---
title: "Ceny mieszkań w Ziębicach: 2602 zł/m², ale rynek urósł w rok o ponad 30 procent [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Ziębice z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ziebice"
published: "2026-10-09"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-31"
  deeds: 192
---

# Ceny mieszkań w gminie Ziębice: 2602 zł za metr i 823 miejsce w kraju, ale obie miary kierunku cen pokazują wzrost o ponad trzydzieści procent. Policzyliśmy 192 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Ziębice to 2602 zł i 823 miejsce wśród 860 polskich gmin, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje 2989 zł. Obie miary dwunastomiesięczne pokazują tu wzrost o ponad trzydzieści procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-31
- Liczba aktów notarialnych: 192
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ziebice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Ziębice zajmuje **823 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **2602 zł/m²**, o 57 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 15 180 osób, a stąd jest 20 km do Ząbkowic Śląskich.

Liczby pochodzą z **192 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsze w tym wpisie jest to, że **jedna z najtańszych gmin w Polsce z porządną próbą rośnie najszybciej w całym dolnośląskim zestawieniu**. Obie miary dwunastomiesięczne, liczone osobno dla całego rynku i dla mieszkań z drugiej ręki, dają tu ponad trzydzieści procent wzrostu.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Ziębice, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-ziebice/ziebice-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do **31 sierpnia 2026**.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 7 aktów** o medianie 596 zł/m² i typowej cenie 32 500 zł za 43 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **192 akty**. Mediana to **2602 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 1992 do 3998 zł/m², a typowe mieszkanie ma **49 m² i kosztuje 140 000 zł**.

Ziębice są gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 2989 | 143 | 150 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 2251 | 49 | 110 000 zł | 46 m² |

W Ziębicach pierwsza sprzedaż jest **o 738 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego**, czyli o 25 procent, i to jest układ odwrotny do normalnego.

Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w gminie o dużym zasobie komunalnym oznacza to głównie sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, a nie budowę. **Takich aktów jest tu 49, czyli jedna czwarta całego obrotu.**

Skutek: **publikowana mediana gminy, 2602 zł, leży 387 zł poniżej realnej ceny mieszkania.** Dla kupującego użyteczna liczba to 2989 zł, czyli około 150 000 zł za typowe pięćdziesięciometrowe mieszkanie.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Kolejowa 35 | 4143 | 9 | 9 |
| Kościelna 1 | 3333 | 5 | 0 |

Dwa adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 14 aktów, czyli 7 procent rynku gminy.

Oba leżą powyżej mediany rynku wtórnego: **Kolejowa 35 o 1154 zł, Kościelna 1 o 344 zł.** Dziewięć aktów przy Kolejowej to jedyna grupa transakcji w tej gminie, którą można nazwać nową zabudową, i poszła po 4143 zł za metr, czyli 1,6 raza powyżej mediany gminy.

Pozostałe 178 transakcji rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. **W gminie o takim rozproszeniu wycena musi zejść do konkretnego budynku**, bo ani ulica, ani miejscowość nie niosą tu informacji o cenie.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 2450 | 37 | 12 |
| 35 do 50 m² | 2588 | 67 | 16 |
| 50 do 65 m² | 2870 | 38 | 11 |
| ponad 65 m² | 2838 | 50 | 10 |

Ta tabela jest niemal odwrócona: **im większe mieszkanie, tym droższy metr**, od 2450 zł wśród kawalerek do 2870 zł w przedziale od 50 do 65 m², a powyżej 65 m² metr schodzi tylko o 32 zł, do 2838 zł. Cała rozpiętość wynosi jednak zaledwie **420 zł**, czyli 17 procent, więc różnice są niewielkie.

Ostatnia kolumna wyjaśnia część tego odwrócenia: udział wykupu lokali maleje z 32 procent wśród kawalerek do 20 procent w największym przedziale.

Praktyczny wniosek: **w Ziębicach metraż niemal nie wpływa na cenę metra.** Mieszkanie stumetrowe kosztuje tu przy tej medianie około 284 000 zł, a dwudziestopięciometrowa kawalerka około 61 000 zł.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 2234 | 50 | 35 m² |
| 3 | 2765 | 84 | 50 m² |
| 4 | 3114 | 35 | 72 m² |
| 5 | 2519 | 10 | 94 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Ziębice podaje je przy 186 z 192 aktów. Powyższa tabela obejmuje 179 z nich, bo lokale o jednej, sześciu i ośmiu izbach stoją na jednym do czterech aktów.

Także tu tabela idzie w górę, a nie w dół: **od dwóch do czterech izb mediana rośnie o 880 zł.** Mieszkania czteroizbowe o typowych 72 m² są w tej gminie najdroższe za metr, co jest odwrotnością reguły obowiązującej w większości Polski.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 1647 | 127 |
| 2022 | 1546 | 85 |
| 2023 | 2002 | 77 |
| 2024 | 2275 | 80 |
| 2025 | 2417 | 84 |
| 2026 | 3301 | 65 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Wyjątkowo pokazujemy tu także rok 2026, bo rejestr sięga 31 sierpnia i notuje z niego 65 aktów, czyli ponad trzy czwarte tego, co cały rok 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Ziębic urosła o 47 procent**, a niepełny rok 2026 dokłada kolejne 37 procent. Warto zauważyć, że wzrost jest tu równomierny i trwa czwarty rok z rzędu, bez ani jednego cofnięcia od 2022 roku.

Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to bardzo mocno: **cały rynek 2994 zł/m² przy 94 aktach wobec 2260 zł przy 85 aktach, czyli wzrost o 32,5 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 3486 zł przy 69 aktach wobec 2417 zł przy 63 aktach, czyli wzrost o 44,2 procent.**

**Obie liczby są bardzo wysokie, a prawa jest nawet wyższa od lewej**, co w tej serii zdarza się rzadko. Zwykle wysoka wartość w lewej kolumnie znika po odjęciu deweloperów; tutaj rośnie, bo deweloperów tu nie ma, a odjęcie wykupu komunalnego po 2251 zł za metr podnosi medianę reszty rynku.

Trzeba jednak zachować proporcje. **Czterdzieści cztery procent liczone od 2417 zł to 1069 zł na metrze**, a nie kilka tysięcy. Ziębice rosną szybko dlatego, że startowały z wyjątkowo niskiego poziomu, i mimo tego wzrostu pozostają w ostatniej pięćdziesiątce polskich gmin.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, **nie ma dziś w gminie Ziębice ani jednego mieszkania**.

Jest to spójne z resztą wpisu: w tej gminie nie działa żaden rynek pierwotny w normalnym rozumieniu, a kolumna o tej nazwie opisuje wykup zasobu komunalnego.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 45 | 270 000 zł | 140 000 do 450 000 zł | 1612 m² |
| Działka | 4 | 30 000 zł | 12 250 do 50 832 zł | 336 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

Ostatnia kolumna i udział budynków wymagają tu szczególnej uwagi. **37 z 45 aktów na dom, czyli 82 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, a typowa działka ma 1612 m². To jest najwyższy taki udział w całej dolnośląskiej serii i oznacza, że **w Ziębicach rejestr opisuje głównie siedliska, a nie domy jednorodzinne.**

**Mediana 270 000 zł jest najniższą medianą domu w tej serii** i trzeba ją czytać właśnie w tym świetle: to zwykle zabudowa zagrodowa, często do remontu, a rozstęp kwartylowy od 140 000 do 450 000 zł jest ponadtrzykrotny.

Rynek gruntu praktycznie nie istnieje w rejestrze: **cztery transakcje w całym oknie**, ostatnia z sierpnia 2026 roku. Nie podajemy z nich żadnych wniosków.

## Co z tego ma kupujący

Ziębice to jedna z najtańszych gmin w Polsce, ale ceny rosną tu szybciej niż gdziekolwiek indziej na Dolnym Śląsku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Używaj 2989 zł, a nie 2602 zł**, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez 49 aktów wykupu lokali. **Licz się z realnym wzrostem**, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu ponad trzydzieści procent, na próbach od sześćdziesięciu do stu transakcji. I **przy domach patrz na liczbę budynków**, bo cztery na pięć ziębickich transakcji domowych to nieruchomości z zabudową towarzyszącą, a mediana 270 000 zł nie opisuje domu jednorodzinnego.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Strzelin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-strzelin) jest droższy o 4267 zł na metrze, a [Ząbkowice Śląskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-slaskie) o 2333 zł. Całą trójkę zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkowicach, Ziębicach i Strzelinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-ziebice-strzelin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.