---
title: "Zgierz, Pabianice, Ozorków, Aleksandrów i Konstantynów: gdzie pod Łodzią mieszkanie jest najtańsze [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w pięciu miastach pod Łodzią na podstawie aktów notarialnych: mediany, rynek pierwotny i wtórny, domy, działki i cenniki deweloperów."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zgierz-pabianice-ozorkow-aleksandrow"
published: "2026-08-12"
updated: "2026-08-12"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
---

# Pięć miast pod Łodzią: 2804 zł różnicy na metrze między najtańszym a najdroższym. Policzyliśmy 1483 akty notarialne [ANALIZA]

Między Ozorkowem a Aleksandrowem Łódzkim jest 2804 zł różnicy na metrze, czyli 140 tysięcy złotych przy mieszkaniu 50 m². Na rynku pierwotnym najdroższe są Pabianice, które w całym rynku wypadają czwarte, a Konstantynów i Zgierz zamieniają się miejscami, jeśli odejmiemy nowe budownictwo.

Pięć miast w promieniu trzydziestu kilometrów od Łodzi, pięć zupełnie różnych rynków. Między **Ozorkowem z medianą 5000 zł/m² a Aleksandrowem Łódzkim z medianą 7804 zł/m² jest 2804 zł różnicy na metrze**, czyli przy mieszkaniu 50 m² około **140 tysięcy złotych**. Wszystkie pięć leży w tej samej aglomeracji i wszystkie pięć jest od Łodzi tańsze.

Zestawiamy je na podstawie **1483 aktów notarialnych** dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku. Kolejność tych miast zmienia się dwa razy: raz, jeśli spojrzymy wyłącznie na nowe mieszkania, i drugi raz, jeśli wyłączymy je z rachunku.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Zgierzu i w Pabianicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i lokalizację lokalu.
- **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024 do daty ostatniego aktu w danym rejestrze**, podanej w tabeli w drugiej sekcji. Powiat zgierski udostępnia dane w trybie ciągłym i sięga czerwca 2026, powiat pabianicki wydaje zamrożoną paczkę i kończy się wcześniej, więc pięć miast ma tu pięć różnych dat końcowych.
- **Mediana, nie średnia.**
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m².
- Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku w tym mieście. Filtr usunął 39 aktów w Zgierzu, 8 w Pabianicach, 8 w Konstantynowie, 7 w Aleksandrowie i 4 w Ozorkowie, we wszystkich przypadkach o medianie między 547 a 1820 zł/m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Ranking gmin przeliczamy od nowa dla każdego wpisu, na rejestrach aktualnych w dniu publikacji, z progiem 30 aktów na gminę.

Liczba mieszkańców pochodzi z GUS, stan na 31 grudnia 2024. Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem.

## Pięć miast, jedna tabela

![Wykres słupkowy porównujący mediany cen metra w pięciu miastach pod Łodzią, od 7804 zł w Aleksandrowie Łódzkim do 5000 zł w Ozorkowie, z pionową linią mediany polskiej gminy 6044 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zgierz-pabianice-ozorkow-aleksandrow/porownanie-mediany-v2.png)

| Miasto | Ludność | Miejsce w rankingu | Mediana zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Aleksandrów Łódzki | 22 030 | 153 | 7804 | 286 | 05.06.2026 |
| Zgierz | 53 261 | 285 | 6675 | 543 | 13.06.2026 |
| Konstantynów Łódzki | 19 305 | 301 | 6579 | 146 | 28.01.2026 |
| Pabianice | 60 268 | 354 | 6255 | 452 | 10.02.2026 |
| Ozorków | 17 969 | 563 | 5000 | 56 | 13.05.2026 |

Ranking obejmuje 789 gmin, w których w tym oknie podpisano co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi **6044 zł/m²**. Wobec niej Aleksandrów jest o 29 procent droższy, Zgierz o 10 procent, Konstantynów o 9 procent, Pabianice o 3 procent, a Ozorków o 17 procent tańszy. Ludność podajemy za GUS na 31 grudnia 2024; dla Aleksandrowa Łódzkiego to liczba mieszkańców samego miasta, cała gmina miejsko-wiejska ma 35 332 osoby.

Kolumny z końcem rejestru zwykle się nie podaje. **Konstantynów kończy się 28 stycznia 2026, a Pabianice 10 lutego, czyli oba ponad cztery miesiące przed zgierskim.** Powiat pabianicki, do którego należą, udostępnia dane jako zamrożoną paczkę, ostatnio odświeżoną 3 marca 2026, podczas gdy powiat zgierski wystawia je w trybie ciągłym. Każde z tych miast liczy więc swoje dwa lata do własnej daty i porównania trzeba czytać z tą poprawką.

**Wielkość miasta nie ma tu nic wspólnego z ceną.** Pabianice są niemal trzykrotnie większe od Aleksandrowa i o 1549 zł tańsze na metrze. Ozorków, Konstantynów i Aleksandrów mają zbliżoną liczbę mieszkańców, a dzieli je 2804 zł.

## Ranking odwraca się na rynku pierwotnym

Ta sama piątka, rozłożona na dwa rynki:

| Miasto | Rynek pierwotny | Akty | Rynek wtórny | Akty | Udział pierwotnego |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Pabianice | **8711** | 85 | 5904 | 330 | 19 % |
| Aleksandrów Łódzki | 7860 | 160 | **7266** | 126 | 56 % |
| Zgierz | 7142 | 137 | 6301 | 406 | 25 % |
| Konstantynów Łódzki | 7037 | 27 | 6772 | 44 | 18 % |
| Ozorków | brak transakcji | 0 | 5000 | 56 | 0 % |

Dwa rejestry nie zapisują rodzaju rynku przy każdym akcie. W Pabianicach dotyczy to 37 aktów, a w Konstantynowie aż 75 ze 146, czyli 51 procent; nie doliczamy ich do żadnej ze stron, więc liczby w wierszach Pabianic i Konstantynowa nie sumują się do 452 i 146. W Konstantynowie cały podział na rynek pierwotny i wtórny opiera się przez to na 71 aktach.

**W całym rynku Pabianice są czwarte z pięciu, ale na rynku pierwotnym są bezkonkurencyjnie pierwsze, z medianą 8711 zł/m², o 851 zł wyższą niż w Aleksandrowie.** Powód mieści się przy jednej ulicy: cały pabianicki rynek pierwotny to w praktyce Smugowa, gdzie mediana wynosi 9182 zł/m². Ponieważ tych nowych mieszkań jest tylko 85 na 452 akty, prawie nie ruszają one mediany całego miasta.

W Aleksandrowie jest odwrotnie. Nowe mieszkania są tam **tylko o 8 procent droższe niż te z rynku wtórnego**, ale stanowią 56 procent transakcji, więc podnoszą medianę miasta znacznie skuteczniej niż drogie, lecz nieliczne mieszkania w Pabianicach.

![Wykres słupkowy grupowany porównujący medianę całego rynku i samego rynku wtórnego w pięciu miastach, w Konstantynowie słupek rynku wtórnego jest wyższy od słupka całego rynku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zgierz-pabianice-ozorkow-aleksandrow/porownanie-rynki-v2.png)

## Konstantynów i Zgierz zamieniają się miejscami

Sprawdziliśmy też, czy kolejność miast przetrwa odjęcie nowego budownictwa. Prawie. Na samym rynku wtórnym Aleksandrów ma 7266 zł/m², **Konstantynów 6772, Zgierz 6301**, Pabianice 5904, Ozorków 5000. W całym rynku Zgierz jest o 96 zł droższy od Konstantynowa, a na rynku wtórnym Konstantynów wyprzedza Zgierz o 471 zł.

Konstantynów jest przy tym jedynym z tej piątki, w którym **mediana rynku wtórnego jest wyższa od mediany całego rynku**, o 193 zł. Zwykle nowe budownictwo podciąga medianę w górę; tam ciągnie ją w dół, bo to, co rejestr zapisał jako rynek pierwotny, to w większości segmenty po 111 do 138 m², a cena metra w dużym lokalu jest niższa niż w mieszkaniu.

Ta zamiana opiera się jednak po stronie Konstantynowa na 44 aktach rynku wtórnego wobec 406 w Zgierzu, więc traktujemy ją jako sygnał, a nie jako zmierzoną różnicę. Bez zmian zostaje natomiast czoło i koniec stawki: **Aleksandrów jest drogi naprawdę, a nie tylko dlatego, że dużo się tam buduje**, bo mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje tam za metr więcej niż nowe w Zgierzu.

## Ile transakcji stoi za jedną ulicą

| Miasto | Najczęściej kupowana ulica | Akty | Udział w rynku miasta |
| --- | --- | --- | --- |
| Aleksandrów Łódzki | Piłsudskiego | 66 | 23 % |
| Ozorków | Obrońców Westerplatte | 10 | 18 % |
| Pabianice | Smugowa | 58 | 13 % |
| Zgierz | Żeleńskiego-Boya | 64 | 12 % |
| Konstantynów Łódzki | Piłsudskiego | 17 | 12 % |

Najbardziej skoncentrowany rynek ma Aleksandrów Łódzki, i nie chodzi o jedną ulicę. **Cztery adresy, czyli Machulskiego 7, Piłsudskiego 28, Pabianicka 129 i Warszawska 79, dają tam 141 z 286 aktów, czyli 49 procent całego rynku gminy.** To cztery bloki, które deweloperzy wyprzedawali przez ostatnie dwa lata i które są już sprzedane. Kolejne dwanaście miesięcy rejestru pokaże w Aleksandrowie ceny liczone z zupełnie innej próbki.

Na drugim końcu jest Konstantynów, gdzie 146 aktów rozkłada się na 32 ulice i żadna nie zbiera więcej niż siedemnastu. Ozorków wygląda na skoncentrowany z zupełnie innego powodu: przy 56 aktach w całym mieście dziesięć transakcji przy jednej ulicy to automatycznie 18 procent rynku.

## Cenniki deweloperów

Poza aktami zbieramy ustawowe cenniki deweloperów z dane.gov.pl. Dotyczą tylko rynku pierwotnego i tylko tego, co jeszcze stoi w sprzedaży. Dane pochodzą z publikacji z 30 lipca 2026.

| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana zł/m² | Kto |
| --- | --- | --- | --- |
| Pabianice | 52 | 9318 | M2R, Smugowa 41-51 (50 z 52 lokali) |
| Konstantynów Łódzki | 27 | 8500 | AQUA-BUD, Kilińskiego (25 z 27 lokali) |
| Ozorków | 8 | 6600 | Matczak Investments, Łęczycka 26 |
| Zgierz | 0 | brak danych | brak ofert w rejestrze |
| Aleksandrów Łódzki | 0 | brak danych | brak ofert w rejestrze |

To są zdjęcia stanu magazynowego, a nie obrazy rynku, i przy takich liczbach trzeba je czytać ostrożnie.

W Pabianicach cennik przy Smugowej stoi na 9334 zł/m², a **już podpisane akty z tej samej ulicy dają 9182 zł/m²**. Deweloper trzyma resztówkę oferty 2 procent powyżej tego, co realnie sprzedał, co jest zachowaniem typowym.

W Konstantynowie 25 z 27 lokali wystawiono po jednakowej cenie 8500 zł/m², czyli **o 21 procent powyżej mediany transakcyjnej tamtejszego rynku pierwotnego**. Jednakowa stawka w całej inwestycji oznacza cennik jednego projektu, a nie poziom cen w mieście.

Osiem mieszkań przy Łęczyckiej wystawiono po 6600 zł/m² w mieście, w którym **przez dwa lata nie podpisano ani jednego aktu na rynku pierwotnym**, a mediana rynku wtórnego wynosi 5000 zł/m². Kiedy te akty się pojawią, mediana Ozorkowa podskoczy, choć w istniejących blokach nic się nie zmieni.

## Kierunek: dwa miasta stoją, jedno spada, dwa rosną

Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnej daty końca rejestru:

| Miasto | Ostatnie 12 mies. | Akty | Poprzednie 12 mies. | Akty | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Ozorków | 5228 | 26 | 4432 | 34 | +18 % |
| Konstantynów Łódzki | 6799 | 111 | 6062 | 67 | +12 % |
| Pabianice | 6283 | 267 | 6176 | 356 | +2 % |
| Aleksandrów Łódzki | 7758 | 118 | 7786 | 183 | -0,4 % |
| Zgierz | 6208 | 239 | 6901 | 318 | -10 % |

Obie skrajności tej tabeli są mniej dramatyczne, niż wyglądają.

**Wzrost w Ozorkowie opiera się na 26 aktach wobec 34.** Przy takich liczbach kilkanaście procent może powstać z tego, że w danym roku trafiło się kilka lepiej utrzymanych mieszkań. To sygnał, że miasto przestało stać w miejscu, a nie zmierzona dynamika.

**Spadek w Zgierzu jest częściowo artefaktem jednego budynku.** Przy Rembowskiego 30A miasto prowadziło program ratalny „Moje M krok po kroku”, w którym mieszkanie kupuje się z 30-procentowym wkładem i spłaca przez piętnaście lat ([MPGM](https://mpgm.pl/moje-m/)). Akty z tego adresu, 22 sztuki po około 2871 zł/m², wpadły dokładnie w ostatnie dwanaście miesięcy. **Po ich odjęciu spadek wynosi 8 procent zamiast 10**, czyli nadal jest spadkiem, ale mniejszym.

Liczba transakcji spadła w czterech miastach z pięciu: w Zgierzu i Pabianicach o jedną czwartą, w Aleksandrowie o jedną trzecią, w Ozorkowie o niemal jedną czwartą. **Konstantynów jest wyjątkiem, bo urósł z 67 do 111 aktów**, ale i tu część wzrostu to wejście do rejestru segmentów przy Armii Krajowej i Srebrnym Zaciszu.

## Odległość do Łodzi nie tłumaczy cen

| Miasto | Do centrum Łodzi | Czas jazdy | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Konstantynów Łódzki | 11,6 km | 22 min | 6579 |
| Zgierz | 11,9 km | 24 min | 6675 |
| Aleksandrów Łódzki | 14,2 km | 29 min | 7804 |
| Pabianice | 17,9 km | 31 min | 6255 |
| Ozorków | 26,6 km | 42 min | 5000 |

Odległości liczymy silnikiem trasowania po rzeczywistej sieci drogowej, od centrum do centrum, a nie w linii prostej.

Ta tabela nie układa się po kolei. **Konstantynów leży najbliżej Łodzi i jest tańszy od Aleksandrowa o 1225 zł na metrze, a od Zgierza o 96 zł, choć oba leżą dalej.** Dopiero Ozorków, oddalony ponad dwukrotnie bardziej niż Konstantynów, jest wyraźnie najtańszy. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: dojazd do Łodzi z Aleksandrowa jest o siedem minut dłuższy niż z Konstantynowa i kosztuje 61 tysięcy złotych więcej przy mieszkaniu 50 m².

## Domy i działki

| Miasto | Mediana ceny domu | Akty | W tym więcej niż jeden budynek | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Aleksandrów Łódzki | 773 500 zł | 236 | 46 | 800 m² |
| Konstantynów Łódzki | 720 000 zł | 52 | 15 | 718 m² |
| Zgierz | 575 000 zł | 139 | 61 | 654 m² |
| Pabianice | 550 000 zł | 89 | 48 | 682 m² |
| Ozorków | 330 000 zł | 36 | 32 | 797 m² |

Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki.

**W Ozorkowie 32 z 36 aktów dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem**, czyli siedlisk z zabudowaniami gospodarczymi, a nie domów jednorodzinnych. Tamtejsza mediana 330 000 zł opisuje więc stare zagrody i nie należy jej porównywać wprost z ceną domu na osiedlu. Na drugim końcu są Aleksandrów z 46 takimi aktami na 236 i Konstantynów z 15 na 52, gdzie mediany 773 500 i 720 000 zł faktycznie opisują domy.

Rynek działek jest w tej okolicy opisany najsłabiej. Pabianice mają w oknie 46 aktów z medianą 203 500 zł, Konstantynów 29 z medianą 257 000 zł, Zgierz 18 z medianą 99 500 zł, Aleksandrów 8, Ozorków 5. W przypadku Aleksandrowa to **luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji**: rejestr zna 1608 aktów na działki w całej historii gminy, ale ostatni w naszym oknie pochodzi z 23 grudnia 2025.

## Co kupuje mediana

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m², licząc medianą całego rynku każdego miasta:

| Miasto | Cena 50 m² wg mediany |
| --- | --- |
| Aleksandrów Łódzki | 390 200 zł |
| Zgierz | 333 750 zł |
| Konstantynów Łódzki | 328 950 zł |
| Pabianice | 312 750 zł |
| Ozorków | 250 000 zł |

Te same 250 tysięcy złotych, które w Ozorkowie wystarczają na przeciętne mieszkanie 50 m², w Aleksandrowie Łódzkim kupują 32 m².

## Analizy poszczególnych miast

Szczegółowe analizy każdego z tych miast, z podziałem na ulice, metraże i historię cen, są w osobnych wpisach: [Zgierz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zgierz), [Pabianice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pabianice), [Ozorków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ozorkow), [Aleksandrów Łódzki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-aleksandrow-lodzki) i [Konstantynów Łódzki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konstantynow-lodzki). Pełne zestawienie wszystkich gmin znajdziesz w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin), a ceny w samej Łodzi w [analizie łódzkich dzielnic](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-lodzi).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.