---
title: "Ceny mieszkań w Żorach: 7550 zł/m², czyli drożej niż w Rybniku dwa razy większym [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Żorach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zory"
published: "2026-08-22"
updated: "2026-08-31"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Żory, które są miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-10"
  deeds: 693
---

# Ceny mieszkań w Żorach: 7550 zł za metr, o 1564 zł więcej niż w dwa razy większym Rybniku, bo połowa tutejszych aktów to rynek pierwotny. Policzyliśmy 693 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Żorach to 7550 zł, o 25 procent powyżej mediany polskiej gminy i najwyżej w całym subregionie rybnickim. Rynek pierwotny to 50 procent aktów, najwięcej w regionie. Cały rynek pokazuje wzrost o 20 procent w rok, ale sam rynek wtórny o 4,6.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Żory, które są miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-10
- Liczba aktów notarialnych: 693
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zory — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Żory zajmują **197 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **7550 zł/m²**, czyli o 25 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 51 kilometrów, a do Rybnika 16.

Liczby pochodzą z **693 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **Żory mają 62 tysiące mieszkańców i są najdroższym miastem subregionu rybnickiego, droższym od dwukrotnie większego Rybnika o 1564 zł na metrze.** Powód jest jeden i widać go od razu: **połowa wszystkich żorskich transakcji to rynek pierwotny**, czyli udział, jakiego nie ma nawet Katowice.

![Mapa Żor z niebieską granicą administracyjną miasta i osiedlami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z Rybnikiem w tle po zachodniej stronie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zory/zory-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Żory, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 10 czerwca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Żorach filtr usunął **12 aktów z medianą 1576 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 85 875 zł, czyli 1,7 procenta transakcji.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Żorski rejestr sięga wstecz płycej niż rejestry sąsiadów: pierwszy pełny rok to 2023, więc szeregu od 2021 roku dla tego miasta nie ma.

Po tych filtrach zostaje **693 akty, mediana 7550 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5678 a 8720 zł/m²**. Typowe żorskie mieszkanie z rejestru ma 55 m² i kosztowało 375 000 zł.

## Połowa rynku to lokale od dewelopera

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 8450 | 349 | 420 000 zł | 51 m² |
| Wtórny | 5883 | 344 | 325 000 zł | 56 m² |

**Rynek pierwotny to 50 procent żorskich aktów.** To najwyższy udział w całym województwie śląskim, jaki policzyliśmy: w Katowicach jest 48 procent, w Tarnowskich Górach 46, a w sąsiednim Rybniku 34.

Różnica cen między rynkami wynosi **44 procent**, czyli 2567 zł na metrze. Nowe mieszkania są przy tym mniejsze niż te z rynku wtórnego, 51 wobec 56 m², więc różnica w cenie całkowitej jest mniejsza, niż wynikałoby z ceny metra: 420 000 wobec 325 000 zł.

Ta jedna liczba, 50 procent, tłumaczy praktycznie wszystko, co dalej w tym wpisie zaskakuje. **Mediana Żor nie opisuje żorskiego mieszkania. Opisuje mieszankę pół na pół dwóch różnych rynków.**

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **5883 zł/m²**, a nie 7550 zł/m². Przy tej liczbie Żory nie są już najdroższym miastem subregionu z dużym zapasem, tylko najdroższym o 638 zł na metrze przed Rybnikiem.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym trzy lata temu i odsprzedane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w bloku z lat siedemdziesiątych.

## Osiedla: nowa zabudowa rozstrzyga wszystko

![Wykres kropkowy typu hantle dla osiedli Żor: dla każdego osiedla kropka mediany całego rynku i kropka mediany po odjęciu rynku pierwotnego, największy rozjazd na Osiedlu Sikorskiego, 7800 wobec 5540 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zory/zory-osiedla-v2.png)

| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Rogoźna | 8973 | 46 | 38 | 8610 | 55 m² |
| Zachód | 8584 | 68 | 41 | 9192 | 52 m² |
| Osiedle Korfantego | 8345 | 204 | 160 | 6112 | 49 m² |
| Rowień-Folwarki | 8128 | 27 | 27 | brak | 56 m² |
| Osiedle Generała Władysława Sikorskiego | 7800 | 124 | 61 | 5540 | 55 m² |
| Kleszczówka | 6000 | 15 | 0 | 6000 | 44 m² |
| Śródmieście | 5944 | 24 | 0 | 5944 | 55 m² |
| Osiedle Powstańców Śląskich | 5835 | 31 | 0 | 5835 | 55 m² |
| Osiedle 700-lecia Żor | 5745 | 30 | 6 | 5862 | 53 m² |
| Osiedle Księcia Władysława | 5386 | 60 | 1 | 5386 | 56 m² |
| Osiedle Pawlikowskiego | 5317 | 40 | 0 | 5317 | 55 m² |

Jedenaście osiedli zbiera 669 z 693 aktów. Cztery pozostałe zostawiamy poza tabelą, bo rejestr niesie w nich pojedyncze transakcje: Rój ma 9 aktów, Osiny 6, Kleszczów 5, Baranowice 4. Kleszczówka, Śródmieście, Osiedle Powstańców Śląskich i Osiedle 700-lecia Żor stoją na 15 do 31 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę osiedla.

**Pierwsza kolumna dzieli tabelę na dwie części, a granicą jest to, czy w ostatnich dwóch latach sprzedawał tam deweloper.** Pięć osiedli powyżej 7800 zł/m² to dokładnie te pięć, w których rynek pierwotny stanowi od połowy do całości aktów. Sześć poniżej sześciu tysięcy to osiedla wielkopłytowe, w których rynek pierwotny praktycznie nie występuje: **Pawlikowskiego, Księcia Władysława, 700-lecia Żor, Powstańców Śląskich, Śródmieście i Kleszczówka mieszczą się w przedziale 683 zł, od 5317 do 6000 zł/m²**.

Najciekawsze są jednak dwa największe osiedla, **Korfantego i Sikorskiego, na które przypada 328 z 693 aktów, czyli 47 procent miasta**. Oba po odjęciu rynku pierwotnego spadają do dolnej połowy tabeli: Korfantego z 8345 na 6112, Sikorskiego z 7800 na 5540. **Na obu stoją równolegle stare bloki i nowa zabudowa, a mediana osiedla jest średnią ważoną dwóch rynków, nie ceną mieszkania.** Sikorskiego traci przy tym 2260 zł na metrze, najwięcej w mieście.

Wyjątkami są Zachód i Rogoźna, gdzie odjęcie rynku pierwotnego nic nie psuje: Zachód rośnie z 8584 na 9192 zł/m², a Rogoźna spada tylko z 8973 na 8610. To jedyne dwa miejsca w Żorach, gdzie mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle, ile nowe.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Miła | 10 668 | 14 | 2 | 32 m² |
| Warszawska | 9848 | 24 | 24 | 50 m² |
| Promienna | 9196 | 44 | 44 | 44 m² |
| Aleja Zjednoczonej Europy | 9082 | 36 | 35 | 48 m² |
| Gustawa Herlinga-Grudzińskiego | 8623 | 19 | 19 | 52 m² |
| Handlowa | 8444 | 90 | 86 | 48 m² |
| Prawnicza | 8282 | 42 | 39 | 48 m² |
| Wrzosowa | 8080 | 26 | 26 | 56 m² |
| Okrężna | 7974 | 18 | 17 | 35 m² |
| Aleja Wojska Polskiego | 7342 | 14 | 0 | 62 m² |
| Witolda Lutosławskiego | 7096 | 14 | 10 | 61 m² |
| Osiedle Wojciecha Korfantego | 5735 | 25 | 0 | 56 m² |
| Osiedle Władysława Sikorskiego | 5534 | 46 | 0 | 60 m² |
| Brzozowa | 5471 | 11 | 0 | 38 m² |
| Osiedle Księcia Władysława | 5386 | 57 | 1 | 56 m² |
| Osiedle Władysława Pawlikowskiego | 5317 | 40 | 0 | 55 m² |

Podział jest tu jeszcze wyraźniejszy niż na osiedlach: **dziewięć pierwszych ulic to niemal wyłącznie rynek pierwotny, pięć ostatnich niemal wyłącznie wtórny, a granica biegnie po 7342 zł/m²**.

Najliczniejszym adresem miasta jest **Handlowa z 90 aktami, z których 86 pochodzi z rynku pierwotnego** i medianą 8444 zł/m². Dwa budynki pod tym adresem, Handlowa 7 i 7A, dają razem 86 aktów, czyli 12 procent całego żorskiego rynku z dwóch lat.

Po drugiej stronie **Osiedle Władysława Pawlikowskiego 19 z 37 aktami i medianą 5298 zł/m²** jest najliczniejszym pojedynczym adresem rynku wtórnego.

Wiersz Miłej z medianą 10 668 zł/m² stoi na czternastu aktach o typowym metrażu 32 m², więc to nie jest cena mieszkania, tylko cena małych lokali, i tak ją traktujemy.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 9032 | 57 | 33 |
| 35 do 50 m² | 8420 | 202 | 138 |
| 50 do 65 m² | 6361 | 294 | 101 |
| ponad 65 m² | 7195 | 140 | 77 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Żorach się sprawdza, ale nie z powodu metrażu**. Dwa najdroższe przedziały mają zarazem najwyższy udział rynku pierwotnego, 58 i 68 procent, a najtańszy przedział, 50 do 65 m², ma go tylko 34 procent. To jest ta sama różnica między rynkami, tylko widziana od strony powierzchni: **deweloperzy budują w Żorach głównie mieszkania do pięćdziesięciu metrów**.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 7946 | 25 | 33 m² |
| 2 | 8360 | 175 | 45 m² |
| 3 | 7200 | 212 | 56 m² |
| 4 | 5611 | 128 | 60 m² |
| 5 | 5399 | 24 | 72 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 56 m². Cena metra spada tu od dwóch izb w górę, z 8360 do 5399 zł/m², czyli o 35 procent.

## Historia cen: 20 procent w rok albo 4,6

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Żorach od 2023 do 2026 roku: linia rośnie łagodnie z 4723 do 6013 zł/m² w 2025 roku i lekko zawraca do 5877](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zory/zory-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2023 | 5343 | 309 | 4723 | 183 |
| 2024 | 6638 | 280 | 5588 | 156 |
| 2025 | 7910 | 334 | 6013 | 161 |
| 2026 (do czerwca) | 7362 | 217 | 5877 | 99 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Żor, daje dwie liczby, które trudno pogodzić bez wyjaśnienia.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 7800 zł/m² (431 aktów) | 6504 zł/m² (272 akty) | plus 19,9 procent |
| Sam rynek wtórny | 5998 zł/m² (184 akty) | 5735 zł/m² (167 aktów) | plus 4,6 procent |

**Żory wyglądają na najszybciej drożejące miasto w regionie, plus 20 procent w rok, a mieszkania z rynku wtórnego podrożały w tym czasie o 4,6 procent.** Reszta to zmiana struktury: w ostatnich dwunastu miesiącach rozliczono 247 lokali z rynku pierwotnego, a w dwunastu poprzednich 105. Rosła liczba nowych mieszkań w rejestrze, nie cena mieszkania.

Ten sam mechanizm działa w drugą stronę na szeregu rocznym: rok 2026 wygląda na spadek wobec 2025 w obu kolumnach, ale opiera się na niepełnym roku i tak go czytamy.

## Cenniki deweloperów: jedna inwestycja to 91 procent oferty

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Żorach **573 mieszkania**, co jest liczbą ogromną jak na sześćdziesięciodwutysięczne miasto. Mediana ceny ofertowej wynosi **9600 zł/m²**.

| Deweloper | Lokale w cenniku | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Domy Śląskie | 519 | 9600 |
| DELWA | 35 | 8487 |
| SBI Development | 10 | 7800 |
| Kachel Investments | 6 | 10 093 |
| Dębowski Deweloper | 2 | 6992 |
| Hadex | 1 | 6900 |

Ta tabela wymaga jednego zdania ostrzeżenia. **519 z 573 lokali, czyli 91 procent całej żorskiej oferty, pochodzi od jednego dewelopera i jest wycenione niemal płasko na 9600 zł/m².** Mediana cennika w Żorach to zatem cena jednej inwestycji, a nie stan rynku, i porównywanie jej z medianą aktów mówi więcej o tej inwestycji niż o mieście.

Z tym zastrzeżeniem: **cennik żąda 9600 zł za metr, a żorski rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 8450 zł/m²**, czyli o 14 procent mniej. Wobec mediany rynku wtórnego cena ofertowa jest wyższa o 63 procent.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 232 | 629 348 zł | 499 750 zł | 836 250 zł | 463 m² |
| Działki | 39 | 200 000 zł | 46 088 zł | 432 500 zł | 600 m² |

Rynek domów jest w Żorach gruby, **232 akty w dwa lata**, i wyraźnie inny niż w Rybniku: tylko 39 z nich, czyli 17 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a **typowa działka pod żorskim domem ma 463 m², czyli niecałe dwie trzecie rybnickiej**. To jest rynek nowej zabudowy szeregowej i bliźniaczej, a nie starych siedlisk, i widać to zarówno po powierzchni, jak i po cenie: mediana 629 348 zł jest o 129 tysięcy wyższa niż rybnicka.

Ostatni akt na dom pochodzi z 11 czerwca 2026, a na działkę z 25 maja 2026.

## Co z tego ma kupujący

Żory są w tej serii najczystszym przykładem miasta, którego **mediana jest prawdziwa i zarazem myląca**. 7550 zł za metr to rzeczywiście środek żorskich transakcji, ale nie ma w Żorach mieszkania, które kosztuje 7550 zł za metr: są mieszkania po ponad osiem tysięcy i mieszkania po niecałe sześć.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, z którego rynku jest mieszkanie**, bo to jest tu różnica 2567 zł na metrze, czyli 141 tysięcy złotych na mieszkaniu 55-metrowym. **Nie porównuj Żor z Rybnikiem po medianie miasta**, bo różnica 1564 zł kurczy się do 638 zł, jeśli oba miasta liczyć na samym rynku wtórnym. I **nie wierz we wzrost o 20 procent**, bo mieszkania podrożały w tym czasie o 4,6.

Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: [Rybnik](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik) leży 16 kilometrów stąd i jest o 1564 zł na metrze tańszy, a [Jastrzębie-Zdrój](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj) 20 kilometrów i jest tańsze o 3157 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w [porównaniu cen w subregionie rybnickim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.

---

**Sprostowanie z 31 sierpnia 2026.** Tabelę osiedli przeliczyliśmy po granicach administracyjnych Żor, a nie po nazwach z mapy, bo poprzedni podział przesuwał akty między sąsiadującymi osiedlami. Osiedle Korfantego ma teraz 204 akty zamiast 170, Osiedle Sikorskiego 124 zamiast 160, a Osiedle 700-lecia Żor 30 zamiast 16. Dopisaliśmy też, które osiedla zostają poza tabelą i dlaczego. Pozostałe sekcje wpisu nie zmieniły się.