забудовників — у перелічених законом ситуаціях неплатоспроможності, як-от відмова судді продовжити проєкт або відступ синдика від вашого договору. Закритий рахунок не видає нічого, доки право власності не перейде до вас.
Чим відрізняється відкритий рахунок від закритого?
Відкритий видає забудовникові гроші траншами в міру будівництва, і банк перевіряє просування робіт. Закритий виплачує один раз, після перенесення на вас права власності. Закритий захищає сильніше, а внесок забудовника до Гарантійного фонду становить 0,1% замість 0,45%. Який саме рахунок у вашому проєкті, написано в проспекті.
На сайті забудовника ціна нижча, ніж мені назвали. Що робити?
Вимагати договору за тією ціною, яка вигідніша для вас. Від 11 липня 2025 року забудовники зобов’язані публікувати ціну кожної квартири, зберігати історію і оновлювати її того ж дня, коли вона змінилася, а закон прямо дає покупцеві кращу з двох цін.
Я знайшов недоліки при прийманні. Що далі?
Впишіть до протоколу всі. Забудовник має 14 днів, щоб письмово визнати їх або відхилити, і мовчання вважається визнанням. Далі він має 30 днів від протоколу, щоб усунути визнані. Якщо він пропускає продовжені строки, ви можете усунути недоліки його коштом.
Чи можу я відмовитися прийняти квартиру?
Лише через істотний недолік, якого забудовник не визнає в протоколі. Тоді ви узгоджуєте нову дату приймання. Якщо відмовляєтеся вдруге, потрібен висновок будівельного експерта, замовлений протягом місяця; забудовник оплачує його, якщо недолік підтверджено, і ви — якщо ні.
Квартира не готова вчасно. Чи можу я піти?
Не одразу. Спершу треба дати забудовникові додаткові 120 днів на перенесення прав. Якщо вони минають, ви можете відступити, витрат на відступ не несете, забудовник повертає гроші протягом 30 днів, а вимога договірної неустойки за прострочення лишається за вами.
Чи забирає пільгу на перше житло квартира, що лишилася в Україні, якщо я купую в забудовника?
На первинному ринку це питання не виникає: PCC при купівлі у забудовника немає взагалі, бо ціна вже несе ПДВ, а пільга звільняє саме від PCC. Значення квартира за кордоном має на вторинному ринку — про це довідник «Податки та збори».