--- title: "Кооперативна квартира в Польщі: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | mScanner" description: "Дві однакові квартири в Польщі можуть продаватися з різними правовими титулами. Що таке кооперативне право на приміщення, чому в нього може не бути книги, що це робить з іпотекою і як розпізнати титул в оголошенні." url: "https://mscanner.pl/uk/%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%8F-%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96-%D0%B2-%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D1%96/%D0%BA%D0%BE%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0" lang: "uk" updated: "2026-08-19" source: "mScanner" --- # Кооперативна квартира і повна власність: дві польські квартири > mScanner › Купівля нерухомості в Польщі › Кооперативна квартира Дві квартири на одному сходовому майданчику можуть продаватися з різними правовими титулами. Один — *odrębna własność lokalu*, окрема власність на приміщення, тобто те, що в більшості правових систем і зветься володінням квартирою. Другий — *spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu*, кооперативне право, яке в побуті поводиться як власність, а в праві є чимось вужчим. Різниця з’являється у двох моментах: коли банк читає вашу заяву про іпотеку і коли ви самі йдете продавати. ## Коротко - **Odrębna własność lokalu** — власність на квартиру разом із часткою в будинку та землі. Вона завжди має власну **земельно-іпотечну книгу**. - **Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu** — обмежене речове право щодо кооперативу. Його можна продати, обтяжити іпотекою і залишити у спадок, а разом із ним ви стаєте членом кооперативу. - Книга для кооперативного права **необов’язкова**, і тисячі таких квартир її не мають. **Без книги іпотека не виникає взагалі**, бо в Польщі іпотека постає лише із запису в книзі. - Нових кооперативних прав не створюють від **31 липня 2007 року**. Усі, що є на ринку, — історичні. - Кооператив можна змусити перетворити ваше право на повну власність. Винагороду нотаріуса за цей акт закон встановлює як чверть мінімальної зарплати — **1201,50 злотих у 2026 році**. ## Що таке кооперативне право *Spółdzielnia mieszkaniowa* — житловий кооператив: він володіє будинком, а часто кількома будинками і землею між ними. Член, який має *spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu*, має право на конкретну квартиру в цьому фонді. Цивільний кодекс перелічує це право серед обмежених речових прав, поруч із користуванням, сервітутами, заставою та іпотекою. Закон про житлові кооперативи далі каже в одному реченні, що з ним можна робити: право можна відчужити, воно переходить у спадок, і на нього можна звернути стягнення. Його також можна обтяжити іпотекою. Тому в побуті різниця майже непомітна. Ви купуєте його в нотаріуса, продаєте в нотаріуса, платите кооперативу щомісячну плату, здаєте квартиру в оренду, нікого не питаючи, і залишаєте її дітям. Чого ви не маєте — це частки в землі, а чого може не бути — це земельно-іпотечної книги. Українському читачеві тут спадає на думку ЖБК, і саме на цьому місці варто спинитися. Польське кооперативне право — це право на конкретну квартиру, обмежене речове право щодо кооперативу, і його доля залежить від того, які права на землю під будинком має сам кооператив. Українська кооперативна конструкція влаштована інакше, тож висновки з неї сюди не переносяться. ## Історична частина: нових прав немає з 2007 року Зміни 2007 року до закону про житлові кооперативи заборонили кооперативам створювати нові права такого виду — від **31 липня 2007 року**. Норми, які раніше регулювали, як таке право встановлюють, тепер читаються як «скасовано». Наявні права лишилися незмінними, і їх дуже багато: вони зосереджені в житлових масивах, збудованих між 1960-ми і 1990-ми роками. Вузьке перехідне вікно діяло до 31 грудня 2010 року для тримачів орендного кооперативного права в будинках на землі, яка кооперативу не належала, тож невелика кількість таких прав виникла і після 2007 року — і саме вони впираються в проблему з наступного розділу. Усе, що сьогодні продає забудовник, — це повна власність. Кооперативне право трапляється лише на вторинному ринку. ## Книга необов’язкова, і саме в цьому вся проблема Для нерухомості закон про земельно-іпотечні книги написаний наказово: книгу заводять і ведуть для нерухомості. Для кооперативного права формулювання стає дозвільним — книга **може також вестися**, щоб встановити правовий стан цього права. Може, а не мусить. Наслідок б’є по фінансуванню. Іпотека в Польщі виникає лише із запису в земельно-іпотечній книзі. Кооперативне право можна обтяжити іпотекою, але якщо книгу для нього не заведено, то немає куди вписати іпотеку, і жоден банк під нього не кредитує. Покупець за готівку угоду закриє; покупець із кредитом — ні, а це звужує коло людей, які зможуть купити цю квартиру у вас, коли ви самі продаватимете. Звичайний вихід — завести книгу. Заведення книги коштує 100 злотих, а внесення обмеженого речового права — 200 злотих; кооператив видає довідку про площу і розташування квартири, за якою суд ідентифікує приміщення. Запитайте, хто це робить і до якого строку, ще до того, як домовлятися про дату угоди. ## Коли книгу завести неможливо взагалі Буває, що сам кооператив не має прав на землю під будинком. Земля й далі належить гміні або Державній скарбниці, а претензія кооперативу до неї так і лишилася невирішеною. Верховний суд Польщі сказав, що це означає для квартир над цією землею. В ухвалі складу семи суддів від **24 травня 2013 року (III CZP 104/12)** він визнав, що кооперативне право, встановлене в будинку на землі, до якої кооперативу не належить ані власність, ані вічне користування, становить не саме це право, а лише **право очікування** (*ekspektatywa*) на нього, і що заводити земельно-іпотечну книгу для його розкриття неприпустимо. Прочитайте це точно. Суд не сказав, що такі права нікчемні, і трактував це право очікування як інтерес, який можна відчужити та успадкувати. Сказав він те, що закриває шлях до книги, а разом із книгою — і до іпотеки. Законодавець визнав ту саму ситуацію з іншого боку: обов’язок кооперативу перетворити ваше право на власність протягом шести місяців не діє там, де кооператив не має ані власності, ані вічного користування землею. На це питання є документальна відповідь, тому ставте його письмово ще до того, як робити пропозицію: чи має кооператив власність або вічне користування землею під цим будинком і чи має ця квартира земельно-іпотечну книгу? ## Як розпізнати, що саме продають Польські оголошення часто мають унизу один рядок про правовий титул. Сприймайте його як підказку і перевіряйте, бо ті самі слова вживають вільно. Якщо книга є, вона каже про себе сама, і прочитати її можна безкоштовно на ekw.ms.gov.pl, маючи номер. Якщо книги немає, єдине джерело — кооператив. На практиці покупець, нотаріус і банк просять у кооперативу довідку про те, кому належить право, який борг будинку припадає на квартиру і чи немає заборгованості за платами. Обов’язок кооперативу засвідчити площу і розташування приміщення записаний у правилах ведення книг; ширша довідка спирається лише на практику, тож просіть її заздалегідь. - Поле типу в самій книзі показує один із двох станів: приміщення як окрему нерухомість або *spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu* - Розділ II: тримача кооперативного права записують словом *uprawniony*, і це найшвидша ознака в усій книзі - Книга, заведена для кооперативного права, називає сам кооператив — назву, місцезнаходження і номер REGON — у розділі I-Sp - Назва договору в нотаріуса стосується відчуження кооперативного права до приміщення; купівля повної власності йде як договір купівлі-продажу приміщення ## Перетворення на повну власність Тримач кооперативного права може вимагати власності. На письмову вимогу кооператив зобов’язаний укласти договір про перенесення власності на квартиру — після того, як ви сплатите частину будівельних зобов’язань, що припадає на приміщення, разом із відповідною частиною кредитного боргу кооперативу з відсотками, і погасите заборгованість за щомісячними платами. На це він має **шість місяців** від вашої заяви. Винятки саме ті, яких можна очікувати: земля з неврегульованим правовим станом і земля, якої кооператив не має ані у власності, ані у вічному користуванні. Витрати тут напрочуд передбачувані, бо закон фіксує саму суму. Винагорода нотаріуса за всі нотаріальні дії щодо цього договору дорівнює чверті мінімальної зарплати, тобто у 2026 році **1201,50 злотих**; на практиці нотаріуси додають ПДВ. Далі судові збори: 200 злотих за внесення вашої власності і ще 100 злотих, якщо книгу треба заводити. Обидва платить той, хто набуває власність. ## Що однакове в обох випадках Податок на угоду між ними не розрізняє. Продаж кооперативного права обкладається тими самими 2% PCC, що й квартира, стоїть у тому самому пункті закону, а пільга на перше житло називає обидві форми прямо, тож той, хто купує перше житло, отримує її на будь-якій із них. Винагорода нотаріуса зменшена вдвічі для обох, за тим самим розпорядженням. Продавець в обох випадках зобов’язаний передати при акті енергетичний сертифікат будинку. А щомісячна плата, фонд ремонтів і правила попередження про підвищення — це правила кооперативу в обох випадках, бо після перетворення будинок веде далі той самий кооператив. ## Джерела Сторінка описує стан на 19 серпня 2026 року і пояснює норми загально. Це не юридична консультація щодо конкретної квартири, а чи можна зареєструвати або перетворити конкретне кооперативне право — питання до нотаріуса, який веде угоду. - Цивільний кодекс Польщі, стаття 244 — кооперативне право серед обмежених речових прав - Закон про житлові кооперативи, статті 17¹, 17², 17¹⁴ і 17¹⁶ - Закон про земельно-іпотечні книги та іпотеку, статті 1, 65 і 67 - Закон від 14 червня 2007 року, стаття 7 — припинення створення нових кооперативних прав від 31 липня 2007 року - Верховний суд Польщі, ухвала складу семи суддів від 24 травня 2013 року, III CZP 104/12 - Закон про податок на цивільно-правові дії (PCC), статті 7 і 9 - Закон про судові витрати у цивільних справах, статті 42 і 44 — 200 злотих за внесення права і 100 злотих за заведення книги ## Часті запитання ### Чи кооперативна квартира коштує менше, ніж квартира в повній власності? Часто продається дешевше, і причина — у вужчому колі покупців. Якщо квартира не має земельно-іпотечної книги, іпотеку під неї створити неможливо, тож залишаються покупці за готівку. Там, де книга є, а кооператив має права на землю, практична різниця помітно звужується. ### Чи можна взяти іпотеку на spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? Так, якщо для права заведено земельно-іпотечну книгу. Іпотека в Польщі виникає лише із запису в книзі, тож право без книги кредит забезпечити не може. Заведення книги коштує 100 злотих плюс 200 злотих за внесення права, а довідку, за якою суд ідентифікує квартиру, видає кооператив. ### Кооператив не володіє землею під будинком. Що це означає для мене? Верховний суд Польщі у 2013 році визнав, що кооперативне право в такому будинку є лише **правом очікування** (*ekspektatywa*), а не самим правом, і що заводити земельно-іпотечну книгу для його розкриття неприпустимо. На практиці це означає відсутність іпотеки, значно менше коло покупців і відсутність шестимісячного шляху до перетворення на власність. Питайте про землю до того, як робити пропозицію. ### Як перетворити кооперативне право на власність? Звернутися до кооперативу письмово, попередньо сплативши будівельні зобов’язання, що припадають на вашу квартиру, і погасивши заборгованість. Далі кооператив має шість місяців, щоб підписати договір про перенесення власності. Винагорода нотаріуса встановлена законом як чверть мінімальної зарплати — 1201,50 злотих у 2026 році — плюс ПДВ і судові збори. ### Чи треба вступати до кооперативу, купуючи таку квартиру? Членом ви стаєте за законом у момент набуття права, і про набуття треба повідомити кооператив. Те саме стосується спадкоємця, відказоодержувача і покупця з торгів. ### Чи можна здавати таку квартиру в оренду? Так, і згоди кооперативу для цього не потрібно, якщо оренда не змінює способу використання квартири або її призначення. Якщо оренда впливає на розмір ваших плат, кооператив треба повідомити письмово. ## Пов’язані сторінки - [Земельно-іпотечна книга](https://mscanner.pl/uk/%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%8F-%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96-%D0%B2-%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D1%96/%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE-%D1%96%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D0%BD%D0%B8%D0%B3%D0%B0) — Як її читати і що означає її відсутність. - [Іпотека для іноземців](https://mscanner.pl/uk/%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%8F-%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96-%D0%B2-%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D1%96/%D1%96%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0-%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D1%96%D0%BD%D0%BE%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D1%86%D1%96%D0%B2) — Заява, яку цей титул здатен тихо потопити. - [Податки та збори](https://mscanner.pl/uk/%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%8F-%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96-%D0%B2-%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D1%96/%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B8-%D1%82%D0%B0-%D0%B7%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%B8) — 2% PCC і пільга на перше житло — обидві форми охоплені однаково. - [Купівля нерухомості в Польщі](https://mscanner.pl/uk/%D0%BA%D1%83%D0%BF%D1%96%D0%B2%D0%BB%D1%8F-%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%96-%D0%B2-%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%89%D1%96) — Решта довідників. ## Перевірити адресу в Польщі Ціни, околиця та публічні дані для конкретної польської адреси. [Перевірити адресу в Польщі](https://mscanner.pl/app/register?redirect=%2Fproperties%2Fnew)