Купівля у приватного власника: 2% податку
Квартира з вторинного ринку в Польщі обкладається податком PCC (*podatek od czynności cywilnoprawnych*, податок на цивільно-правові дії). Це 2% ринкової вартості, і платить його покупець, а не продавець.
Одна річ тут працює на вашу користь: подавати нічого не треба. Польський нотаріус, який складає акт, сам обчислює податок, приймає його від вас у день угоди і перераховує до податкової. Він з’являється рядком у рахунку нотаріуса, а не декларацією, яку довелося б заповнювати мовою, якою ви, можливо, ще не читаєте вільно.
Пільга на перше житло — і як її забирає квартира в Україні
Від 31 серпня 2023 року той, хто купує своє перше житло на польському вторинному ринку, не платить PCC узагалі. На квартирі за 600 000 злотих це 12 000 злотих, яких ви просто не платите. Пільга оформлюється заявою перед нотаріусом, окремого звернення не потрібно.
І саме на умові цієї пільги українці втрачають гроші, часто навіть не дізнавшись, що могли їх зберегти. Пільга вимагає, щоб ви ніколи не мали у власності квартири чи будинку або частки в них — а польська податкова читає це як «ніде у світі», а не «ніде в Польщі».
Польський податковий орган сказав це прямо саме у справі громадянина України: той, хто має квартиру в Україні, скористатися пільгою не може — навіть проживши роки в Польщі, навіть маючи польське громадянство, навіть не маючи в Польщі жодної нерухомості. Міністерство фінансів окремо зазначило, що може це перевірити через обмін податковою інформацією між державами.
Якщо ви колись мали нерухомість за межами Польщі, скажіть про це нотаріусу до складання акта, а не після. Помилка тут — це не проблема з документами, а несплачений податок із відсотками.
Купівля у забудовника: податок уже в ціні
Нові квартири працюють інакше. PCC при купівлі у забудовника немає, бо продаж обкладається ПДВ, а розраховується з ним забудовник. Ціна з прайсу — це ціна, яку ви платите.
Ставка становить 8% для квартири до 150 м² і будинку до 300 м². Понад ці межі надлишок площі обкладається за ставкою 23%. На квартирі 170 м² перші 150 м² ідуть за 8%, а решта 20 м² — за 23%.
Місця на паркінгу, гаражі та комори зазвичай обкладаються 23% навіть тоді, коли продаються разом із квартирою, бо житловою площею вони не є. Це одна з причин, чому місце на паркінгу в прайсі забудовника виглядає непропорційно дорогим.
Нотаріус і суд
У Польщі перехід права власності дійсний лише у формі нотаріального акта, тому винагорода нотаріуса не є необов’язковою. Розпорядження встановлює максимум, а не фіксовану ціну, і нотаріуси справді конкурують нижче нього.
Для житлового приміщення максимум зменшується вдвічі. Повна ставка на квартиру за 500 000 злотих — 2770 злотих нетто, тож стеля для житла становить 1385 злотих нетто, тобто 1703,55 злотих із ПДВ. У верхньому діапазоні, понад 2 000 000 злотих, винагорода становить 6770 злотих плюс 0,25% від надлишку і не може перевищити 10 000 злотих.
Далі суд: 200 злотих за внесення вашого права власності до земельно-іпотечної книги (*księga wieczysta*) і ще 100 злотих, якщо книгу для нерухомості треба завести. Заяву подає нотаріус. Сам суд розглядає її зазвичай два-три місяці, і строки між окремими судами різняться дуже сильно.
- PCC на вторинному ринку: 2% вартості або 0% із пільгою на перше житло
- ПДВ на первинному ринку: 8% до 150 м² (300 м² для будинку), 23% понад це і на місця на паркінгу
- Нотаріус: встановлений максимум, для житла зменшений удвічі, на практиці можна домовитися
- Внесення до земельно-іпотечної книги: 200 злотих, плюс 100 злотих за заведення книги
Джерела
Сторінка описує стан на 19 August 2026 і пояснює норми загально. Це не податкова консультація щодо вашої угоди. Ці норми застосує нотаріус, який веде вашу угоду.
- Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC) та інтерпретації Національної податкової інформації (KIS) щодо пільги на перше житло
- Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної винагороди (taksa notarialna)
- Закон про судові витрати у цивільних справах, стаття 42 — збори за земельно-іпотечну книгу
Часті запитання
У мене є квартира в Україні. Чи можу я отримати польську пільгу на перше житло?
Ні. Польська податкова вважає, що власність на квартиру чи будинок будь-де у світі позбавляє права на пільгу, а не лише власність у Польщі. Це підтверджено інтерпретацією саме у справі громадянина України, який мав нерухомість в Україні. Скажіть нотаріусу про будь-яку нерухомість за кордоном до підписання акта.
Купуємо вдвох, а умовам відповідає лише одна особа. Що тоді?
Польські суди визнали, що пільга діє пропорційно: той, хто відповідає умовам, не платить нічого зі своєї частки, а друга особа платить 2% зі своєї. Розрахунок варто підтвердити з нотаріусом, бо він залежить від часток, записаних в акті.
Чи треба самому подавати декларацію з PCC?
Ні, якщо купівля відбувається у формі нотаріального акта — а саме так у Польщі переходить право власності. Нотаріус обчислює податок, приймає його від вас і перераховує до податкової.
Чому місце на паркінгу таке дороге відносно квартири?
Частково через податок. Місце на паркінгу або гараж не є житловою площею, тому на первинному ринку вони зазвичай обкладаються ПДВ за ставкою 23%, тоді як сама квартира — 8%.