---
title: "Ceny mieszkań w Żaganiu: 4698 zł/m², a co dwunasty akt opiewa na 50 tysięcy złotych [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Żaganiu z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zagan"
published: "2026-09-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Żaganiu"
  from: "2024-07-03"
  to: "2026-09-07"
  deeds: 411
---

# Ceny mieszkań w Żaganiu: 4698 zł za metr, a co dwunasty akt notarialny opiewa na 50 tysięcy złotych i nie jest transakcją rynkową. Policzyliśmy 411 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Żaganiu to 4698 zł i 645 miejsce wśród 861 polskich gmin. Co dwunasty akt w tym mieście opiewa na 50 033 zł przy 45 m², czyli 1096 zł za metr, i takie transakcje odejmujemy od mediany. Rejestr żagański kończy się 7 września 2026 i jest jednym z najświeższych w województwie.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Żaganiu
- Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-09-07
- Liczba aktów notarialnych: 411
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zagan — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Żagań zajmuje **645 miejsce wśród 861 polskich gmin** (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą **4698 zł/m²**, o 22 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 22 800 osób, a stąd jest 15 km do Żar i 18 km do Szprotawy.

Liczby pochodzą z **411 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **Rejestr żagański kończy się 7 września 2026 i jest jednym z najświeższych w całym województwie lubuskim.**

Najciekawsza liczba tego wpisu leży poza medianą. **W tych dwóch latach rejestr zanotował tu 37 aktów o medianie 1096 zł/m² i typowej cenie 50 033 zł za mieszkanie o powierzchni 45 m².** To jest co dwunasta transakcja lokalowa w mieście i żadna z nich nie wchodzi do liczb poniżej.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Żaganiu, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen rozłożonymi wokół centrum.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zagan/zagan-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Żaganiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do 7 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 37 aktów** o medianie 1096 zł/m² i typowej cenie 50 033 zł przy 45 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **411 aktów**. Mediana to **4698 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 3910 do 5442 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 230 000 zł**.

## 37 aktów po 1096 zł za metr

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Akty odjęte przez filtr | 37 |
| Mediana ceny za metr | 1096 zł/m² |
| Typowa cena | 50 033 zł |
| Typowy metraż | 45 m² |
| Udział w całym obrocie | 8 procent |

Rejestr nie zapisuje, kto był stroną sprzedającą, więc opisujemy to, co widać w liczbach: **mieszkanie o typowej wielkości sprzedane za jedną piątą swojej rynkowej ceny, i to nie raz, tylko 37 razy w ciągu dwóch lat.** Tak wygląda w rejestrze wykup lokali komunalnych przez dotychczasowych najemców.

Dla czytelnika ma to jeden praktyczny skutek. **Jeśli ktoś liczy średnią cenę mieszkania w Żaganiu ze wszystkich aktów, dostanie liczbę zaniżoną o kilkaset złotych na metrze**, bo co dwunasta transakcja w tym mieście nie jest sprzedażą na wolnym rynku.

## Rynek pierwotny to tu szesnaście aktów

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 4658 | 395 | 229 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 5789 | 16 | 300 000 zł | 53 m² |

**Rynek pierwotny to w Żaganiu 4 procent obrotu**, czyli szesnaście transakcji w dwa lata. Jest o 1131 zł na metrze droższy, ale przy takiej próbie ta liczba opisuje kilkanaście mieszkań, a nie rynek.

W praktyce oznacza to, że **mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w Żaganiu niemal ta sama liczba**: 4698 i 4658 zł.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Śląska 45A | 5700 | 6 | 5 |
| Szprotawska 16A | 5573 | 5 | 0 |
| Różana 1 | 3672 | 8 | 1 |

Tylko trzy adresy zebrały w dwa lata choćby pięć transakcji, razem 19 aktów, czyli 5 procent rynku. **Żagań jest rynkiem bardzo rozproszonym**: nie ma tu budynku, który ustawiałby cenę, a rozpiętość między tymi trzema adresami, 2028 zł, jest większa niż różnica między Żaganiem a Żarami.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 5076 | 49 | 1 |
| 35 do 50 m² | 4791 | 167 | 0 |
| 50 do 65 m² | 4830 | 114 | 9 |
| ponad 65 m² | 4359 | 81 | 6 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu łagodnie: **od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 717 zł**, czyli o 14 procent, a dwa środkowe przedziały są od siebie nie do odróżnienia.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 4824 | 78 | 34 m² |
| 3 | 4689 | 188 | 48 m² |
| 4 | 4834 | 111 | 62 m² |
| 5 | 4439 | 18 | 79 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Spadek nie jest tu równy, bo cztery izby kosztują tyle co dwie, i jest bardzo płytki: **od dwóch izb do pięciu mediana traci 385 zł na metrze**, czyli 8 procent.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 3313 | 261 |
| 2022 | 3619 | 192 |
| 2023 | 4048 | 219 |
| 2024 | 4393 | 187 |
| 2025 | 4808 | 183 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 7 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **148 aktów przy medianie 4838 zł**, czyli o 30 zł wyżej niż w całym 2025 roku.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 45 procent**, czyli o 1495 zł na metrze.

Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak wyraźne wyhamowanie: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4847 zł/m² przy 213 aktach, a w dwunastu poprzednich 4580 zł przy 165 aktach, czyli wzrost o 5,8 procent.** Rynek bez pierwszej sprzedaży daje niemal to samo, 5,3 procent.

**Obie liczby mówią to samo: Żagań drożeje wolno**, a tempo z ostatniego roku jest trzykrotnie niższe niż w sąsiednich Żarach.

## Cennik dewelopera stoi 64 procent nad medianą miasta

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 77 |
| Mediana ceny ofertowej | 7700 zł/m² |
| Kwartyle | 7600 do 7738 zł/m² |
| Mediana miasta z aktów | 4698 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 16 |

W ustawowej bazie cen mieszkań stoi dziś w Żaganiu **77 lokali o medianie 7700 zł/m²**, przy bardzo wąskim rozstępie kwartylowym, co oznacza jedną inwestycję wycenioną jednolicie.

Ta różnica, **3002 zł na metrze, czyli 64 procent**, wygląda dramatycznie i wymaga uczciwego zastrzeżenia: **to nie są dwie miary tego samego.** Po jednej stronie stoi cena nowego mieszkania, po drugiej mediana rynku, na którym pierwsza sprzedaż to szesnaście aktów w dwa lata, a reszta to zasób mający najczęściej kilkadziesiąt lat.

Prawdziwa informacja jest inna i ważna dla kogoś, kto tu kupuje. **W Żaganiu pojawiła się oferta nowych mieszkań w cenach, jakich ten rynek dotąd nie widział**, a rejestr pokaże dopiero za kilka kwartałów, po ile naprawdę się sprzedadzą.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 32 | 599 500 zł | 497 500 do 711 250 zł | 694 m² |
| Działka | 29 | 117 000 zł | 69 569 do 170 000 zł | 704 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Tylko 10 z 32 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, a typowa działka pod domem ma 694 m², więc mediana 599 500 zł opisuje zabudowę miejską.

Warto zestawić dwie liczby: **dom w Żaganiu kosztuje 599 500 zł, a typowe mieszkanie 230 000 zł**, czyli 2,6 razy mniej.

## Co z tego ma kupujący

Żagań jest rynkiem, który drożeje wolno, i miastem z jedną nową inwestycją w cenach nieporównywalnych z resztą. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Nie licz średniej ze wszystkich aktów**, bo co dwunasty z nich opiewa na 50 tysięcy i zaniża wynik. **Mediana miasta jest poza tym wiarygodna**, bo rynek pierwotny to tu cztery procent obrotu. I **nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną**, bo dzieli je 3002 zł na metrze, a to zestawienie dwóch różnych produktów.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Żary](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zary) leżą 15 km stąd i są droższe o 606 zł na metrze, [Szprotawa](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szprotawa) 18 km i jest tańsza o 697 zł, a [Lubsko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lubsko) o 1340 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Żarach, Żaganiu, Szprotawie i Lubsku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zary-zagan-szprotawa-lubsko). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.