Кого польський закон вважає іноземцем
За польським правом іноземець (*cudzoziemiec*) — це кожен, хто не має польського громадянства. Це стосується також компаній, зареєстрованих за кордоном.
У цьому визначенні немає ані слова про те, де ви живете. Можна десять років прожити у Варшаві, мати карту постійного перебування, платити польські податки й вільно говорити польською, і для цього закону лишатися іноземцем. Строк проживання має значення пізніше, бо через п’ять років він знімає вимогу дозволу для землі. Але він ніколи не змінює того, чи закон вас стосується.
Квартира — без дозволу. Будинок із ділянкою — з дозволом.
Це головне розмежування, і воно вирішує майже все. Польське право дозволяє кожному іноземцю купити самостійне житлове приміщення (*samodzielny lokal mieszkalny*) без жодного дозволу. Це звичайна квартира в будинку, тобто саме те, що купує більшість українців у польських містах.
Гараж або частка в ньому, придбані для власних житлових потреб, звільнені на тих самих умовах.
Будинок — інша річ, бо разом із будинком купується земля під ним, а саме земля і є предметом цього закону. Купівля будинку чи ділянки означає, що спершу треба отримати дозвіл MSWiA.
Обидва звільнення діють з однією географічною умовою: нерухомість має бути поза прикордонною зоною (*strefa nadgraniczna*). У її межах дозволу потребує навіть звичайна квартира.
Пастка: те, що купується разом із квартирою
Сама квартира звільнена. Те, що продається разом із нею, — не обов’язково.
У Польщі квартиру часто продають разом із місцем на підземному паркінгу, коморою в підвалі або часткою в під’їзній дорозі та землі навколо будинку. Залежно від того, як кожен із цих елементів записаний у нотаріальному акті, угода може перестати бути простим звільненим випадком і почати потребувати дозволу.
З оголошення цього не видно, і продавець зазвичай теж не знає. Знає нотаріус — і питати треба до підписання, а не в день угоди.
Коли земля перестає потребувати дозволу
Вимога дозволу для землі не є довічною. Польське право знімає її для іноземців, які вже осіли, і критерієм тут є проживання, а не громадянство.
Спадкування — окремий випадок: спадкоємець за законом успадковує без дозволу, хоч би що це була за нерухомість.
- П’ять років безперервного проживання в Польщі з дозволом на постійне перебування або статусом довгострокового резидента ЄС — дозвіл для землі поза прикордонною зоною не потрібен
- Два роки замість п’яти, якщо купівля відбувається разом із подружжям (громадянином Польщі) і нерухомість стає спільною власністю подружжя
- Спадкування або заповідальний відказ на користь спадкоємця за законом — без дозволу, незалежно від виду нерухомості
Скільки це коштує і скільки триває
Збір за заяву становить 1570 злотих. Є також дешевший попередній варіант — *promesa*, письмова обіцянка видати дозвіл, яка коштує 98 злотих і діє один рік. Вона корисна, коли нерухомість уже знайдена, але угода ще не певна.
Міністерство не видає дозволи автоматично. Воно має переконатися, що купівля не загрожує обороні, безпеці держави чи громадському порядку, а ви — показати справжній зв’язок із Польщею: роботу, сім’ю, проживання, бізнес. Польські адвокатські бюро, які подають такі заяви, оцінюють звичайне очікування у три з половиною — чотири місяці. Це їхній практичний досвід, а не строк, якого міністерство зобов’язане дотримуватися.
Від 1 січня 2025 року листування в цих справах ведеться електронно через державну систему е-доставки, якщо ви не попросите паперового рішення до його видання.
Джерела
Сторінка описує стан на 19 August 2026 і пояснює норму загально. Це не юридична консультація щодо вашої угоди. Як норма застосується до конкретної нерухомості, підтвердить польський нотаріус або юрист.
- Міністерство внутрішніх справ і адміністрації Польщі (MSWiA), gov.pl — офіційний опис дозволу, звільнень і зборів
- biznes.gov.pl — урядовий портал про набуття нерухомості іноземцями
Часті запитання
Чи потрібен громадянину України дозвіл на купівлю квартири в Польщі?
Ні, якщо квартира розташована поза прикордонною зоною. Україна не входить до Європейського економічного простору, тож загальна вимога дозволу діє. Але звільнення для самостійного житлового приміщення стосується всіх іноземців однаково, незалежно від громадянства. Дозволу потребував би будинок із земельною ділянкою.
Я живу в Польщі вже вісім років. Чи я досі іноземець для цього закону?
Так, якщо у вас немає польського громадянства. Закон визначає іноземця за громадянством, а не за місцем проживання. Проте п’ять років безперервного проживання з дозволом на постійне перебування або статусом довгострокового резидента ЄС знімають вимогу дозволу для землі.
Купую квартиру з місцем на паркінгу. Це все ще звільнений випадок?
Часто так, але не завжди, і залежить це від того, як місце записане в нотаріальному акті, а не від того, що написано в оголошенні. Попросіть нотаріуса перевірити проєкт акта до того, як ви візьмете на себе зобов’язання.
Чи може міністерство відмовити?
Так. Дозвіл — це рішення, а не формальність. Міністерство має встановити, що купівля не загрожує обороні, безпеці держави чи громадському порядку, а ви — довести справжній зв’язок із Польщею.