Купівля без польської мови і без приїзду до Польщі

Закон про нотаріат починає з правила: нотаріальні дії виконують польською мовою. На вимогу сторони нотаріус може додатково виконати дію іноземною мовою — або власним знанням мови, підтвердженим у спосіб, установлений для присяжних перекладачів, або за допомогою присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), тобто перекладача, приведеного до присяги Міністром юстиції і внесеного до публічного списку.

Норма, яка доходить до вашого акта, сформульована з боку нотаріуса. Якщо особа, яка бере участь у нотаріальній дії, не знає польської і до документа не додано перекладу зрозумілою їй мовою, нотаріус має перекласти акт особисто або за допомогою перекладача — і до цього перекладу застосовується правило про мову нотаріальних дій.

Звідси два висновки, і обидва важать. Обов’язок належить нотаріусу, тож нотаріус, який знає, що ви не володієте польською, і все одно веде дію далі, — це той, хто відповідає. І вимога саме присяжного перекладача доходить до акта через відсилання до іншої норми, тому питати треба про практику конкретної контори: скажіть заздалегідь, якою мовою вам потрібен переклад, і нехай нотаріус скаже, чого він вимагає.

У Польщі є офіційна таблиця ставок, і до вас вона не застосовується. Розпорядження про винагороду присяжних перекладачів у першому ж параграфі каже, що воно стосується робіт, виконаних на вимогу суду, прокурора, поліції або органів державної адміністрації. Зустріч у нотаріуса — приватне замовлення за вільно погодженою ціною.

Офіційні ставки лишаються найкращим орієнтиром, який узагалі існує, бо перекладачі на них орієнтуються. Українська належить до групи «інша європейська мова», і ставки для неї вищі за ті, які цитують найчастіше, — ті стосуються англійської, німецької, французької та російської. Сторінкою вважається 1125 знаків, а розпочата сторінка рахується як ціла.

Усний переклад рахують за часом. Офіційна ставка за кожну розпочату годину присутності перекладача дорівнює сторінковій ставці з польської, збільшеній на 30%, — для української це виходить 88,17 злотих за годину. Спеціалізована термінологія додає 25%, виконання протягом 24 годин подвоює ставку, а ніч, неділя і свята додають 20%.

Приватна пропозиція буде помітно вищою за ці числа, і зазвичай із мінімальним замовленням. Запитайте, хто замовляє перекладача — часто в нотаріальної контори є той, з ким вона працює, — і домовтеся, хто платить, ще до дня угоди.

• Сторінка — це 1125 знаків, і розпочата сторінка рахується як ціла
• Офіційна ставка перекладу на польську з української: 47,49 злотих за сторінку
• Офіційна ставка перекладу з польської на українську: 67,82 злотих за сторінку
• Офіційна ставка усного перекладу: сторінкова ставка з польської плюс 30% за кожну розпочату годину — 88,17 злотих для української

Перенесення права власності на польську нерухомість потребує нотаріального акта. Далі Цивільний кодекс застосовує просту симетрію: якщо для дійсності правочину потрібна особлива форма, довіреність на його вчинення має бути видана в тій самій формі.

Отже, документ, який дозволяє вашому юристові, дружині, чоловікові чи довіреній особі підписати за вас, сам є нотаріальним актом. Засвідчення підпису нотаріусом — це інша дія, а бланк, завантажений і підписаний удома, тут не вартий нічого.

У самій Польщі це дешево. Максимальна винагорода нотаріуса за довіреність становить 30 злотих на одну дію і 100 злотих, коли вона уповноважує більше ніж на одну, плюс ПДВ і виписи. Витрати і планування починаються тоді, коли довіреність видається за кордоном.

Обсяг повноважень пишіть під те, чого справді потребує угода: ідентифікувати нерухомість, погоджувати ціну в межах, які ви встановили, підписати попередній і остаточний акт, зробити заяви, потрібні для податкової пільги, отримати і передати ключі, підписати протокол приймання. Довіреність, у якій бракує одного з цих пунктів, зупиняє процес у день угоди.

Це та перевага, якої не має більшість іноземних покупців у Польщі, і про неї варто знати до того, як платити за апостиль. Договір між Республікою Польща і Україною про правову допомогу та правові відносини у цивільних і кримінальних справах, підписаний у Києві 24 травня 1993 року, чинний від 14 серпня 1994 року і діє далі.

Стаття 15 частина 1 каже прямо: документи, які склав або засвідчив компетентний орган однієї з Договірних Сторін, скріплені офіційною печаткою і підписом уповноваженої особи, мають силу на території другої Сторони без потреби легалізації. Це саме стосується копій і перекладів документів, засвідчених компетентним органом. Частина 2 додає, що документи, які на території однієї Сторони вважаються офіційними, вважаються такими і на території другої.

Практично це означає, що український нотаріальний документ не потребує ані апостиля, ані консульської легалізації, щоб польська установа могла з ним працювати. Україна є стороною Гаазької конвенції з 22 грудня 2003 року, тож апостиль як шлях існує, але договір знімає саму вимогу. Якщо в конкретній справі від вас усе ж вимагають апостиль, підстава, на яку варто послатися, — це стаття 15 цього договору.

Дві межі варто прочитати так само точно. Договір не перетворює приватний документ на офіційний: він говорить про те, що склав або засвідчив компетентний орган. І він нічого не каже про те, чи форма документа задовольняє вимоги польського права — це окреме питання, і воно розібране в наступному розділі.

Польське міжнародне приватне право каже, що форма правочину визначається правом, застосовним до самого правочину, і додає, що досить дотримати форму, встановлену в державі, де правочин учиняється. А потім забирає цю альтернативу для однієї категорії: розпоряджень щодо нерухомості.

Чи сягає цей виняток довіреності на купівлю — документа, який уповноважує на розпорядження, сам розпорядженням не будучи, — серед польських юристів справді спірно. Верховний суд Польщі отримав це питання і відмовився ухвалювати рішення у справі III CZP 22/22, тож обов’язкової відповіді немає.

Неспірним є тест, який застосовують на практиці. Іноземний нотаріальний акт приймають тоді, коли він функціонально рівноцінний польському нотаріальному акту (akt notarialny): його склала посадова особа зі схожим статусом, яка встановила особу того, хто з’явився, записала його заяву в документі, що залишається в офіційному архіві, і видає засвідчені виписи. Український нотаріат побудований за тією самою континентальною логікою, тож за цим тестом український акт виглядає значно краще, ніж засвідчення підпису в країнах загального права. Самого спору це не вирішує.

Особа, чия думка тут вирішує, — це польський нотаріус, який складатиме ваш акт. Надішліть йому запропоноване формулювання і країну, у якій довіреність буде підписана, і отримайте відповідь письмово, перш ніж витрачати гроші. Якщо він вагається, ідіть до консула.

Старіші статті в інтернеті досі посилаються на рішення Верховного суду Польщі 2004 року на підтвердження того, що іноземна форма довіреності достатня. Для розпоряджень щодо нерухомості вважайте його застарілим, а будь-яку впевнену відповідь в інтернеті — вартою тієї самої підозри.

Польський консул може вчиняти нотаріальні дії, і консульське право каже, чого вони варті: до них відповідно застосовується закон про нотаріат, а самі вони мають таку саму юридичну силу, як дії, вчинені нотаріусом у Польщі. Саме це речення і робить консульську довіреність такою, що не викликає суперечки в день угоди.

Дві практичні умови. Консул може скласти нотаріальний акт лише після письмового уповноваження Міністра юстиції, тож це вміє не кожна установа — питайте конкретне консульство до того, як записуватися. І консул засвідчує копії, підписи та дати також для іноземного громадянина, якщо документ має діяти в Польщі.

Консульський тариф змінився 1 січня 2026 року і встановлений у євро. Складання нотаріального акта разом з одним виписом коштує 400 євро. Легалізація документа — 40 євро, засвідчення підпису — 40 євро, переклад, зроблений і засвідчений консулом, — 120 євро за кожну розпочату сторінку.

Вузьке місце тут — сам запис на прийом. Записуйтеся заздалегідь, надсилайте формулювання наперед і просіть польського нотаріуса, який веде купівлю, це формулювання надати.

Якщо ви вже в Польщі, найдешевший варіант очевидний: довіреність складається в польського нотаріуса за 30 або 100 злотих. Консул потрібен тоді, коли довіреність видає особа, яка перебуває в Україні.

Документ має бути польською. Версія від польського присяжного перекладача — це те, чого очікують польський нотаріус і польський суд, і зробити її в Польщі зазвичай дешевше, ніж у країні походження. Консул також може зробити і засвідчити переклад, за консульською ставкою.

За статтею 15 договору 1993 року переклад, засвідчений компетентним українським органом, так само не потребує легалізації. Чи прийме такий переклад ваш нотаріус — це вже його рішення, тож запитайте до того, як замовляти.

Якщо в якійсь частині справи апостиль усе-таки використовується — наприклад, документ походить із третьої країни, — порядок дій має значення, і помилка коштує повторної поїздки: спершу підпис, потім апостиль на документі, і аж тоді переклад усього разом з апостилем.

Сторінка описує стан на 19 серпня 2026 року і пояснює норми загально. Це не юридична консультація щодо вашої угоди. Там, де право невирішене, сторінка це каже, а вимоги, які насправді діють, встановлює нотаріус, що веде ваш акт.

• Закон про нотаріат, стаття 2 § 3 і стаття 87 § 1 — мова нотаріальних дій і переклад
• Розпорядження Міністра юстиції про винагороду за дії присяжного перекладача, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 312, ставки чинні від 1 січня 2024 року
• Цивільний кодекс Польщі, статті 99 і 158 — форма довіреності і форма перенесення власності на нерухомість
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної такси, § 8 — винагорода за довіреність
• Договір між Республікою Польща і Україною про правову допомогу та правові відносини у цивільних і кримінальних справах, підписаний у Києві 24 травня 1993 року, Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465, стаття 15
• Консульське право, статті 28–31 — консульські нотаріальні дії та їхня юридична сила
• Розпорядження Міністра закордонних справ про консульські збори, Dz.U. 2025 poz. 1523, тариф, чинний від 1 січня 2026 року
• Закон про міжнародне приватне право, стаття 25
• Верховний суд Польщі, справа III CZP 22/22 — відмова ухвалити рішення
• Таблиця статусу Гаазької конвенції від 5 жовтня 1961 року (HCCH)