Чому акт і є угодою
Польське право вимагає, щоб перехід права власності на землю чи квартиру відбувався у формі нотаріального акта. Це не формальність, яка додає надійності й без того чинному договору. Це умова того, що договір узагалі існує.
Практичний наслідок: ніщо, підписане з продавцем приватно, власності не переносить, хоч би як ретельно було складене. Приватна домовленість може лише зобов’язати сторони з’явитися пізніше до нотаріуса — саме для цього існує попередній договір (umowa przedwstępna).
Акт складають польською мовою, і якщо учасник не розуміє польської, подбати про переклад акта зобов’язаний нотаріус — власним знанням мови, підтвердженим у спосіб, установлений для присяжних перекладачів, або за допомогою присяжного перекладача (tłumacz przysięgły). На практиці це означає присяжного перекладача на зустрічі, і його винагорода — ще один рядок у бюджеті.
Нотаріус не є вашим юристом
Це варто засвоїти найперше, бо нотаріус буде уважним, ретельним і професійним, а сплутати це з представництвом ваших інтересів дуже легко.
Польський нотаріус — посадова особа. Його обов’язок стосується угоди, обох сторін однаково та правильності документа. Він не торгуватиметься за вас про ціну, не скаже, що квартира завищена, і не обстоюватиме вашу позицію в спірному пункті. Якщо потрібен той, чий обов’язок стосується лише вас, це окремий юрист, найнятий окремо.
Що він перевіряє і що робить потім
Нотаріус читає земельно-іпотечну книгу (księga wieczysta) і підтверджує, хто власник і чим обтяжена нерухомість: іпотеки, сервітути, вимоги, записи про виконавче провадження. Він перевіряє особу і дієздатність та те, чи продавець справді може продавати.
Він не оглядає квартиру, не оцінює її і не перевіряє технічний стан будинку. Книга каже йому про правовий стан, а не про фізичний чи ринковий. Цю прогалину закриваєте ви, і до дня підписання.
Після підписання він обчислює податок, збирає його з вас і перераховує до податкової, тож самі ви не подаєте нічого. Він також подає заяву про внесення вашого права власності до книги і збирає судовий збір.
Скільки це коштує
Міністр юстиції встановлює розпорядженням максимальні ставки нотаріальної такси (taksa notarialna). Максимум — це стеля, а не ціна, і для житлового приміщення він зменшений удвічі.
Для житла максимум зменшується вдвічі: повна ставка на квартиру за 500 000 злотих — 2770 злотих нетто, тож стеля становить 1385 злотих нетто, тобто 1703,55 злотих із ПДВ. Понад 2 000 000 злотих винагорода дорівнює 6770 злотих плюс 0,25% від надлишку і не перевищує 10 000 злотих. Оскільки це стеля, запитати двох нотаріусів про їхні ставки — цілком звичайна річ.
Джерела
Сторінка описує стан на 19 серпня 2026 року і пояснює норми загально. Це не юридична консультація щодо вашої угоди.
- Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної такси
- Цивільний кодекс Польщі — про форму, необхідну для перенесення права власності на нерухомість
Часті запитання
Чи можна купити квартиру в Польщі без нотаріуса?
Ні. Польське право вимагає нотаріального акта для перенесення права власності. Приватний письмовий договір, хоч би який докладний, власності не переносить — він може лише зобов’язати сторони завершити продаж у нотаріуса.
Чи треба володіти польською в нотаріуса?
Нотаріальні дії виконують польською, і якщо учасник не розуміє польської, подбати про переклад акта зобов’язаний нотаріус. На практиці це означає присяжного перекладача на зустрічі. Скажіть нотаріусу, якою мовою вам потрібен переклад, задовго до дати, і домовтеся, хто замовляє перекладача і хто платить.
Чи захищає нотаріус мене як покупця?
Нотаріус захищає правильність угоди, а не ваш комерційний інтерес. Він служить обом сторонам однаково. Якщо потрібна порада виключно на вашому боці, найміть власного юриста додатково до нотаріуса.