---
title: "Ceny mieszkań w Zielonkach: 11 847 zł/m², a nowe mieszkanie jest o 4167 zł tańsze od istniejącego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Zielonki pod Krakowem z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zielonki"
published: "2026-10-17"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Krakowie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-23"
  deeds: 169
---

# Ceny mieszkań w gminie Zielonki: 11 847 zł za metr i 28 miejsce w kraju, a rynek pierwotny jest o 4167 zł na metrze tańszy od wtórnego. Policzyliśmy 169 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Zielonki to 11 847 zł i 28 miejsce wśród 869 polskich gmin, czyli najwyżej w całym obwarzanku Krakowa. Rynek pierwotny kosztuje tu 8615 zł, a wtórny 12 782 zł, i jest to największa w tym zestawieniu przewaga rynku wtórnego nad pierwotnym. Mediana ceny domu wynosi 1 230 000 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Krakowie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-23
- Liczba aktów notarialnych: 169
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zielonki — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Zielonki zajmuje **28 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **11 847 zł/m²**, o 97 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 28 255 osób, a stąd jest 8 km do Krakowa, czyli bliżej niż z którejkolwiek innej gminy w tym zestawieniu.

Liczby pochodzą z **169 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **To najdroższa gmina obwarzanka Krakowa** i czwarta w województwie, po Kościelisku, Zakopanem i samym Krakowie.

Najciekawsza liczba tego wpisu jest największą w całej małopolskiej serii przewagą rynku wtórnego nad pierwotnym. **Mediana rynku pierwotnego wynosi 8615 zł, a rynku wtórnego 12 782 zł**, czyli nowe mieszkanie jest tu tańsze za metr o 4167 zł, o jedną trzecią.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Zielonki, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zielonki/zielonki-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krakowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 23 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 4 akty** o medianie 2357 zł/m² i typowej cenie 210 000 zł przy 87 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- **Tabeli adresów nie podajemy**, bo w całym oknie tylko jeden adres zebrał pięć transakcji, a każdy inny mniej. To gmina zabudowy rozproszonej, a nie osiedli.

Po tych filtrach zostaje **169 aktów**. Mediana to **11 847 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8989 do 14 278 zł/m², a typowe mieszkanie ma **74 m² i kosztuje 835 218 zł**.

Rozstęp kwartylowy, **5289 zł**, jest tu wyjątkowo szeroki i to pierwszy sygnał tego, że pod jedną medianą siedzą w Zielonkach dwa różne rynki.

## Rynek pierwotny jest tańszy o jedną trzecią

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 12 782 | 124 | 812 500 zł | 64 m² |
| Pierwotny | 8615 | 45 | 840 000 zł | 94 m² |

**Różnica wynosi 4167 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego**, czyli nowe mieszkanie jest o 33 procent tańsze za metr. To największa taka odwrotność w całym tym zestawieniu.

Ostatnia kolumna tłumaczy ją niemal w całości. **Nowe lokale mają w Zielonkach typowo 94 m², a te z rynku wtórnego 64 m²**, czyli o trzydzieści metrów mniej. Deweloperzy budują tu w większości segmenty i domy w zabudowie bliźniaczej, a duży metraż zawsze obniża cenę metra. W cenie całkowitej obie strony rynku są bardzo blisko siebie: 812 500 wobec 840 000 zł.

Dla kupującego oznacza to, że **mediana gminy nie opisuje ani jednego, ani drugiego produktu.** Przy lokalu z rynku wtórnego właściwa liczba to 12 782 zł, przy lokalu z rynku pierwotnego, w większości segmencie, 8615 zł.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 35 do 50 m² | 14 589 | 27 | 3 |
| 50 do 65 m² | 12 824 | 40 | 4 |
| ponad 65 m² | 9742 | 98 | 37 |

Przedziału do 35 m² nie podajemy, bo w dwa lata sprzedano tu cztery takie lokale.

**Metraż różnicuje tu cenę metra mocniej niż w pozostałych gminach tego koszyka**: między przedziałem od 35 do 50 m² a tym powyżej 65 m² jest 4847 zł różnicy, czyli 33 procent.

Trzecia kolumna pokazuje, gdzie w tej tabeli siedzi rynek pierwotny: **37 z 45 nowych lokali ma powyżej 65 m²**, a mieszkań poniżej 50 m² deweloperzy praktycznie tu nie budują.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 14 458 | 15 | 46 m² |
| 3 | 12 832 | 34 | 60 m² |
| 4 | 11 516 | 56 | 92 m² |
| 5 | 8441 | 24 | 112 m² |
| 6 | 8684 | 10 | 133 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Największy próg leży między czterema a pięcioma izbami i wynosi 3075 zł na metrze**, czyli dokładnie tam, gdzie kończą się mieszkania, a zaczyna zabudowa szeregowa.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6532 | 301 |
| 2022 | 6854 | 191 |
| 2023 | 7572 | 129 |
| 2024 | 9801 | 80 |
| 2025 | 11 167 | 91 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 lipca i notuje z niego 44 akty przy medianie 13 872 zł.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Zielonek urosła o 71 procent**, a tempo wyraźnie przyspieszyło po 2023 roku.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 12 560 zł/m² przy 79 aktach, a w dwunastu poprzednich 10 872 zł przy 82 aktach, czyli wzrost o 15,5 procent.** Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o **11,9 procent, z 12 159 do 13 602 zł**.

**Obie liczby są wysokie i dodatnie, więc wzrost jest realny.** Spośród czterech gmin tego koszyka to w Zielonkach mediana całego rynku i sam rynek wtórny rosną w najbardziej zbliżonym tempie.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań **nie ma dziś w gminie Zielonki ani jednego lokalu**, mimo że pierwsza sprzedaż to 45 aktów z ostatnich dwóch lat. Tutejszy rynek pierwotny to w większości segmenty i domy bliźniacze, a te nie zawsze trafiają do ustawowego rejestru cen mieszkań.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 264 | 1 230 000 zł | 997 750 do 1 389 000 zł | 425 m² |
| Działka | 15 | 35 530 zł | 9000 do 293 000 zł | 300 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Tylko 21 z 264 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli mniej więcej jeden na dwanaście, a typowa działka pod domem ma 425 m².

**Mediana domu w gminie Zielonki, 1 230 000 zł, jest najwyższa w tym koszyku**, a rynek domów jest tu głębszy od mieszkaniowego: 264 transakcje wobec 169.

Te dwie liczby razem opisują, czym Zielonki są: **gminą, w której kupuje się przede wszystkim dom albo segment, a nie mieszkanie w bloku**, przy działce mniejszej niż w większości gmin obwarzanka.

## Co z tego ma kupujący

Zielonki są najdroższą i najbliższą Krakowa gminą obwarzanka, a pod jedną medianą kryją się w nich dwa różne rynki. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Nie używaj mediany gminy.** Właściwa liczba to 12 782 zł przy lokalu z rynku wtórnego albo 8615 zł przy segmencie z rynku pierwotnego. **Sprawdź metraż przed ceną metra**, bo powyżej 65 m² mediana spada tu o jedną trzecią. I **licz się ze wzrostem**, bo rynek wtórny podrożał w rok o 11,9 procent.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Wielka Wieś](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wielka-wies) leży 5 km stąd i jest tańsza o 1755 zł na metrze, [Zabierzów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabierzow) o 2940 zł, a [Krzeszowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krzeszowice) o 2827 zł. Całą czwórkę zestawiamy w [porównaniu cen w Zielonkach, Wielkiej Wsi, Zabierzowie i Krzeszowicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zielonki-wielka-wies-zabierzow-krzeszowice), a sam Kraków w [analizie dzielnic Krakowa](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-krakowa). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.