---
title: "Mieszkanie za 800 tys. zł - koszty zakupu, wkład i rata | mScanner"
description: "Mieszkanie za 800 tys. zł: 18 842 zł kosztów ponad cenę (PCC, taksa notarialna, sąd), wkład własny 160 000 zł, rata 4 483 zł na 25 lat i wymagany dochód 11 200 zł. Plus ile metrów daje ta kwota w 15 miastach."
url: "https://mscanner.pl/koszty-zakupu-mieszkania/800-tys"
lang: "pl"
updated: "2026-09-02"
source: "mScanner"
---

# Mieszkanie za 800 tys. zł: koszty, wkład i rata

> mScanner › Na jakie mieszkanie mnie stać › Mieszkanie za 800 tys. zł

Na trzy pokoje o powierzchni 65 m² ta kwota starcza przy medianie w 12 z 15 miast, a na 50 m² w 15 z nich. Między skrajnymi miastami różnica sięga 48 m²: 99 m² w Bydgoszczy i 51 m² w Warszawie. Poniżej cały rachunek tej kwoty: co dochodzi do niej u notariusza, ile trzeba mieć w gotówce pierwszego dnia i jakiego dochodu wymaga rata.

## W skrócie

- Ponad samą cenę dochodzi **18 842 zł** - podatek PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe. To 2,36% kwoty.
- Wkład własny 20% to **160 000 zł**, więc razem z kosztami pierwszego dnia trzeba mieć **178 842 zł**.
- Rata na 25 lat przy wkładzie 20%: **4 483 zł**, co wymaga około **11 200 zł** netto na całe gospodarstwo domowe.
- Przy medianie z aktów ta kwota daje **51 m²** w Warszawie i **99 m²** w Bydgoszczy; na 65 m² starcza w 12 z 15 miast.

## Koszty ponad cenę

| Pozycja | Kwota |
| --- | --- |
| Podatek PCC 2% (rynek wtórny) | 16 000 zł |
| Taksa notarialna z VAT | 2 442 zł |
| Opłaty sądowe i wypisy aktu | 400-700 zł |
| Razem ponad cenę | 18 842 zł (2,36% ceny) |

## Rata i wymagany dochód

| Wkład własny | Okres | Wkład w zł | Kredyt | Rata | Dochód netto |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 20% | 20 lat | 160 000 zł | 640 000 zł | 4 924 zł | 12 300 zł |
| 20% | 25 lat | 160 000 zł | 640 000 zł | 4 483 zł | 11 200 zł |
| 20% | 30 lat | 160 000 zł | 640 000 zł | 4 215 zł | 10 500 zł |
| 10% | 20 lat | 80 000 zł | 720 000 zł | 5 539 zł | 13 800 zł |
| 10% | 25 lat | 80 000 zł | 720 000 zł | 5 043 zł | 12 600 zł |
| 10% | 30 lat | 80 000 zł | 720 000 zł | 4 742 zł | 11 900 zł |

## Ile metrów za 800 tys. zł w 15 miastach

| Miasto | Mediana zł/m² | Metraż | Akty w oknie | Dane do |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Warszawa | 15 546 zł | 51 m² | 31 891 | 01.2026 |
| Kraków | 14 930 zł | 54 m² | 12 847 | 05.2026 |
| Gdańsk | 12 578 zł | 64 m² | 8 996 | 01.2026 |
| Wrocław | 12 294 zł | 65 m² | 11 928 | 12.2025 |
| Gdynia | 11 686 zł | 68 m² | 3 252 | 01.2026 |
| Poznań | 11 484 zł | 70 m² | 8 458 | 05.2026 |
| Lublin | 10 516 zł | 76 m² | 4 476 | 06.2026 |
| Szczecin | 10 154 zł | 79 m² | 3 937 | 03.2026 |
| Rzeszów | 9 803 zł | 82 m² | 3 756 | 07.2026 |
| Katowice | 9 514 zł | 84 m² | 4 294 | 06.2026 |
| Białystok | 9 476 zł | 84 m² | 3 133 | 12.2025 |
| Kielce | 9 369 zł | 85 m² | 2 059 | 05.2026 |
| Łódź | 9 000 zł | 89 m² | 9 424 | 05.2026 |
| Olsztyn | 8 906 zł | 90 m² | 2 141 | 01.2026 |
| Bydgoszcz | 8 063 zł | 99 m² | 4 024 | 10.2025 |

## Co dochodzi do ceny u notariusza

Przy cenie 800 tys. zł na rynku wtórnym kupujący płaci ponad nią 18 842 zł: podatek od czynności cywilnoprawnych 16 000 zł, taksę notarialną z VAT-em 2 442 zł oraz opłaty sądowe wraz z wypisami aktu, od 400 do 700 zł.

Taksa notarialna jest naliczana progami, a każdy kolejny próg dokłada mniejszy procent: ponad ostatni z nich rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości przewiduje 0,4% nadwyżki. Dla lokalu mieszkalnego § 6 tego rozporządzenia przewiduje połowę stawki maksymalnej, a doliczamy jeszcze 23% VAT. To górna granica - u konkretnego notariusza bywa taniej.

Dwie sytuacje wyglądają inaczej. Kupując pierwsze mieszkanie, przy spełnieniu warunków ustawowego zwolnienia PCC nie płacisz go wcale, więc z rachunku znika 16 000 zł. Kupując od dewelopera na rynku pierwotnym, PCC nie ma w ogóle, bo w cenie jest już VAT - dochodzi za to opłata za założenie księgi wieczystej. Obie te odmiany policzysz w [kalkulatorze kosztów zakupu](/kalkulator-ceny-nieruchomosci).

## Ile trzeba mieć w gotówce pierwszego dnia

Wkład własny 20% od ceny 800 tys. zł to 160 000 zł. Razem z kosztami z tabeli powyżej daje 178 842 zł, które muszą być na koncie przed aktem - kredyt pokrywa cenę, a wszystko, co dochodzi do niej po drodze, płaci się z własnych pieniędzy.

Przy wkładzie 10%, czyli 80 000 zł, gotówki na start trzeba mniej, ale bank dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu, którego wysokość zależy od oferty i którego ten rachunek nie zawiera. Rata rośnie wtedy z 4 483 zł do 5 043 zł miesięcznie.

## Ile trzeba zarabiać

Przy wkładzie 20% kredyt wynosi 640 000 zł. Rozłożony na 25 lat daje ratę 4 483 zł, a przy założeniu, że rata zabiera najwyżej 40% dochodu netto, wymaga 11 200 zł miesięcznie na całe gospodarstwo domowe.

Okres spłaty przesuwa tę kwotę w obie strony. Na 20 lat rata to 4 924 zł i dochód 12 300 zł; na 30 lat - 4 215 zł i 10 500 zł. Za niższą ratę płaci się odsetkami: 877 415 zł przez 30 lat wobec 541 657 zł przez 20, czyli 335 758 zł różnicy.

Bank policzy to inaczej. Zdolność kredytowa zależy od źródła dochodu, innych zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie domowym i wymaganego przez KNF testu warunków skrajnych, a żadnej z tych rzeczy tu nie ma. Ta liczba jest punktem wyjścia do rozmowy w banku.

## Co 800 tys. zł daje na rynku

Na trzy pokoje o powierzchni 65 m² ta kwota starcza przy medianie w 12 z 15 miast, a na 50 m² w 15 z nich. Między skrajnymi miastami różnica sięga 48 m²: 99 m² w Bydgoszczy i 51 m² w Warszawie.

Metraż w tej tabeli to kwota podzielona przez medianę ceny za metr w całym mieście. Mediana obejmuje wszystkie dzielnice i wszystkie metraże, więc mówi o poziomie cen; o tym, czy mieszkanie takiej wielkości jest akurat wystawione w tej dzielnicy, rozstrzyga rynek.

Mediany pochodzą z [Rejestru Cen Nieruchomości](/rejestr-cen-nieruchomosci) - z aktów notarialnych, a więc z kwot, na jakie strony faktycznie się umówiły. Poza tą piętnastką mamy mediany dla kilku tysięcy gmin, dzielnic i ulic; szuka się ich przez [ceny transakcyjne mieszkań](/ceny-transakcyjne-mieszkan).

## Gdzie zobaczyć to dla konkretnego adresu

Ta strona opisuje cały obszar. Ceny transakcyjne z sąsiedztwa dla pojedynczego adresu - razem z 31 innymi warstwami danych - pokazuje **raport o nieruchomości mScanner**: hałas, plan ogólny i miejscowy, pozwolenia na budowę w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, uciążliwości, dojazdy i realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych.

**Podgląd raportu jest darmowy** dla każdego adresu w Polsce - zobaczysz, co dla niego mamy, zanim cokolwiek zapłacisz. Pełny raport kosztuje od 29,99 zł za adres, taniej w pakiecie 3 lub 5 raportów.

## Skąd pochodzą te liczby

Podatek PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe policzone są ze stawek ustawowych, sprawdzonych 16 sierpnia 2026: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o maksymalnych stawkach taksy notarialnej oraz ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Rata i wymagany dochód liczone są przy oprocentowaniu 6,9% i racie do 40% dochodu netto - to założenia sprawdzone 2 września 2026. Przy innych stopach każda liczba w tabeli rat wygląda inaczej.

Mediany pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych zbieranych przez starostów. Każde miasto ma własne okno dwunastu miesięcy i własną liczbę aktów, dlatego przy każdym wierszu stoi jego data i próbka.

## Najczęściej zadawane pytania

### Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 800 tys.?

Taksa notarialna z VAT-em wynosi 2 442 zł - to połowa stawki maksymalnej, którą rozporządzenie przewiduje dla lokalu mieszkalnego, powiększona o 23% VAT. Do tego dochodzą opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej i od 200 do 500 zł za wypisy aktu. Podana taksa jest górną granicą; notariusz może zejść niżej.

### Ile wkładu własnego przy mieszkaniu za 800 tys.?

Standardowe 20% to 160 000 zł, a 10% - 80 000 zł. Poniżej 20% bank dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu. Do wkładu trzeba doliczyć 18 842 zł kosztów okołotransakcyjnych, których kredyt nie obejmuje, więc na start potrzeba 178 842 zł.

### Kredyt 800 tys. - jaka rata?

Kredyt w kwocie 800 tys. zł przy oprocentowaniu 6,9% i racie równej to 5 603 zł miesięcznie przez 25 lat. Tabela na tej stronie liczy co innego: mieszkanie o cenie 800 tys. zł, od której odchodzi wkład własny, więc kredyt wynosi tam 640 000 zł, a rata 4 483 zł.

### Ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie za 800 tys.?

Przy wkładzie 20% i spłacie przez 25 lat rata wynosi 4 483 zł, co przy racie do 40% dochodu oznacza 11 200 zł netto miesięcznie na całe gospodarstwo domowe. Rozciągnięcie kredytu na 30 lat obniża ten próg do 10 500 zł. Bank policzy zdolność po swojemu, biorąc pod uwagę źródło dochodu, inne zobowiązania i liczbę osób na utrzymaniu.

### Jakie mieszkanie kupię za 800 tys.?

Na trzy pokoje o powierzchni 65 m² ta kwota starcza przy medianie w 12 z 15 miast, a na 50 m² w 15 z nich. Między skrajnymi miastami różnica sięga 48 m²: 99 m² w Bydgoszczy i 51 m² w Warszawie. Metraż w tej tabeli to kwota podzielona przez medianę ceny za metr w całym mieście. Mediana obejmuje wszystkie dzielnice i wszystkie metraże, więc mówi o poziomie cen; o tym, czy mieszkanie takiej wielkości jest akurat wystawione w tej dzielnicy, rozstrzyga rynek.

### Czy PCC 2% zapłacę też, kupując od dewelopera?

Nie. Na rynku pierwotnym cena zawiera VAT, a PCC od tej samej transakcji się nie pobiera, więc 16 000 zł z tego rachunku odpada. Dochodzi natomiast opłata za założenie księgi wieczystej dla nowego lokalu. Na rynku wtórnym PCC płaci kupujący, chyba że korzysta ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania.

## Powiązane strony

- [Mieszkanie za 700 tys. zł](https://mscanner.pl/koszty-zakupu-mieszkania/700-tys) — Koszty, wkład i rata przy tej kwocie; najwięcej metrów daje Bydgoszcz - 87 m².
- [Mieszkanie za 1 mln zł](https://mscanner.pl/koszty-zakupu-mieszkania/1-mln) — Koszty, wkład i rata przy tej kwocie; najwięcej metrów daje Bydgoszcz - 124 m².
- [Na jakie mieszkanie mnie stać](https://mscanner.pl/na-jakie-mieszkanie-mnie-stac) — Ta sama matematyka od drugiej strony: z dochodu do ceny, jaką da się udźwignąć.
- [Ceny transakcyjne mieszkań](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan) — Mediany z aktów notarialnych dla miast, dzielnic, ulic i gmin spoza tej piętnastki.
- [Rejestr Cen Nieruchomości (RCN)](https://mscanner.pl/rejestr-cen-nieruchomosci) — Skąd biorą się te mediany, kto prowadzi rejestr i dlaczego dane bywają opóźnione.
- [Negocjacje ceny mieszkania](https://mscanner.pl/negocjacje-ceny-mieszkania) — Czym argumentować obniżkę, gdy oferta odstaje od cen z aktów.

## Sprawdź konkretny adres w raporcie mScanner

Wpisz adres albo wklej link do ogłoszenia: ceny z aktów notarialnych dla tej okolicy i 31 innych warstw - hałas, pozwolenia w sąsiedztwie, ryzyko powodziowe, dojazdy. **Podgląd jest bezpłatny**, pełny raport od 29,99 zł. We Wrocławiu 800 tys. zł to **76 m² na osiedlu Ołbin i 34 m² na osiedlu Zacisze-Zalesie-Szczytniki** - jedno miasto, dwa różne mieszkania. O tym, które z nich oglądasz, rozstrzyga adres, a nie mediana miasta.

[Sprawdź konkretny adres w raporcie mScanner](https://mscanner.pl/app/register?redirect=%2Fproperties%2Fnew)