---
title: "Ceny mieszkań w Zielonej Górze: 8108 zł/m², a mieszkanie z rynku wtórnego jest droższe od nowego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Zielonej Górze z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zielona-gora"
published: "2026-09-22"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Zielona Góra, która jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-05-26"
  deeds: 2763
---

# Ceny mieszkań w Zielonej Górze: 8108 zł za metr, a mieszkanie z rynku wtórnego jest o 790 zł droższe od pierwszej sprzedaży. Policzyliśmy 2763 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Zielonej Górze to 8108 zł i 145 miejsce wśród 861 polskich gmin. Rynek wtórny jest tu o 790 zł na metrze droższy od pierwszej sprzedaży, bo deweloperzy sprzedają w tym mieście głównie duże mieszkania: 381 z 965 aktów pierwszej sprzedaży dotyczy lokali powyżej 65 m². W cennikach stoi dziś 816 mieszkań o medianie 9900 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Zielona Góra, która jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-26
- Liczba aktów notarialnych: 2763
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zielona-gora — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Zielona Góra zajmuje **145 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **8108 zł/m²**, o 35 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 138 476 osób, a stąd jest 155 km do Poznania i 188 km do Wrocławia.

Liczby pochodzą z **2763 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To **największy rynek mieszkaniowy województwa lubuskiego**, nieco większy niż Gorzów Wielkopolski.

Najciekawsza liczba tego wpisu przeczy intuicji. **Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje tu 8490 zł za metr, a z pierwszej sprzedaży 7700 zł**, czyli o 790 zł mniej. Powód nie leży w standardzie, tylko w metrażu: **381 z 965 aktów pierwszej sprzedaży dotyczy lokali powyżej 65 m²**, a w tym przedziale metr jest zawsze najtańszy.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Zielonej Górze, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowanymi polami cen w dzielnicach miasta.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zielona-gora/zielona-gora-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zieloną Górę, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 26 maja 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien. Rejestr sąsiedniego powiatu zielonogórskiego sięga już sierpnia i września 2026, więc ostatnie trzy miesiące są policzone w gminach obok, a w mieście jeszcze nie.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 31 aktów** o medianie 1480 zł/m² i typowej cenie 70 000 zł przy 52 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **2763 akty**. Mediana to **8108 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7178 do 9640 zł/m², a typowe mieszkanie ma **52 m² i kosztuje 435 000 zł**.

## Rynek wtórny jest droższy od pierwszej sprzedaży

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 8490 | 1798 | 420 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 7700 | 965 | 460 000 zł | 58 m² |

**Różnica wynosi 790 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego**, a jednocześnie mieszkanie z pierwszej sprzedaży kosztuje w całości o 40 000 zł więcej. Obie liczby są prawdziwe i obie wynikają z tego samego: **nowe mieszkanie w Zielonej Górze jest średnio o 8 m² większe.**

Widać to po rozbiciu samego rynku pierwotnego na metraże:

| Metraż lokalu z pierwszej sprzedaży | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| do 50 m² | 8203 | 367 |
| 50 do 65 m² | 7878 | 217 |
| ponad 65 m² | 7189 | 381 |

**Kawalerka i małe mieszkanie od dewelopera kosztują 8203 zł za metr, czyli mniej więcej tyle co na rynku wtórnym.** Dopiero duże lokale, których jest tu najwięcej, ciągną medianę pierwszej sprzedaży w dół.

Dla kupującego wniosek jest praktyczny. **Porównując ofertę dewelopera z ogłoszeniem z rynku wtórnego, trzeba porównywać ten sam metraż**, bo w Zielonej Górze różnica między stronami rynku bierze się prawie w całości z wielkości mieszkań.

## Adresy: nowa zabudowa rozłożona po całym mieście

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Ludowa 10C | 10 050 | 38 | 37 |
| Łężyca-Inwestycyjna 4 | 8845 | 40 | 34 |
| Ludowa 13B | 8466 | 50 | 49 |
| Stanisława Moniuszki 10 | 8339 | 41 | 39 |
| Anny Jagiellonki 4F | 8194 | 29 | 18 |
| Anny Jagiellonki 4E | 8153 | 37 | 24 |
| Zdrojowa 37 | 7642 | 35 | 31 |
| Zdrojowa 35 | 7610 | 33 | 29 |
| Anny Jagiellonki 4D | 7575 | 35 | 25 |

Dziewięć adresów daje **338 aktów, czyli 12 procent rynku miasta**, i są to niemal wyłącznie transakcje pierwszej sprzedaży: 286 z 338.

**Rozpiętość między nimi wynosi 2475 zł na metrze**, od 7575 zł przy Anny Jagiellonki 4D do 10 050 zł przy Ludowej 10C, czyli 123 750 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Co ciekawe, **różnica biegnie także wewnątrz jednej inwestycji**: trzy klatki przy Anny Jagiellonki dzieli 619 zł, a dwie przy Ludowej 1584 zł.

W skali miasta koncentracja jest niska: żaden adres nie przekracza dwóch procent obrotu, co odróżnia Zieloną Górę od mniejszych miast regionu, gdzie jedna inwestycja bywa jedną trzecią rynku.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 8918 | 291 | 57 |
| 35 do 50 m² | 8333 | 993 | 310 |
| 50 do 65 m² | 8119 | 764 | 217 |
| ponad 65 m² | 7461 | 715 | 381 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: **od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 1457 zł**, czyli o 16 procent.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 9443 | 81 | 30 m² |
| 2 | 8952 | 763 | 40 m² |
| 3 | 8100 | 1109 | 54 m² |
| 4 | 7500 | 584 | 65 m² |
| 5 | 7118 | 145 | 90 m² |
| 6 | 6533 | 43 | 113 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek jest monotoniczny przez sześć wierszy: **od jednej izby do sześciu mediana traci 2910 zł na metrze**, czyli 31 procent.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4918 | 2655 |
| 2022 | 5638 | 2268 |
| 2023 | 6488 | 1745 |
| 2024 | 7641 | 1797 |
| 2025 | 8217 | 1593 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 26 maja, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **490 aktów przy medianie 8372 zł**, najwyższej ze wszystkich lat.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 67 procent**, czyli o 3299 zł na metrze. To jest najsilniejszy wzrost pięcioletni w województwie lubuskim.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8427 zł/m² przy 1398 aktach, a w dwunastu poprzednich 7690 zł przy 1634 aktach, czyli wzrost o 9,6 procent.**

Policzony osobno rynek bez pierwszej sprzedaży daje **wzrost o 7,4 procent, z 8153 do 8760 zł**, więc **wzrost jest realny, a nie tylko efektem zmiany struktury obrotu**. Liczba transakcji spadła przy tym o 14 procent.

## Cenniki deweloperów: 816 mieszkań w sprzedaży

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 816 |
| Mediana ceny ofertowej | 9900 zł/m² |
| Kwartyle | 9200 do 10 500 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7700 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 965 |

**816 mieszkań w ustawowej bazie cenników to zapas odpowiadający mniej więcej dwóm latom sprzedaży** przy tempie z ostatnich dwóch lat.

Różnica wobec aktów wynosi **2200 zł na metrze, czyli 29 procent**, ale nie jest to ta sama liczba mierzona dwa razy. Po pierwsze, **akty opisują sprzedaż z lat 2024 i 2025, a cennik stan z końca września 2026**. Po drugie, i to jest w Zielonej Górze ważniejsze, **cennik zawiera głównie mieszkania mniejsze, a akty głównie duże**, a metr w małym lokalu jest tu z zasady droższy.

Uczciwsze porównanie jest takie: **9900 zł w cenniku wobec 8203 zł w aktach dla lokali do 50 m²**, czyli różnica 21 procent.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 275 | 860 000 zł | 639 500 do 1 150 000 zł | 659 m² |
| Działka | 120 | 300 000 zł | 142 900 do 556 625 zł | 822 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **52 z 275 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, a typowa działka pod domem ma 659 m², więc **mediana 860 000 zł opisuje w większości normalną zabudowę jednorodzinną**, a nie siedliska.

To jest najwyższa mediana domu w województwie lubuskim i jedna z niewielu w kraju powyżej 800 tysięcy złotych poza aglomeracjami.

Rynek gruntu jest równie żywy: **120 transakcji w dwa lata przy medianie 300 000 zł i typowej działce 822 m²**.

## Co z tego ma kupujący

Zielona Góra jest największym i najdroższym rynkiem województwa, ale jego struktura różni się od reszty regionu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Porównuj ten sam metraż**, bo cała różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym bierze się tu z wielkości mieszkań. **Sprawdź konkretny adres**, bo między klatkami tej samej inwestycji bywa 1584 zł na metrze. I **nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną**, bo dla porównywalnych metraży dzieli je 1697 zł.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Czerwieńsk](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czerwiensk) leży 13 km stąd i jest tańszy o 1805 zł na metrze, [Sulechów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sulechow) 27 km i jest tańszy o 1304 zł, a [Nowogród Bobrzański](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowogrod-bobrzanski) 26 km i jest tańszy o 2819 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Zielonej Górze i okolicznych gminach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zielona-gora-sulechow-czerwiensk-nowogrod). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.