---
title: "Ceny mieszkań w Zduńskiej Woli: 5736 zł/m², a cały rynek pierwotny mieści się przy jednej ulicy [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Zduńskiej Woli z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zdunska-wola"
published: "2026-08-14"
updated: "2026-08-14"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
---

# Ceny mieszkań w Zduńskiej Woli: 5736 zł za metr, a 40 z 48 nowych mieszkań sprzedano przy jednej ulicy. Policzyliśmy 303 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Zduńskiej Woli to 5736 zł, o 5 procent poniżej mediany polskiej gminy. Ceny rosną o 8 procent rok do roku, ale 40 z 48 transakcji na rynku pierwotnym podpisano przy jednej ulicy, a po jej odjęciu mediana miasta spada do 5490 zł.

Zduńska Wola zajmuje **459 miejsce wśród 816 polskich gmin** z medianą **5736 zł/m²**, czyli o 5 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Łodzi jest stąd 64 kilometry, do Sieradza 15, a do Łasku też 15.

Liczby pochodzą z **303 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **Prawie cały rynek pierwotny miasta mieści się przy jednej ulicy**, a po jej odjęciu mediana Zduńskiej Woli spada o 246 zł na metrze.

![Mapa Zduńskiej Woli z granicą administracyjną miasta zaznaczoną niebieską linią i gęstą siatką sześciokątnych pól cen transakcyjnych w kolorach od zielonego przez żółty do czerwonego, wypełniającą całe centrum](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zdunska-wola/zdunska-wola-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zduńskiej Woli, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 2 lipca 2024 do 9 lutego 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął **5 aktów o medianie 1062 zł/m²**, typowo mieszkania komunalne wykupywane przez lokatorów za 50 000 zł przy 46 m².
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostają **303 akty, mediana 5736 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4711 a 6862 zł/m²**. Typowe mieszkanie z rejestru ma 51 m² i kosztowało 280 000 zł.

Zduńskowolski rejestr jest najlepiej wypełniony z całej tej trójki: **przy każdym akcie zapisuje, czy chodzi o rynek pierwotny czy wtórny**, czego nie robią ani Sieradz, ani Łask.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 5459 | 255 | 255 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7172 | 48 | 418 448 zł | 60 m² |

**Mieszkania z rynku pierwotnego są tu o 31 procent droższe niż te z rynku wtórnego**, czyli o 1713 zł na metrze. To największa różnica z całej trójki miast i wystarczająco duża, żeby przesunąć medianę całego miasta.

Rynek pierwotny to **48 z 303 aktów, czyli 16 procent transakcji**. Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **5459 zł/m²**, a nie 5736.

## Ulice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra według ulicy w Zduńskiej Woli, od 3520 zł na Łaskiej do 7126 zł na Jana Matejki](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zdunska-wola/zdunska-wola-ulice-v2.png)

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Jana Matejki | 7126 | 42 | 40 | 63 m² |
| Józefa Chełmońskiego | 6820 | 13 | 0 | 41 m² |
| Spacerowa | 5641 | 19 | 0 | 48 m² |
| Szkolna | 5490 | 11 | 0 | 44 m² |
| Ogrodowa | 5301 | 11 | 0 | 53 m² |
| Jana Kilińskiego | 5237 | 22 | 0 | 46 m² |
| Szadkowska | 5068 | 11 | 0 | 38 m² |
| 1 Maja | 4698 | 22 | 0 | 46 m² |
| Łaska | 3520 | 14 | 0 | 47 m² |

Te dziewięć ulic z co najmniej dziesięcioma aktami zbiera **165 z 303 transakcji, czyli 54 procent rynku**.

Najdroższym adresem miasta jest przy tym ulica, która do tabeli nie weszła: **przy świętego Maksymiliana Marii Kolbego podpisano 7 aktów z medianą 7667 zł/m²**, wszystkie na rynku pierwotnym. Siedem transakcji to wiersz zbyt cienki, żeby stawiać go obok Matejki, ale kierunek jest ten sam: najwyżej wyceniony metr w Zduńskiej Woli to nowe budownictwo.

Między Łaską a Matejki jest **3606 zł na metrze**, czyli przy mieszkaniu 50 m² około 180 000 zł. Obie skrajności dają się wytłumaczyć. Czterdzieści dwa akty przy Matejki to w 95 procentach rynek pierwotny, a czternaście aktów przy Łaskiej to w całości rynek wtórny, z medianą 3520 zł/m², czyli o 1939 zł niższą od mediany rynku wtórnego całego miasta.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 6464 | 32 | 2 |
| 35 do 50 m² | 5478 | 114 | 10 |
| 50 do 65 m² | 5670 | 130 | 24 |
| ponad 65 m² | 6702 | 27 | 12 |

Najdroższe za metr są tu mieszkania **największe**, co przeczy regule obowiązującej na prawie każdym rynku. Odpowiada za to ostatnia kolumna: **12 z 27 aktów w przedziale powyżej 65 m² to rynek pierwotny**, czyli nowe, drogie mieszkania w blokach przy Matejki. Małe mieszkania do 35 m² zachowują się normalnie i są o 986 zł na metrze droższe od przedziału 35 do 50 m².

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 6856 | 49 | 37 m² |
| 3 | 5646 | 112 | 47 m² |
| 4 | 5490 | 94 | 58 m² |
| 5 | 4790 | 10 | 69 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**. Spadek ceny metra wraz z liczbą izb jest tu zupełnie regularny: od 6856 zł przy dwóch izbach do 4790 zł przy pięciu. Jeden akt z jedną izbą pomijamy jako zbyt cienki, a 37 aktów nie ma wpisanej liczby izb, dlatego wiersze sumują się do 265, a nie do 303.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra w Zduńskiej Woli od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 4212 zł do 6684 zł z wyraźnym zawahaniem w 2024 roku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zdunska-wola/zdunska-wola-ceny-rok-v2.png)

| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4212 | 149 |
| 2022 | 4992 | 144 |
| 2023 | 5912 | 202 |
| 2024 | 5491 | 177 |
| 2025 | 5918 | 202 |
| 2026 (część roku) | 6684 | 13 |

Tabela roczna pokazuje zawahanie w 2024 roku. Uczciwsze jest porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Zduńskiej Woli: **5930 zł/m² na 201 aktach wobec 5490 zł/m² na 170 aktach**.

To wzrost o **440 zł, czyli 8 procent rok do roku**. Część z niego to jednak nowe bloki przy Matejki, które sprzedawały się właśnie w tym okresie.

Wiersz 2026 opiera się na trzynastu aktach i traktujemy go jako sygnał, nie jako wynik.

## Jeden blok, który ruszył medianą

W sierpniu 2025 roku rejestr zapisał **42 akty na mieszkania, czyli kilkakrotnie więcej niż w typowym miesiącu**, a mediana miesiąca skoczyła do 6862 zł/m². To nie był ruch rynku.

**22 z tych 42 aktów pochodzą z jednego adresu: Jana Matejki 6**, wszystkie z rynku pierwotnego, z medianą 6997 zł/m². Deweloper zamknął sprzedaż budynku i akty poszły do notariusza jedną serią.

W całym oknie ten sam adres daje **31 aktów** podpisanych od 8 sierpnia do 17 grudnia 2025. Cała ulica Jana Matejki, licząc numery 2, 4 i 6, to **42 akty, z czego 40 to rynek pierwotny**, czyli **83 procent całego rynku pierwotnego miasta**.

Bez ulicy Matejki mediana Zduńskiej Woli wynosi **5490 zł/m² na 261 aktach**, zamiast 5736 zł na 303. **Jedna ulica podnosi medianę całego miasta o 246 zł na metrze**, czyli o 12 300 zł przy mieszkaniu 50 m².

## Cenniki deweloperów

**Dla Zduńskiej Woli nie mamy żadnych danych ofertowych.** Rejestr cen ofertowych z dane.gov.pl, do którego deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny, nie zawiera dla tego miasta ani jednej inwestycji.

To luka w tamtym zbiorze, a nie dowód, że w mieście nie buduje się mieszkań. Akty notarialne mówią co innego: 48 transakcji na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich dwóch lat i budynek przy Matejki 6, który zamknął sprzedaż w 2025 roku.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- |
| Domy, wszystkie | 53 | 477 500 zł | 752 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 23 | 585 000 zł | 523 m² |
| Działki | 16 | 67 811 zł | 439 m² |

**30 z 53 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą. Po ich odjęciu mediana rośnie o **107 500 zł**, do 585 000 zł, i to ta liczba odpowiada domowi jednorodzinnemu.

Szesnaście aktów na działki to bardzo mało, a mediana 67 811 zł przy typowej powierzchni 439 m² mówi, że w oknie sprzedawały się głównie małe działki w granicach miasta, a nie grunty budowlane pod dom. Ostatni akt na działkę pochodzi z 30 grudnia 2025 roku.

## Co z tego ma kupujący

W Zduńskiej Woli **mediana miasta wymaga poprawki**, zanim się jej użyje. 5736 zł/m² zawiera w sobie jeden blok deweloperski, który zamknął sprzedaż w 2025 roku. Jeśli oglądasz mieszkanie w starszym budynku, twoją liczbą jest **5459 zł/m²** albo, patrząc od innej strony, **5490 zł/m² po odjęciu ulicy Matejki**.

Po pierwsze, **ceny faktycznie rosną**, o 8 procent rok do roku. Po drugie, **adres waży tu więcej niż metraż**: między Łaską a Matejki jest 3606 zł na metrze, podczas gdy między przedziałami metrażowymi ledwie 1224 zł. Po trzecie, jeśli sprzedający porównuje swoje mieszkanie do cen przy Matejki, to **porównuje je do 16 procent rynku i do nowego budownictwa**.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Sieradz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sieradz) leży 15 kilometrów stąd i jest o 548 zł na metrze droższy, a [Łask](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lask) też 15 kilometrów, ale w drugą stronę, i jest o 76 zł tańszy. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu Sieradza, Zduńskiej Woli i Łasku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sieradz-zdunska-wola-lask). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.