Co obejmuje audyt działki
Działkę kupuje się po to, żeby coś na niej postawić, więc audyt odpowiada na trzy pytania: czy sprzedający może ją sprzedać i co ją obciąża, czy wolno na niej budować i czy budowa jest technicznie wykonalna za rozsądne pieniądze.
- część prawna: właściciel, hipoteki, służebności, roszczenia i ostrzeżenia w księdze wieczystej, zgodność księgi z ewidencją gruntów, prawny dostęp do drogi publicznej
- część planistyczna: przeznaczenie w planie miejscowym (a bez planu szanse na warunki zabudowy), plan ogólny gminy, klasa gruntu i ewentualne wyłączenie z produkcji rolnej
- część techniczna: sieci uzbrojenia i warunki przyłączenia, dojazd, warunki gruntowe i wodne, ukształtowanie terenu, granice działki
- otoczenie i cena: co powstaje w sąsiedztwie, planowane drogi, linie wysokiego napięcia, ochrona przyrody i ceny działek z aktów notarialnych w okolicy
Którą część audytu działki zrobi raport
Raport o działce obejmuje część planistyczną, techniczną w zakresie rejestrów oraz otoczenie i cenę. Wpisujesz numer działki albo adres i w kilka minut masz plan miejscowy i plan ogólny, ocenę szans na warunki zabudowy, klasę gruntu, sieci uzbrojenia wokół działki, najbliższą drogę, dane o gruncie, wodach gruntowych, terenach zalewowych i osuwiskach, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie oraz ceny działek z aktów notarialnych.
Z raportem idziesz do prawnika, geodety i gminy z konkretnymi pytaniami, a działki, które odpadają na etapie planu albo dojazdu, odsiewasz, zanim zapłacisz komukolwiek za audyt.
Audyt prawny działki
Podstawą jest księga wieczysta. Numer księgi podaje sprzedający, a treść przeczytasz bezpłatnie w systemie EKW Ministerstwa Sprawiedliwości. Jak czytać poszczególne działy, opisujemy na stronie księgi wieczyste.
- dział I: oznaczenie nieruchomości (numery działek, powierzchnia) i prawa z nią związane, na przykład służebność przejazdu przez działkę sąsiada
- dział II: właściciel albo użytkownik wieczysty
- dział III: służebności, roszczenia i ostrzeżenia, na przykład o toczącym się postępowaniu
- dział IV: hipoteki
Numery działek i powierzchnię w dziale I porównaj z ewidencją gruntów. Różnice zdarzają się po podziałach i trzeba je wyjaśnić przed aktem notarialnym. Umowę przedwstępną, zwłaszcza zapisy o zadatku i warunkach odstąpienia, warto dać do przeczytania prawnikowi.
Co zlecić specjaliście, a o co zapytać gminę
Rejestry kończą się tam, gdzie potrzebny jest dokument urzędowy, pomiar albo odwiert:
- gmina: wypis i wyrys z planu miejscowego, a bez planu decyzja o warunkach zabudowy
- operatorzy sieci: warunki przyłączenia prądu, wody, kanalizacji i gazu
- geodeta: wznowienie znaków albo wyznaczenie punktów granicznych, gdy znaki graniczne zniknęły albo granica budzi wątpliwości
- geotechnik: badanie gruntu, zwłaszcza na działce z nasypami, wysokim poziomem wód gruntowych albo na zboczu
- prawnik (adwokat lub radca prawny): księga wieczysta, służebności i umowa przedwstępna
W jakiej kolejności zrobić audyt działki
Każdy kolejny krok kosztuje więcej, więc tańsze sprawdzenia robisz najpierw:
- przed oglądaniem: darmowy podgląd raportu i plan miejscowy, żeby odsiać działki bez możliwości zabudowy
- przed rezerwacją: pełny raport, księga wieczysta i dojazd do drogi publicznej
- przed umową przedwstępną: wypis i wyrys z planu albo warunki zabudowy, warunki przyłączenia mediów i projekt umowy u prawnika
- przed aktem notarialnym: granice od geodety, badanie gruntu i projekt aktu przejrzany przez prawnika
Ile kosztuje audyt działki
Część oparta na rejestrach to raport o działce za 49,99 zł, a przy porównywaniu kilku działek pakiet 2 raportów za 79,98 zł albo 5 raportów za 149,95 zł. Podgląd raportu jest darmowy.
Wypis i wyrys wydaje gmina za opłatą skarbową, a o warunki przyłączenia występujesz do operatorów sieci. Geodeta, geotechnik i prawnik wyceniają pracę indywidualnie: koszt zależy od powierzchni działki, liczby punktów granicznych i odwiertów albo zakresu dokumentów. Ich usługi zamawiasz dopiero dla działki, która przeszła sprawdzenie w rejestrach.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest audyt działki przed zakupem?
To sprawdzenie działki przed podpisaniem umowy w trzech częściach: prawnej (księga wieczysta, obciążenia, dostęp do drogi), planistycznej (plan miejscowy, warunki zabudowy, plan ogólny, klasa gruntu) i technicznej (media, grunt, woda, granice). Część sprawdzisz w rejestrach publicznych, część zleca się prawnikowi, geodecie i geotechnikowi.
Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
Przeznaczenie w planie miejscowym albo szanse na warunki zabudowy, plan ogólny gminy, klasę gruntu, dostęp do drogi publicznej, odległość do sieci i warunki przyłączenia, warunki gruntowe i wodne, granice działki, księgę wieczystą oraz ceny działek w okolicy z aktów notarialnych.
Czy audyt działki mogę zrobić sam?
Część planistyczną i dużą część techniczną tak: plany, ewidencję gruntów, mapy uzbrojenia, strefy powodziowe i ceny transakcyjne są w rejestrach publicznych, a raport o działce zbiera je po numerze działki. Księgę wieczystą przeczytasz sam w EKW, ale umowę warto dać prawnikowi. Granice i badanie gruntu wymagają geodety i geotechnika.
Czym jest audyt prawny działki?
To sprawdzenie stanu prawnego działki: kto jest właścicielem, jakie hipoteki, służebności, roszczenia i ostrzeżenia wpisano do księgi wieczystej, czy dane w księdze zgadzają się z ewidencją gruntów i czy działka ma prawny dostęp do drogi publicznej. Robi go prawnik (adwokat lub radca prawny), a treść księgi możesz przeczytać sam w systemie EKW.
Ile kosztuje audyt działki?
Raport o działce, oparty na rejestrach, kosztuje 49,99 zł, a podgląd jest darmowy. Pracę prawnika, geodety i geotechnika wyceniają oni sami, zależnie od zakresu, powierzchni działki i liczby odwiertów.
Kiedy zrobić audyt działki?
Sprawdzenie w rejestrach przed rezerwacją, dokumenty z gminy i od operatorów sieci przed umową przedwstępną, a geodetę i badanie gruntu przed aktem notarialnym. Najtańsze kroki robisz najpierw, więc za droższe płacisz tylko wtedy, gdy działka przeszła wcześniejsze.