--- title: "Wycena domu online z aktów notarialnych | mScanner" description: "Ile jest wart dom pod tym adresem: widełki z cen całkowitych z aktów notarialnych, zawężone do domów podobnej wielkości. Bez logowania i bez maila. 469 885 aktów sprzedaży domów z 2 423 gmin." url: "https://mscanner.pl/wycena-domu" lang: "pl" updated: "2026-09-01" source: "mScanner" --- # Wycena domu z aktów notarialnych (mediana 15 miast: 838 000 zł) > mScanner › Ceny transakcyjne › Wycena domu z aktów notarialnych Wpisz adres i powierzchnię domu. Pokażemy przedział cen, jakie płacono za domy podobnej wielkości w okolicy - z liczbą aktów i okresem, z którego pochodzą. **Bez logowania i bez podawania adresu e-mail.** ## W skrócie - Dom wyceniamy **całą kwotą z aktu**: powierzchnię użytkową ma zapisaną około jeden akt na dwadzieścia pięć, więc mediana za metr opisywałaby garstkę transakcji. W snapshocie z 12 sierpnia 2026 mamy 469 885 aktów sprzedaży domów z 2 423 gmin. - Porównujemy w obrębie wielkości: dom 60 m² i 300 m² dzielą ulicę i nic poza tym, więc szukamy transakcji domami o powierzchni zbliżonej do podanej. - Odpowiedź to **przedział**: dolna i górna ćwiartka cen w okolicy. Poniżej 5 aktów w promieniu nie liczymy nic - poszerzamy krąg i piszemy, jak daleko trzeba było sięgnąć. - Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy i tylko taki dokument przyjmie bank, sąd albo urząd skarbowy. Ta strona liczy widełki rynkowe. ## Jak powstaje ten przedział Zaczynamy od promienia 300 m wokół wskazanego punktu i zawężamy porównanie do domów o powierzchni zbliżonej do podanej. Dopiero gdy takich transakcji jest za mało, poszerzamy krąg do kilometra, trzech kilometrów i całej gminy - karta pisze, na którym poziomie się zatrzymaliśmy. Próg jest ten sam co wszędzie: 5 aktów. Domów sprzedaje się w gminie kilkanaście rocznie, więc krąg bywa szeroki, a data ostatniej transakcji odleglejsza niż przy mieszkaniach. Obie liczby są na karcie. Widełki to dolny i górny kwartyl cen całkowitych z tych aktów. Cena całkowita obejmuje dom razem z działką, na której stoi, bo tak wygląda transakcja u notariusza. Sam budynek to przy domu połowa opowieści. Ta sama bryła na 400 m² i na 3 000 m² gruntu to dwie różne kwoty, a rejestr zapisuje wynik obu naraz - dlatego przedział przy domach jest szerszy niż przy mieszkaniach. ## Czego ta wycena nie zastąpi Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy - osoba z uprawnieniami państwowymi, po oględzinach nieruchomości i analizie dokumentów (art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Bank przy kredycie hipotecznym, sąd przy dziale spadku i urząd skarbowy przy darowiźnie przyjmą wyłącznie taki dokument. Koszt to zwykle kilkaset złotych i kilka dni pracy. Ta strona odpowiada na inne pytanie: za ile w tej okolicy naprawdę sprzedawano domy podobne do Twojego. To punkt wyjścia do rozmowy o cenie, do ustawienia oferty i do sprawdzenia, czy ogłoszenie mieści się w rynku. Akt notarialny zapisuje kwotę, adres i metraż. Milczy o rzeczach, które przesuwają cenę w obie strony - o stanie technicznym, o piętrze i windzie, o remoncie sprzed roku i o tym, co widać z okien. Dlatego odpowiedzią są widełki, a konkretna nieruchomość może wypaść przy dowolnym ich końcu. ## Ile z Polski widzimy Snapshot z 12 sierpnia 2026: 2 423 gminy mają w rejestrze co najmniej jedną transakcję tego typu, a 1 623 z nich przekracza próg publikacji, czyli dziesięć aktów w oknie dwunastu miesięcy. W tym oknie mamy 54 022 akty. Poza tymi gminami karta nie poda żadnej liczby i napisze wprost, że nie mamy stamtąd aktów. Brak danych mówi o zasięgu rejestru, który zbieramy, a nie o tym, że nikt tam nie kupuje. Mediany dla całych miast, dzielnic i ulic - razem z wykresem i mapą transakcji - są na stronach cen transakcyjnych. Ta strona jest ich najkrótszą drogą do jednego adresu. ## Dlaczego domu nie wyceniamy za metr Akt notarialny sprzedaży domu prawie nigdy nie zawiera powierzchni użytkowej budynku - notariusz opisuje nieruchomość gruntową zabudowaną, a metry są w dokumentacji budowlanej i w ewidencji. W rejestrze powierzchnię ma około jeden akt na dwadzieścia pięć. Mediana za metr policzona z tej garstki opisywałaby wyłącznie te transakcje, w których ktoś ją akurat wpisał, a to nie jest przekrój rynku. Dlatego przy domach podajemy cenę całkowitą i zawężamy porównanie do domów o zbliżonej powierzchni, korzystając też z obrysu budynku, gdy akt milczy. Praktyczny wniosek dla sprzedającego: cena metra domu z ogłoszeń portalowych i cena metra z aktów opisują dwie różne próbki. Porównanie kwot całkowitych dla domów podobnej wielkości w tej samej okolicy jest twardsze. ## Sprzedajesz dom Połowa osób, które szukają wyceny, chce ustawić cenę własnej nieruchomości. Widełki z aktów są do tego lepszym punktem odniesienia niż ogłoszenia sąsiadów, bo ogłoszenie pokazuje oczekiwanie, a akt - kwotę, którą ktoś zapłacił. Warto znać obie liczby. Jeżeli ogłoszenia w okolicy stoją wyraźnie powyżej median z aktów, oznacza to zwykle, że sprzedający schodzą w negocjacjach - i że kupujący z wydrukiem z rejestru przyjdzie do Ciebie z tym samym argumentem. Co obniży cenę w rozmowie, opisuje osobno strona o [negocjacjach ceny](/negocjacje-ceny-mieszkania). ## Gdzie zobaczyć to dla konkretnego adresu Ta strona opisuje cały obszar. Ceny domów dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje **raport o nieruchomości mScanner**: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych. **Podgląd raportu jest darmowy** dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów. ## Skąd pochodzą te dane Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostwa powiatowe na podstawie aktów notarialnych, które trafiają do nich po każdej sprzedaży. To dane publiczne; my je zbieramy, czyścimy, geokodujemy i publikujemy w jednym miejscu dla całej Polski. Liczby o zasięgu na tej stronie pochodzą ze snapshotu z 12 sierpnia 2026. Widełki dla konkretnego adresu liczymy na żywo z bieżących publikacji, więc mogą być świeższe niż tabela miast poniżej. Każdy powiat przekazuje dane w swoim tempie, a różnice sięgają kilkunastu miesięcy. Karta podaje przy każdej liczbie datę najnowszego aktu, który do niej wszedł, żebyś mógł ocenić, jak świeża jest odpowiedź. Metodykę, źródła i to, czego w rejestrze nie ma, opisujemy w [źródłach danych](/zrodla-danych) i na stronie [Rejestru Cen Nieruchomości](/rejestr-cen-nieruchomosci). ## Najczęściej zadawane pytania ### Wycena domu online za darmo - co dokładnie dostanę? Przedział cen, jakie płacono za domy podobnej wielkości w okolicy wskazanego adresu, z liczbą aktów i datą najnowszego. Bez konta i bez podawania maila. ### Dlaczego nie pokazujecie ceny za metr domu? Akty notarialne sprzedaży domów prawie nigdy nie zawierają powierzchni użytkowej - w rejestrze ma ją około jeden akt na dwadzieścia pięć. Mediana za metr policzona z takiej próbki opisywałaby wyłącznie te transakcje, więc podajemy ceny całkowite i porównujemy domy o zbliżonej wielkości. ### Czy w cenie jest działka? Tak. Notariusz sprzedaje nieruchomość gruntową zabudowaną, więc kwota z aktu obejmuje dom razem z działką. To także powód, dla którego przedziały przy domach są szersze niż przy mieszkaniach. ### Czym ta wycena różni się od operatu dla banku? Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy po oględzinach, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, i tylko taki dokument przyjmie bank. Ta strona liczy widełki rynkowe z transakcji porównywalnych. ### W mojej gminie sprzedaje się kilka domów rocznie. Co wtedy? Karta poszerzy krąg i napisze, jak daleko musiała sięgnąć oraz z ilu aktów liczy. Poniżej pięciu transakcji nie podajemy żadnej liczby. ## Powiązane strony - [Wycena mieszkania](https://mscanner.pl/wycena-mieszkania) — Widełki dla adresu i metrażu, liczone z aktów notarialnych. - [Wycena działki](https://mscanner.pl/wycena-dzialki) — Cena metra gruntu w okolicy adresu, z aktów notarialnych. - [Rejestr Cen Nieruchomości](https://mscanner.pl/rejestr-cen-nieruchomosci) — Czym jest rejestr, kto go prowadzi i jak samodzielnie wziąć z niego wypis. - [Kalkulator kosztów zakupu](https://mscanner.pl/kalkulator-ceny-nieruchomosci) — Co poza ceną trzeba zapłacić przy zakupie i ile nieruchomość kosztuje potem miesięcznie. - [Negocjacje ceny](https://mscanner.pl/negocjacje-ceny-mieszkania) — Czym argumentować obniżkę i jak zabezpieczyć to, co uda się wynegocjować. ## Sprawdź adres w raporcie mScanner Podgląd jest bezpłatny: zobaczysz, które z 32 warstw mamy dla tego adresu, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł. [Sprawdź adres w raporcie mScanner](https://mscanner.pl/app/register?redirect=%2Fproperties%2Fnew)