---
title: "Ceny mieszkań w Zambrowie: 7550 zł/m², a po wyprzedaniu jednej inwestycji mediana miasta spadła o jedną trzecią [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Zambrowie z aktów notarialnych, z podziałem na ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zambrow"
published: "2026-09-08"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Zambrowie"
  from: "2025-07-08"
  to: "2026-07-06"
  deeds: 222
---

# Ceny mieszkań w Zambrowie: 7550 zł za metr, a po wyprzedaniu jednej inwestycji mediana miasta spadła z 7600 na 5400 zł. Policzyliśmy 222 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Zambrowie to 7550 zł i 190 miejsce wśród 860 polskich gmin. Jedna ulica daje 127 z 222 aktów i 94 procent rynku pierwotnego. Kiedy ta inwestycja wyprzedała się pod koniec 2025 roku, miesięczna mediana miasta spadła z około 7600 zł na 5400 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Zambrowie
- Zakres danych: od 2025-07-08 do 2026-07-06
- Liczba aktów notarialnych: 222
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zambrow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Zambrów zajmuje **190 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **7550 zł/m²**, czyli o 25 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 20 503 osoby, a do Łomży jest stąd 26 km, do Białegostoku 68 km.

Liczby pochodzą z **222 aktów notarialnych**. Rejestr zambrowski jest najświeższy w województwie, bo kończy się 6 lipca 2026, ale też najkrótszy: **pierwszy akt, jaki niesie, pochodzi z 8 lipca 2025**, więc okno tej analizy obejmuje rok, a nie dwa lata jak w pozostałych miastach.

Ten rok wystarczy jednak na obserwację, której nie da się zrobić nigdzie indziej w tej serii. **Jedna inwestycja przy ulicy Raginisa dała 127 z 222 aktów, a kiedy się wyprzedała pod koniec 2025 roku, miesięczna mediana miasta spadła z około 7600 zł na 5400 zł.**

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zambrowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 8 lipca 2025 do 6 lipca 2026. **To okno roczne, o połowę krótsze niż w pozostałych miastach tej serii**, bo starszych aktów rejestr nie zawiera. Każde porównanie z sąsiednim miastem trzeba czytać z tą różnicą w tle.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **W Zambrowie filtr nie usunął ani jednego aktu.**
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **222 akty**. Mediana to **7550 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6588 do 8090 zł/m², a typowe mieszkanie ma **47 m² i kosztuje 345 250 zł**.

## Ulice

| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Kapitana Władysława Raginisa | 7715 | 127 | 117 | 47 m² |
| Generała Stefana Kosseckiego | 8213 | 11 | 3 | 42 m² |
| Kazimierza Pułaskiego | 7439 | 6 | 0 | 49 m² |
| Papieża Jana Pawła II | 7237 | 7 | 0 | 49 m² |
| Białostocka | 6656 | 11 | 0 | 46 m² |
| Grunwaldzka | 6224 | 11 | 0 | 31 m² |
| Aleja Wojska Polskiego | 4452 | 16 | 0 | 45 m² |

**Raginisa to 57 procent rynku miasta i 94 procent jego rynku pierwotnego.** Pozostałe ulice tabeli nie mają razem nawet jednej transakcji z pierwszej ręki poza trzema przy Kosseckiego.

Rozpiętość jest przy tym ogromna jak na miasto tej wielkości. **Między Kosseckiego a Aleją Wojska Polskiego leży 3761 zł na metrze**, czyli 188 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, w mieście, które da się przejechać w dziesięć minut.

## Rynek pierwotny jest droższy o 1548 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7772 | 124 | 372 200 zł | 47 m² |
| Wtórny | 6224 | 97 | 273 000 zł | 48 m² |

**Rynek pierwotny to 56 procent transakcji** i jest o 1548 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 25 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 77 400 zł różnicy.

Obie te mediany opisują w praktyce dwa różne miejsca: rynek pierwotny to Raginisa, a rynek wtórny to reszta miasta. Metraż jest w obu przypadkach ten sam, 47 i 48 m², więc różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkania.

## Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

| Miesiąc | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| 2025-10 | 7686 | 50 | 38 |
| 2025-11 | 7662 | 63 | 53 |
| 2025-12 | 7560 | 36 | 26 |
| 2026-01 | 4815 | 9 | 3 |
| 2026-02 | 5404 | 10 | 2 |
| 2026-03 | 7202 | 8 | 1 |
| 2026-04 | 6189 | 9 | 0 |
| 2026-05 | 6103 | 9 | 0 |
| 2026-06 | 4440 | 8 | 0 |

To jest cała historia tego rynku w jednej tabeli. **W trzech miesiącach od października do grudnia 2025 podpisano 149 aktów, z czego 117 na rynku pierwotnym**, i miesięczna mediana trzymała się przedziału od 7560 do 7686 zł. Od stycznia 2026 rynek pierwotny znika: przez pół roku zamyka łącznie sześć transakcji, a mediana miesięczna spada do przedziału od 4440 do 7202 zł.

Nie jest to spadek cen mieszkań w Zambrowie. **Jest to zmiana tego, co się w Zambrowie sprzedaje**, i różnica między tymi dwoma zdaniami jest dla kupującego zasadnicza. Ceny w istniejącym zasobie, mierzone medianą rynku wtórnego, wynoszą 6224 zł i przez cały rok trzymają się tego poziomu. To mediana całego miasta poszła w górę, gdy sprzedawała się nowa inwestycja, i wróciła, gdy się skończyła.

Wniosek praktyczny jest taki: **mediana 7550 zł opisuje rok, w którym Zambrów miał jedną dużą inwestycję w sprzedaży. Kupujący, który dziś ogląda mieszkanie z drugiej ręki, powinien pracować na liczbie 6224 zł.**

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 7379 | 21 | 9 |
| 35 do 50 m² | 7634 | 110 | 61 |
| 50 do 65 m² | 7486 | 78 | 45 |
| ponad 65 m² | 5758 | 13 | 9 |

Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 255 zł, a czwarty odstaje o **1728 zł w dół**, przy czym stoi na 13 aktach, więc trzeba go czytać ostrożnie.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 7790 | 80 | 40 m² |
| 3 | 7397 | 113 | 51 m² |
| 4 | 5774 | 26 | 62 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 219 z 222 aktów. Przejście z dwóch izb na cztery kosztuje tu 2016 zł na metrze.

## Historia cen

Rejestr zambrowski nie pozwala na tabelę roczną ani na porównanie rok do roku, bo zaczyna się w lipcu 2025. **Dwanaście miesięcy poprzedzających okno tej analizy nie zawiera ani jednego aktu**, więc nie da się powiedzieć, o ile ceny w Zambrowie zmieniły się przez rok, i podanie takiej liczby byłoby zmyśleniem.

Jedyne, co da się uczciwie porównać, to dwie połowy tego jednego roku, a te różnią się głównie składem transakcji, nie ceną, co pokazuje tabela miesięczna powyżej.

## Cenniki deweloperów

Ustawowa jawność cen obejmuje w Zambrowie **9 lokali z medianą 9100 zł/m²**. Dane pobrano 28 sierpnia 2026.

Dziewięć lokali to resztka oferty, a nie obraz rynku, i tak trzeba tę liczbę czytać. Warto ją jednak zestawić z tabelą miesięczną: **rynek pierwotny w aktach zamknął się w Zambrowie na przełomie 2025 i 2026 roku po medianie 7772 zł, a to, co z niego zostało w sprzedaży, jest wystawione po 9100 zł**, czyli o 1328 zł drożej.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 11 | 690 000 zł | 510 000 do 1 290 000 zł | 827 m² |
| Działka | 1 | 2000 zł | brak | 1149 m² |

Tu rejestr zambrowski pokazuje swoją drugą słabość. **W całym rejestrze jest jedenaście aktów na dom i jeden na działkę**, a ten jeden opiewa na 2000 złotych za 1149 m², co nie jest ceną rynkową.

To luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji: miasto powiatowe z 20 tysiącami mieszkańców handluje domami i gruntami częściej niż raz na rok. Rejestr po prostu tych transakcji nie zawiera, tak samo jak nie zawiera aktów lokalowych sprzed lipca 2025. **O cenach domów i działek w Zambrowie nie da się z tego rejestru powiedzieć nic wiarygodnego.**

## Co z tego ma kupujący

W Zambrowie **mediana miasta opisuje jedną inwestycję, a nie miasto**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, czy oferta jest przy Raginisa**, bo to 57 procent tutejszego rynku i to jego cena stoi w medianie. **Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6224 zł**, a nie 7550 zł, bo to jest mediana rynku wtórnego. I **nie czytaj spadku miesięcznej mediany jako spadku cen**, bo w Zambrowie zmienił się skład transakcji, a nie wycena istniejących mieszkań.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Łomża](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza) leży 26 km stąd i jest droższa o 92 zł na metrze, [Wysokie Mazowieckie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wysokie-mazowieckie) 22 km i o 215 zł, a [Grajewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grajewo) jest tańsze o 1650 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w [porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza-zambrow-grajewo-kolno). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.