--- title: "Ceny mieszkań na Podhalu: Kościelisko i Zakopane droższe od Warszawy, Nowy Targ o połowę tańszy [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu z aktów notarialnych z dwóch lat, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane-koscielisko-nowy-targ" published: "2026-10-15" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Zakopanem i Nowym Targu" from: "2024-07-01" to: "2026-08-20" deeds: 979 --- # Ceny mieszkań w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu: dwie gminy z pierwszej dziesiątki kraju i jedno miasto o połowę tańsze, wszystkie w promieniu 26 km. Policzyliśmy 979 aktów notarialnych [ANALIZA] Kościelisko ma 20 793 zł/m² i trzecie miejsce w kraju, Zakopane 17 818 zł/m² i siódme, a Nowy Targ 23 km dalej 10 040 zł/m². Obie pierwsze są droższe od Warszawy. To rynek drugiego mieszkania, a nie mieszkania dla mieszkańca Podhala. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Zakopanem i Nowym Targu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-20 - Liczba aktów notarialnych: 979 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane-koscielisko-nowy-targ — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy gminy Podhala dzieli **10 753 zł na metrze**, od 20 793 zł w Kościelisku do 10 040 zł w Nowym Targu, a wszystkie mieszczą się w promieniu 26 km. Liczby pochodzą z **979 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najmocniejsze w tym zestawieniu jest jedno porównanie. **Kościelisko i Zakopane są droższe od Warszawy**, która ma medianę 15 662 zł, odpowiednio o 5131 i 2156 zł na metrze. Nowy Targ, trzydziestotrzytysięczne miasto powiatowe 23 km dalej, kosztuje o 44 procent mniej niż Zakopane. **Zastrzeżenie obowiązuje w całym tym wpisie: dwie pierwsze gminy to rynek drugiego mieszkania**, a nie koszt mieszkania dla kogoś, kto na Podhalu pracuje. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań na Podhalu, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zakopane-koscielisko-nowy-targ/koszyk-podhale-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Zakopanem i Nowym Targu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Kościelisko kończy się 2 lipca, Zakopane 8 lipca, a **Nowy Targ 20 sierpnia 2026, więc rejestr nowotarski obejmuje o sześć do siedmiu tygodni więcej** niż w gminach tatrzańskich. Szczawnica kończy się 23 lipca, a Rabka-Zdrój 8 lipca 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych gminach filtr usunął łącznie 41 aktów, z czego 36 w samym Zakopanem. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Trzy gminy, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Kościelisko | 9087 | 3 | 20 793 | 25 478 | 15 910 | 190 | 2026-07-02 | | Zakopane | 24 921 | 7 | 17 818 | 20 796 | 17 130 | 413 | 2026-07-08 | | Nowy Targ | 32 956 | 59 | 10 040 | 10 354 | 9514 | 376 | 2026-08-20 | Miejsce w kraju liczymy wśród **870 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 17 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². **Kolejność jest tu dokładnie odwrotna do liczby mieszkańców.** Najdroższa gmina ma ich 9 tysięcy, najtańsze miasto 33 tysiące. To, co je różnicuje, to odległość od Tatr, a nie wielkość ani funkcje miejskie. ## Dwa rynki, nie trzy | Gmina | Udział pierwszej sprzedaży | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kościelisko | 53 procent | 25 478 zł/m² | 15 910 zł/m² | +60 procent | | Zakopane | 25 procent | 20 796 zł/m² | 17 130 zł/m² | +21 procent | | Nowy Targ | 52 procent | 10 354 zł/m² | 9514 zł/m² | +9 procent | Ta tabela pokazuje, że Podhale nie jest jednym rynkiem ustawionym na skali, tylko dwoma rynkami o różnej naturze. **W Kościelisku lokal z rynku pierwotnego kosztuje o 60 procent więcej niż z rynku wtórnego**, bo pierwsza sprzedaż to tam apartamenty w inwestycjach wypoczynkowych, a rynek wtórny obejmuje w większej części mieszkania, w których ktoś mieszka. **W Nowym Targu ta sama różnica wynosi 9 procent**, czyli tyle, ile w zwykłym mieście powiatowym. Warto przy tym zauważyć, że **mediana rynku wtórnego w Kościelisku, 15 910 zł/m², jest niższa od mediany rynku wtórnego w Zakopanem**, mimo że mediana całej gminy jest o 2975 zł wyższa. Całą przewagę Kościeliska robi pierwsza sprzedaż. ## Adres znaczy tu więcej niż gmina | Gmina | Najdroższy adres | Najtańszy adres | Rozpiętość | | --- | --- | --- | ---: | | Kościelisko | Sobiczkowa Bór 19, 51 524 zł/m² | Nędzy Kubińca 43, 13 893 zł/m² | 37 631 zł | | Zakopane | Makuszyńskiego 14A, 35 172 zł/m² | Skibówki 9D, 9317 zł/m² | 25 855 zł | W obu gminach tatrzańskich **rozpiętość między adresami jest większa niż różnica między gminami**, a w Kościelisku ponad trzykrotnie większa. **W Zakopanem najtańszy adres z tabeli, Skibówki 9D z medianą 9317 zł, jest tańszy od mediany Nowego Targu.** W tym samym mieście, w którym inny adres kosztuje 35 172 zł. Nowego Targu nie ma w tej tabeli, bo tamtejszy rejestr nie zapisuje adresu przy 374 z 378 transakcji. ## Kierunek cen | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Zakopane | 18 549 zł/m² | +9,4 procent | 17 592 zł/m² | +5,2 procent | | Nowy Targ | 9954 zł/m² | −3,4 procent | 9690 zł/m² | +7,9 procent | | Kościelisko | 17 542 zł/m² | −24,2 procent | 16 496 zł/m² | +6,4 procent | Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Trzeci wiersz to największa rozbieżność między tymi dwiema miarami w tej trójce.** Mediana Kościeliska spadła o jedną czwartą, a mieszkania z rynku wtórnego podrożały tam o 6,4 procent. Powód jest prosty i nie ma nic wspólnego z wartością nieruchomości: w poprzednich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał tam 88 aktów, w tym 32 po co najmniej 30 tysięcy złotych za metr, a w ostatnich dwunastu tylko 13. **Zakopane jest jedyną gminą tej trójki, w której obie liczby są zgodne**, i to ono daje najbardziej wiarygodny obraz kierunku: wzrost o 9 procent na całym rynku i o 5 procent na rynku wtórnym. W Nowym Targu obie miary też idą w przeciwne strony: mediana całego rynku spada o 3,4 procent, a rynek wtórny rośnie o 7,9 procent, bo pierwsza sprzedaż dała tam w poprzednich dwunastu miesiącach 144 z 226 aktów, a w ostatnich dwunastu tylko 39 ze 121. **Żadna z trzech gmin nie ma dziś taniejącego rynku wtórnego.** ## Domy | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Relacja do mieszkania 50 m² | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Zakopane | 73 | 1 950 000 zł | 726 m² | 2,2 raza | | Kościelisko | 35 | 1 850 000 zł | 913 m² | 1,8 raza | | Nowy Targ | 97 | 770 000 zł | 379 m² | 1,5 raza | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Przy domach przepaść jest jeszcze głębsza niż przy mieszkaniach**: dom w Zakopanem kosztuje 2,5 raza tyle co w Nowym Targu, a mediana mieszkań jest tam o 77 procent wyższa. Ostatnia kolumna mówi jednak coś odwrotnego, niż można by oczekiwać. **W Nowym Targu dom kosztuje tylko 1,5 raza tyle co pięćdziesięciometrowe mieszkanie, w Kościelisku 1,8 raza, a w Zakopanem 2,2 raza.** Kto szuka domu, w Nowym Targu przepłaca za niego najmniej. ## Dwa uzdrowiska obok | Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | | --- | ---: | ---: | ---: | | Szczawnica | 10 640 | 45 | 43 | | Rabka-Zdrój | 9196 | 50 | 92 | Dwa uzdrowiska powiatu nowotarskiego wchodzą do zestawienia jako sekcje, bo ich próby są zbyt cienkie na osobne wpisy. **Szczawnica z medianą 10 640 zł stoi w rankingu krajowym na 43 miejscu, czyli wyżej niż Nowy Targ**, przy niemal pięciokrotnie mniejszej liczbie mieszkańców. Rabka-Zdrój jest tańsza od Nowego Targu o 844 zł na metrze. To pokazuje, że **efekt uzdrowiskowy działa na Podhalu w każdej skali**, choć nigdzie tak mocno jak w cieniu Tatr. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Kościelisko: 1 039 650 zł**, a na rynku wtórnym 795 500 zł - **Zakopane: 890 900 zł**, a na rynku wtórnym 856 500 zł - **Szczawnica: 532 000 zł**, przy 45 aktach - **Nowy Targ: 502 000 zł**, a na rynku wtórnym 475 700 zł - **Rabka-Zdrój: 459 800 zł**, przy 50 aktach Różnica między Kościeliskiem a Nowym Targiem, **537 650 zł**, to więcej niż całe mieszkanie w Nowym Targu, a dzieli je 26 km drogi. ## Analizy poszczególnych gmin Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Zakopanem](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane) - [Ceny mieszkań w Kościelisku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koscielisko) - [Ceny mieszkań w Nowym Targu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-targ) Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.