--- title: "Wycena mieszkania online z aktów notarialnych | mScanner" description: "Ile jest warte mieszkanie pod tym adresem: widełki policzone z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. Bez logowania i bez podawania maila. 2 702 770 aktów sprzedaży mieszkań z 2 143 gmin." url: "https://mscanner.pl/wycena-mieszkania" lang: "pl" updated: "2026-09-01" source: "mScanner" --- # Wycena mieszkania z aktów notarialnych (mediana 15 miast: 10 500 zł/m²) > mScanner › Ceny transakcyjne › Wycena mieszkania z aktów notarialnych Wpisz adres i metraż. Pokażemy przedział, w którym mieściła się środkowa połowa transakcji w tym budynku albo w jego najbliższej okolicy - razem z liczbą aktów i okresem, z którego pochodzą. **Bez logowania i bez podawania adresu e-mail.** ## W skrócie - Liczymy z **aktów notarialnych** zebranych w Rejestrze Cen Nieruchomości, który prowadzą starostwa. W snapshocie z 12 sierpnia 2026 mamy 2 702 770 aktów sprzedaży mieszkań z 2 143 gmin. - Odpowiedź to **przedział**: dolna i górna ćwiartka cen w wybranej okolicy. Środkowa połowa transakcji zmieściła się między nimi, po jednej czwartej wypadło poniżej i powyżej. - Zaczynamy od Twojego budynku. Gdy ma mniej niż 5 aktów w oknie, schodzimy do promienia 300 m, potem kilometra - i zawsze piszemy, z którego poziomu jest liczba. - Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy i tylko taki dokument przyjmie bank, sąd albo urząd skarbowy. Ta strona liczy widełki rynkowe. ## Jak powstaje ten przedział Pierwszy krąg to Twój budynek. Blok wielorodzinny ma zwykle kilkanaście transakcji rocznie, a mieszkania w nim dzielą rocznik, technologię i tę samą klatkę, więc to najmocniejsze porównanie, jakie rejestr potrafi dać. Bierzemy transakcje pod tym adresem z ostatnich sześciu miesięcy, a gdy jest ich za mało - z dwunastu i dwudziestu czterech. Gdy pod adresem nie ma co najmniej 5 aktów, przechodzimy do promienia 300 m, potem 1 km, potem 3 km, a na końcu do całej gminy. Karta zawsze pisze, na którym kręgu się zatrzymaliśmy i ile aktów za nim stoi. Mediana z czterech transakcji jest środkiem czterech liczb, więc poniżej progu wolimy poszerzyć krąg. Widełki to dolny i górny kwartyl cen za metr w wybranym kręgu, przemnożone przez Twój metraż. Środkowa połowa transakcji zmieściła się między nimi - jedna czwarta poszła taniej niż dolna liczba, jedna czwarta drożej niż górna. Okno liczymy od dziś, a rejestr publikuje z opóźnieniem, które w każdym powiecie jest inne. Dlatego przy każdej liczbie podajemy datę najnowszego aktu, który do niej wszedł. ## Czego ta wycena nie zastąpi Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy - osoba z uprawnieniami państwowymi, po oględzinach nieruchomości i analizie dokumentów (art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Bank przy kredycie hipotecznym, sąd przy dziale spadku i urząd skarbowy przy darowiźnie przyjmą wyłącznie taki dokument. Koszt to zwykle kilkaset złotych i kilka dni pracy. Ta strona odpowiada na inne pytanie: za ile w tej okolicy naprawdę sprzedawano mieszkania podobne do Twojego. To punkt wyjścia do rozmowy o cenie, do ustawienia oferty i do sprawdzenia, czy ogłoszenie mieści się w rynku. Akt notarialny zapisuje kwotę, adres i metraż. Milczy o rzeczach, które przesuwają cenę w obie strony - o stanie technicznym, o piętrze i windzie, o remoncie sprzed roku i o tym, co widać z okien. Dlatego odpowiedzią są widełki, a konkretna nieruchomość może wypaść przy dowolnym ich końcu. ## Ile z Polski widzimy Snapshot z 12 sierpnia 2026: 2 143 gminy mają w rejestrze co najmniej jedną transakcję tego typu, a 1 072 z nich przekracza próg publikacji, czyli dziesięć aktów w oknie dwunastu miesięcy. W tym oknie mamy 251 652 akty. Poza tymi gminami karta nie poda żadnej liczby i napisze wprost, że nie mamy stamtąd aktów. Brak danych mówi o zasięgu rejestru, który zbieramy, a nie o tym, że nikt tam nie kupuje. Mediany dla całych miast, dzielnic i ulic - razem z wykresem i mapą transakcji - są na stronach cen transakcyjnych. Ta strona jest ich najkrótszą drogą do jednego adresu. ## Co przesuwa cenę wewnątrz jednego budynku Rozrzut cen w jednym bloku bywa większy, niż różnica między dwiema dzielnicami. Te same 55 m² potrafi dzielić sto tysięcy złotych, a wszystkie te transakcje wchodzą do jednej mediany. - Piętro i winda - parter i ostatnie piętro w bloku bez windy schodzą najniżej - Stan lokalu - mieszkanie po remoncie i to samo w stanie z lat siedemdziesiątych - Rynek pierwotny i wtórny - pierwsza sprzedaż od dewelopera bywa droższa od tej samej klatki dwa lata później - Metraż - kawalerki mają najwyższą cenę metra, największe mieszkania najniższą - Ekspozycja, balkon, miejsce postojowe i komórka lokatorska, gdy weszły do tej samej ceny ## Sprzedajesz mieszkanie Połowa osób, które szukają wyceny, chce ustawić cenę własnej nieruchomości. Widełki z aktów są do tego lepszym punktem odniesienia niż ogłoszenia sąsiadów, bo ogłoszenie pokazuje oczekiwanie, a akt - kwotę, którą ktoś zapłacił. Warto znać obie liczby. Jeżeli ogłoszenia w okolicy stoją wyraźnie powyżej median z aktów, oznacza to zwykle, że sprzedający schodzą w negocjacjach - i że kupujący z wydrukiem z rejestru przyjdzie do Ciebie z tym samym argumentem. Co obniży cenę w rozmowie, opisuje osobno strona o [negocjacjach ceny](/negocjacje-ceny-mieszkania). ## Gdzie zobaczyć to dla konkretnego adresu Ta strona opisuje cały obszar. Ceny mieszkań dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje **raport o nieruchomości mScanner**: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych. **Podgląd raportu jest darmowy** dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów. ## Skąd pochodzą te dane Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych, które trafiają do nich po każdej sprzedaży. To dane publiczne; my je zbieramy, czyścimy, geokodujemy i publikujemy w jednym miejscu dla całej Polski. Liczby o zasięgu na tej stronie pochodzą ze snapshotu z 12 sierpnia 2026. Widełki dla konkretnego adresu liczymy na żywo z bieżących publikacji, więc mogą być świeższe niż tabela miast poniżej. Każdy powiat przekazuje dane w swoim tempie, a różnice sięgają kilkunastu miesięcy. Karta podaje przy każdej liczbie datę najnowszego aktu, który do niej wszedł, żebyś mógł ocenić, jak świeża jest odpowiedź. Metodykę, źródła i to, czego w rejestrze nie ma, opisujemy w [źródłach danych](/zrodla-danych) i na stronie [Rejestru Cen Nieruchomości](/rejestr-cen-nieruchomosci). ## Najczęściej zadawane pytania ### Wycena mieszkania online za darmo, bez logowania i bez maila - jak to działa? Wpisujesz adres i metraż, dostajesz widełki. Nie prosimy o konto ani o adres e-mail, bo liczby pochodzą z danych publicznych, które i tak pokazujemy na tysiącach stron. Płatny jest dopiero raport o konkretnym adresie, z pozostałymi warstwami danych. ### Czym różni się ta wycena od operatu szacunkowego? Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy po oględzinach i analizie dokumentów, a jego forma wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bank, sąd i urząd skarbowy przyjmą wyłącznie operat. Ta strona liczy widełki rynkowe z transakcji porównywalnych i służy do rozmowy o cenie. ### Dlaczego widzę przedział, a nie jedną kwotę? Bo tyle wynika z danych. Mieszkania w jednym budynku sprzedają się w rozrzucie kilkudziesięciu procent, zależnie od piętra, stanu i metrażu. Przedział pokazuje środkową połowę transakcji: jedna czwarta poszła taniej, jedna czwarta drożej. ### Skąd macie ceny transakcyjne mieszkań? Z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych. Każdą transakcję da się sprawdzić u źródła: starostwo wydaje wypis z rejestru na wniosek. ### Co, jeśli mojego budynku nie ma w rejestrze? Wtedy karta powie to wprost i policzy widełki z najbliższego kręgu, w którym transakcji wystarcza - z podaniem promienia i liczby aktów. Gdy w całej gminie nie mamy danych, nie pokażemy żadnej liczby. ### Czy wycena uwzględnia stan mieszkania i remont? Nie, bo akt notarialny tego nie zapisuje. Mieszkanie po gruntownym remoncie wypada zwykle przy górnej granicy przedziału, a lokal do remontu przy dolnej. ## Powiązane strony - [Wycena domu](https://mscanner.pl/wycena-domu) — Ceny całkowite domów o zbliżonej wielkości w okolicy adresu. - [Wycena działki](https://mscanner.pl/wycena-dzialki) — Cena metra gruntu w okolicy adresu, z aktów notarialnych. - [Rejestr Cen Nieruchomości](https://mscanner.pl/rejestr-cen-nieruchomosci) — Czym jest rejestr, kto go prowadzi i jak samodzielnie wziąć z niego wypis. - [Kalkulator kosztów zakupu](https://mscanner.pl/kalkulator-ceny-nieruchomosci) — Co poza ceną trzeba zapłacić przy zakupie i ile nieruchomość kosztuje potem miesięcznie. - [Negocjacje ceny](https://mscanner.pl/negocjacje-ceny-mieszkania) — Czym argumentować obniżkę i jak zabezpieczyć to, co uda się wynegocjować. ## Sprawdź adres w raporcie mScanner Podgląd jest bezpłatny: zobaczysz, które z 32 warstw mamy dla tego adresu, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł. [Sprawdź adres w raporcie mScanner](https://mscanner.pl/app/register?redirect=%2Fproperties%2Fnew)