--- title: "Ceny mieszkań w Żarach, Żaganiu, Szprotawie i Lubsku: najtańszy pas województwa, od 5304 do 1742 zł [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Żarach, Żaganiu, Szprotawie, Lubsku i sąsiednich gminach z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zary-zagan-szprotawa-lubsko" published: "2026-09-24" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Żarach i Żaganiu" from: "2024-07-01" to: "2026-09-07" deeds: 1152 --- # Ceny mieszkań w Żarach, Żaganiu, Szprotawie i Lubsku: najtańszy pas województwa lubuskiego, w którym metr kosztuje od 5304 do 1742 zł. Policzyliśmy 1152 akty notarialne [ANALIZA] Żary mają 5304 zł/m², a Lubsko 26 km dalej 3358 zł. W tym samym pasie leży Gozdnica z medianą 1742 zł i 857 miejscem wśród 861 gmin, czyli praktycznie podłogą krajowej stawki. Rejestry tych dwóch powiatów kończą się w rozstępie ponad siedmiu miesięcy, a rynek drożeje tu o kilkanaście procent rocznie. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Żarach i Żaganiu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-07 - Liczba aktów notarialnych: 1152 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zary-zagan-szprotawa-lubsko — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery miasta południowo-zachodniej części województwa lubuskiego dzieli **1946 zł na metrze**, od 5304 zł w Żarach do 3358 zł w Lubsku, przy 26 km drogi między nimi. Liczby pochodzą z **1152 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To najtańszy pas województwa, a jego dolna granica leży jeszcze niżej, niż pokazuje ta czwórka. **Gozdnica, dwuipółtysięczne miasto w tym samym powiecie, ma medianę 1742 zł/m² i zajmuje 857 miejsce wśród 861 sklasyfikowanych gmin w kraju** (ranking według stanu z 21 września 2026). ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań na południu województwa lubuskiego, z niebieskim obrysem granic Żar, Lubskiem na północnym zachodzie oraz Żaganiem i Szprotawą na wschodzie.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zary-zagan-szprotawa-lubsko/koszyk-zary-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Żarach i Żaganiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. **Końce rozciągają się na ponad siedem miesięcy**, od 29 stycznia 2026 w Żarach do 7 września 2026 w Żaganiu, i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestr żarski, obejmujący też Lubsko, nie zawiera pierwszego półrocza 2026. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 48 aktów, z czego 37 w samym Żaganiu. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Cztery miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Żary | 33 949 | 559 | 5304 | 5492 | 5271 | 415 | 2026-01-29 | | Żagań | 22 800 | 645 | 4698 | 5789 | 4658 | 411 | 2026-09-07 | | Szprotawa | 18 604 | 713 | 4001 | brak | 4003 | 193 | 2026-08-27 | | Lubsko | 16 874 | 763 | 3358 | 2257 | 3846 | 133 | 2026-02-04 | Miejsce w kraju liczymy wśród **861 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Dla porównania: **Zielona Góra, oddalona od Żar o 48 km, ma 8108 zł/m²**. **Wszystkie cztery miasta leżą w drugiej połowie krajowej stawki**, a kolejność jest tu dokładnie taka jak kolejność wielkości: największe Żary są najdroższe, najmniejsze Lubsko najtańsze. To rzadkość w tej serii, bo zwykle wielkość miasta nie porządkuje cen. ## Rynek pierwotny: cztery różne sytuacje, w tym dwie mylące | Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Mediana, zł/m² | Co to naprawdę jest | | --- | ---: | ---: | --- | | Żary | 108 | 5492 | zwykły obrót, cena zbliżona do rynku wtórnego | | Lubsko | 39 | 2257 | w większości pierwsze wyodrębnienia starych lokali | | Żagań | 16 | 5789 | szesnaście transakcji, za mało na wniosek | | Szprotawa | 1 | brak | jeden akt na 193 | **Tylko w Żarach rubryka rynku pierwotnego opisuje to, co zwykle opisuje**, czyli sprzedaż nowych mieszkań: 108 aktów, cena o 221 zł wyższa od rynku wtórnego. **W Lubsku ta sama rubryka mówi coś przeciwnego.** Tamtejsze 39 transakcji ma medianę 2257 zł, rozkłada się po starych adresach całego miasta, a ceny zaczynają się od 1229 zł za metr. To nie jest sprzedaż nowych budynków, tylko pierwsze wyodrębnienia lokali z istniejącego zasobu. W Żaganiu i Szprotawie rynku pierwotnego w rejestrze praktycznie nie ma: szesnaście i jeden akt w dwa lata. Praktyczny wniosek jest jeden. **W trzech z czterech miast tego koszyka mediana rynku wtórnego jest jedyną liczbą, jaką warto brać pod uwagę**, a w Lubsku jest ona o 488 zł wyższa od mediany miasta. ## Kierunek zmian | Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Lubsko | 3918 zł/m² | +29,8 procent | 3942 zł/m² | +14,6 procent | | Żary | 5462 zł/m² | +10,1 procent | 5538 zł/m² | +15,4 procent | | Żagań | 4847 zł/m² | +5,8 procent | 4808 zł/m² | +5,3 procent | | Szprotawa | 3935 zł/m² | −5,7 procent | 3936 zł/m² | −5,7 procent | Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu. **Ten pas województwa dzieli się na dwie części nie ceną, tylko tempem.** - **Żary i Lubsko drożeją o kilkanaście procent rocznie**, i mówi to druga kolumna, czyli miara odporna na zmianę struktury obrotu. - **Żagań drożeje wolno**, z tempem 5,3 procent. - **Szprotawa jako jedyna tanieje**, o 5,7 procent, i widać to po obu stronach rachunku. Warto przy tym pamiętać o zastrzeżeniu z metodologii: **Żary i Lubsko mierzone są do końca stycznia 2026, a Szprotawa i Żagań do przełomu sierpnia i września**. Przy tempie 15 procent rocznie siedem miesięcy różnicy to 8 do 9 procent na metrze. ## Gozdnica i reszta pasa | Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | | --- | ---: | ---: | ---: | | Jasień | 3732 | 34 | 731 | | Żary, gmina wiejska | 3532 | 30 | 749 | | Małomice | 2880 | 42 | 797 | | Iłowa | 2857 | 55 | 802 | | Żagań, gmina wiejska | 2697 | 35 | 822 | | Gozdnica | 1742 | 69 | 857 | Sześć mniejszych gmin obu powiatów wchodzi do krajowego rankingu i wszystkie leżą poniżej Szprotawy, a cztery z nich także poniżej Lubska. **Gozdnica zamyka tę tabelę i niemal całą krajową stawkę: 1742 zł/m² i 857 miejsce na 861.** Liczba stoi na 69 aktach, więc nie jest przypadkiem: **za mieszkanie pięćdziesięciometrowe płaci się tam 87 100 zł**, czyli tyle, ile w Zielonej Górze kosztuje niespełna jedenaście metrów kwadratowych. Uwaga na nazwy: **Żary i Żagań mają obok siebie gminy wiejskie o tej samej nazwie**, a ich mediany, 3532 i 2697 zł, są o 1772 i 2001 zł niższe od miejskich. To dwa różne rynki pod jedną nazwą. ## Cenniki deweloperów | Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana miasta z aktów | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Żagań | 77 | 7700 | 4698 | +64 procent | | Żary | 33 | 7742 | 5304 | +46 procent | | Szprotawa | 0 | brak | 4001 | brak | | Lubsko | 0 | brak | 3358 | brak | Ta tabela wymaga zastrzeżenia, bez którego jest myląca. **Cennik i akt notarialny nie mierzą tego samego**: po jednej stronie stoi nowe mieszkanie, po drugiej mediana rynku, na którym pierwsza sprzedaż to w Żaganiu szesnaście aktów w dwa lata. Prawdziwa informacja z tej tabeli jest inna. **W dwóch największych miastach pasa pojawiła się oferta nowych mieszkań po około 7700 zł za metr**, czyli w cenach, jakich te rynki dotąd nie widziały, a rejestr pokaże dopiero za kilka kwartałów, po ile naprawdę się sprzedadzą. ## Domy i działki | Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Żagań | 32 | 599 500 zł | 31 procent | 694 m² | | Żary | 41 | 560 000 zł | 49 procent | 567 m² | | Szprotawa | 45 | 355 000 zł | 69 procent | 1093 m² | | Lubsko | 40 | 247 500 zł | 73 procent | 1040 m² | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Rozpiętość jest tu większa niż przy mieszkaniach**: dom w Żaganiu kosztuje 2,4 razy tyle co dom w Lubsku, przy różnicy median mieszkań o 40 procent. Trzecia kolumna tłumaczy połowę tej różnicy: w Żaganiu co trzeci akt dotyczy nieruchomości z dwoma budynkami, w Lubsku prawie trzy czwarte. **Mediana domu w Lubsku, 247 500 zł, jest najniższa z czterech miast tego koszyka.** ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Żary: 265 200 zł** - **Żagań: 234 900 zł** - **Szprotawa: 200 050 zł** - **Lubsko: 167 900 zł**, a z istniejącego zasobu 192 300 zł - **Gozdnica: 87 100 zł** Różnica między Żarami a Gozdnicą, **178 100 zł**, to dwa razy więcej niż cała cena mieszkania w Gozdnicy. ## Analizy poszczególnych miast Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Żarach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zary) - [Ceny mieszkań w Żaganiu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zagan) - [Ceny mieszkań w Szprotawie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szprotawa) - [Ceny mieszkań w Lubsku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lubsko) Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.