---
title: "Ceny mieszkań w Zakopanem: 17 818 zł/m², drożej niż w Warszawie [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Zakopanem z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane"
published: "2026-10-15"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Zakopanem"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-08"
  deeds: 413
---

# Ceny mieszkań w Zakopanem: 17 818 zł za metr i 7 miejsce w kraju, czyli o 2156 zł drożej niż w Warszawie. Policzyliśmy 413 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Zakopanem to 17 818 zł i 7 miejsce wśród 870 polskich gmin, czyli o 2156 zł powyżej Warszawy. W ustawowej bazie cen deweloperskich mediana wynosi tu dziś 40 000 zł za metr, dwa razy tyle co w aktach. To rynek drugiego mieszkania, a nie mieszkania dla mieszkańca Podhala.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Zakopanem
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-08
- Liczba aktów notarialnych: 413
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Zakopane zajmuje **7 miejsce wśród 870 polskich gmin** (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą **17 818 zł/m²**, o 196 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 24 921 osób, a stąd jest 108 km do Krakowa, 23 km do Nowego Targu i 6 km do Kościeliska.

Liczby pochodzą z **413 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najmocniejsza liczba tego wpisu jest porównaniem. **Metr w Zakopanem kosztuje o 2156 zł więcej niż w Warszawie**, która ma medianę 15 662 zł i dziesiąte miejsce w kraju. Wyżej od Zakopanego stoi w tym rankingu tylko sześć gmin, w tym sąsiednie Kościelisko.

**Zastrzeżenie, które trzeba postawić od razu: to jest rynek drugiego mieszkania, a nie koszt mieszkania dla mieszkańca Podhala.** Każdą liczbę w tym wpisie czyta się z tą uwagą.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Zakopanem, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zakopane/zakopane-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zakopanem, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 8 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 36 aktów** o medianie 2850 zł/m² i typowej cenie 201 000 zł przy 55 m². To najliczniejszy taki zbiór wśród trzech opisanych gmin Podhala.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **413 aktów**. Mediana to **17 818 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 14 056 do 21 492 zł/m², a typowe mieszkanie ma **46 m² i kosztuje 776 848 zł**.

## Rynek pierwotny jest droższy o 21 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 17 130 | 310 | 800 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 20 796 | 103 | 672 570 zł | 38 m² |

**Różnica wynosi 3666 zł na metrze, czyli 21 procent.**

Ostatnia kolumna jest tu ważna: **lokale z rynku pierwotnego mają w Zakopanem typowo 38 m², a z rynku wtórnego 49 m²**, więc w cenie całkowitej porządek się odwraca i mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje o 127 tysięcy więcej.

Rynek pierwotny to **25 procent obrotu**. Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z rynku wtórnego właściwą liczbą jest 17 130 zł**, czyli o 688 zł mniej niż mediana miasta.

## Adresy: od 9317 do 35 172 zł za metr

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Kornela Makuszyńskiego 14A | 35 172 | 12 | 12 |
| Grunwaldzka 19 | 22 426 | 14 | 0 |
| Heleny Modrzejewskiej 7 | 22 140 | 7 | 7 |
| Szymony 17E | 21 272 | 43 | 36 |
| Nowotarska 24 | 20 876 | 12 | 0 |
| Za Strugiem 18B | 18 698 | 5 | 0 |
| Władysława Orkana 1 | 17 614 | 5 | 0 |
| Droga do Walczaków 42 | 14 908 | 21 | 14 |
| Droga do Walczaków 42F | 13 518 | 13 | 12 |
| Skibówki 9D | 9317 | 5 | 4 |

Dziesięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem **137 aktów, czyli 33 procent rynku miasta**.

**Rozpiętość między nimi wynosi 25 855 zł na metrze**, od 9317 zł przy Skibówkach do 35 172 zł przy Makuszyńskiego, czyli prawie czterokrotność. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 1 292 750 zł różnicy w granicach jednego miasta.

Najdroższy adres, **Makuszyńskiego 14A z medianą 35 172 zł, to dwanaście transakcji, wszystkie pierwszej sprzedaży.** Największy, Szymony 17E, dał 43 akty przy 21 272 zł.

Warto zauważyć, że **cztery z dziesięciu adresów nie mają ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży**, a mimo to trzy z nich leżą powyżej mediany miasta. W Zakopanem wysoka cena nie wymaga nowego budynku.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 20 258 | 91 | 39 |
| 35 do 50 m² | 17 444 | 154 | 47 |
| 50 do 65 m² | 16 841 | 86 | 10 |
| ponad 65 m² | 16 556 | 82 | 7 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: **od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 3702 zł, czyli o 18 procent.**

Trzecia kolumna mówi jednak coś więcej. **86 ze 103 lokali z rynku pierwotnego ma poniżej 50 m²**, a powyżej 65 m² deweloperzy sprzedali w dwa lata siedem sztuk. Rynek pierwotny w Zakopanem to małe lokale, a te kupuje się pod wynajem.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 20 258 | 49 | 30 m² |
| 2 | 19 243 | 111 | 41 m² |
| 3 | 17 006 | 100 | 51 m² |
| 4 | 14 953 | 36 | 61 m² |
| 5 | 11 583 | 14 | 87 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Lokale z sześcioma i więcej izbami pomijamy, bo są tylko cztery. Zależność jest monotoniczna i bardzo silna: **między jedną a pięcioma izbami mediana spada o 8675 zł na metrze**, czyli o 43 procent.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 11 202 | 329 |
| 2022 | 15 601 | 174 |
| 2023 | 15 183 | 345 |
| 2024 | 18 361 | 186 |
| 2025 | 16 718 | 214 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 8 lipca i notuje z niego 114 aktów przy medianie 19 549 zł.

**Ta seria nie układa się w linię.** Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 49 procent, ale po drodze dwa razy spadła: w 2023 o 3 procent i w 2025 o 9. Przy dwustu do trzystu aktach rocznie takie wahania mówią głównie o tym, jakie lokale trafiły w danym roku do rejestru.

Porównanie liczone względem końca rejestru jest spokojniejsze: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 18 549 zł/m² przy 196 aktach, a w dwunastu poprzednich 16 961 zł/m² przy 215 aktach, czyli wzrost o 9,4 procent.** Rynek wtórny urósł o **5,2 procent, z 16 716 do 17 592 zł/m²**.

**Obie liczby idą w tę samą stronę, więc wzrost jest realny**, a to w tym zestawieniu rzadkość. Dla mieszkań z rynku wtórnego wzrost wynosi jednak około 5 procent, a nie 9.

## Cenniki deweloperów: 40 000 zł za metr

W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Zakopanem **41 lokali o medianie 40 000 zł/m²**, przy rozstępie kwartylowym od 38 115 do 42 000 zł/m². Prawie cała ta pula to dwie inwestycje: 20 lokali przy Zamoyskiego z medianą 42 000 zł/m² i 20 przy Witkiewicza z medianą 39 218 zł/m².

Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.

**Mediana cennikowa jest 1,9 raza wyższa od mediany aktów pierwszej sprzedaży**, czyli 40 000 wobec 20 796 zł/m². W Kościelisku i Nowym Targu baza nie ma dziś ani jednego lokalu, więc tego porównania nie da się tam zrobić.

Nie jest to jednak porównanie tego samego produktu. **Czterdzieści lokali w dwóch inwestycjach w ścisłym centrum Zakopanego to najwyższa półka rynku apartamentów pod wynajem**, a 103 akty pierwszej sprzedaży z ostatnich dwóch lat obejmują całe miasto, łącznie z Szymonami i Drogą do Walczaków, gdzie metr kosztował 13 500 do 21 300 zł.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 73 | 1 950 000 zł | 1 000 000 do 3 000 000 zł | 726 m² |
| Działka | 31 | 715 000 zł | 257 326 do 1 092 302 zł | 447 m² |

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Ponad jedna czwarta aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, a typowa działka pod domem ma 726 m². Ostatni akt na dom pochodzi z 12 czerwca 2026.

**Mediana domu w Zakopanem, 1 950 000 zł, jest najwyższa wśród opisanych gmin Podhala**, wyższa nawet niż w Kościelisku, a górny kwartyl sięga trzech milionów.

Rynek działek jest tu bardzo płytki. **Od lipca 2024 rejestr notuje tylko 31 transakcji na grunt, z czego 7 po lutym 2026, a ostatnia pochodzi z 23 kwietnia 2026**, dwa i pół miesiąca przed ostatnim aktem na mieszkanie. Na tak małej próbie mediana jest orientacyjna: typowa działka ma 447 m², mediana ceny to 715 000 zł, a **mediana ceny metra gruntu wynosi 1488 zł**, przy czym górny kwartyl przekracza milion złotych za działkę.

## Co z tego ma kupujący

Zakopane jest najdroższym miastem w tym zestawieniu i rynkiem, na którym adres znaczy więcej niż cokolwiek innego. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Sprawdź adres, zanim spojrzysz na medianę**, bo między Skibówkami a Makuszyńskiego jest niemal czterokrotna różnica ceny metra. **Pracuj na liczbie 17 130 zł**, jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego. I **nie porównuj cennika deweloperskiego z aktami**, bo czterdzieści apartamentów w centrum to inny produkt niż to, co się w tym mieście sprzedaje na co dzień.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Kościelisko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koscielisko) leży 6 km stąd i jest droższe o 2975 zł na metrze, a [Nowy Targ](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-targ) 23 km i jest tańszy o 7778 zł, czyli o 44 procent. Całą trójkę zestawiamy w [porównaniu cen w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane-koscielisko-nowy-targ). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.