--- title: "Ceny mieszkań w Ząbkowicach, Ziębicach i Strzelinie: trzy gminy, 2,6 raza różnicy [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w gminach Ząbkowice Śląskie, Ziębice i Strzelin z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, kierunkiem cen oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-ziebice-strzelin" published: "2026-10-10" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Strzelinie i Ząbkowicach Śląskich" from: "2024-07-01" to: "2026-09-02" deeds: 684 --- # Ceny mieszkań w gminach Ząbkowice Śląskie, Ziębice i Strzelin: trzy gminy miejsko-wiejskie tej samej wielkości dzieli 4267 zł na metrze, a decyduje odległość do Wrocławia. Policzyliśmy 684 akty notarialnych [ANALIZA] Strzelin ma 6869 zł/m², Ząbkowice 4935 zł, a Ziębice 2602 zł. Trzy gminy o zbliżonej wielkości, a każda z nich pokazuje inny powód, dla którego mediana miasta może wprowadzać w błąd. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Strzelinie i Ząbkowicach Śląskich - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-02 - Liczba aktów notarialnych: 684 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-ziebice-strzelin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy gminy miejsko-wiejskie Przedgórza Sudeckiego, każda licząca od 15 do 21 tysięcy mieszkańców, dzieli **4267 zł na metrze**: od 6869 zł w Strzelinie przez 4935 zł w Ząbkowicach Śląskich do 2602 zł w Ziębicach. To rozpiętość 2,6 raza przy takiej samej skali i takim samym typie gminy. Liczby pochodzą z **684 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że **decyduje jedna rzecz: odległość do Wrocławia.** Strzelin leży 44 km od miasta i ma bezpośrednie połączenie kolejowe, Ząbkowice Śląskie o 45 km dalej w głąb Przedgórza, a Ziębice jeszcze dalej od głównej osi. Kolejność cen jest dokładnie odwrotna do odległości. Drugi wątek jest metodologiczny, ale wart uwagi każdego, kto porównuje takie liczby. **W każdej z tych trzech gmin mediana wprowadza w błąd, i w każdej z innego powodu.** ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Ząbkowicach Śląskich, Ziębicach i Strzelinie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zabkowice-ziebice-strzelin/zabkowice-ziebice-strzelin-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Strzelinie i Ząbkowicach Śląskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. **Te końce dzieli sześć miesięcy**: Strzelin kończy się 2 marca 2026, Ziębice 31 sierpnia, a Ząbkowice Śląskie 2 września. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech gminach filtr usunął łącznie 46 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Trzy gminy, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Strzelin | 21 306 | 282 | 6869 | 7409 | 6311 | 196 | | Ząbkowice Śląskie | 20 167 | 611 | 4935 | 7150 | 4437 | 296 | | Ziębice | 15 180 | 823 | 2602 | 2251 | 2989 | 192 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Zwróć uwagę na rozstrzał miejsc: **282, 611 i 823**. Trzy sąsiadujące gminy o niemal identycznej wielkości leżą w trzech różnych ćwiartkach polskiego rankingu. Kolumna „rynek pierwotny" jest tu nieporównywalna między gminami i to jest sedno sprawy: - **Strzelin, 7409 zł na 79 aktach**: prawdziwa nowa zabudowa, w tym 21 lokali przy Pocztowej po 10 239 zł. - **Ząbkowice Śląskie, 7150 zł na 86 aktach**: również prawdziwa nowa zabudowa, ale 75 z tych aktów pochodzą z jednego adresu. - **Ziębice, 2251 zł na 49 aktach**: to w ogóle nie jest budowa, tylko pierwsze przeniesienie własności w starym zasobie komunalnym. ## Trzy różne sposoby, w jakie mediana kłamie | Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Strzelin | 6869 | 6311 | −558 | 40 procent | | Ząbkowice Śląskie | 4935 | 4437 | −498 | 29 procent | | Ziębice | 2602 | 2989 | +387 | 26 procent | Po odjęciu pierwszej sprzedaży **rozpiętość koszyka maleje z 4267 do 3322 zł na metrze**, ale kolejność się nie zmienia. Każda z tych trzech gmin ilustruje inny mechanizm: - **Strzelin: mediana zawyżona przez realną nową zabudowę.** 40 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, w normalnym znaczeniu tego słowa. Odjęcie jej obniża liczbę o 558 zł. - **Ząbkowice Śląskie: mediana zawyżona przez jeden budynek.** 75 z 86 aktów pierwszej sprzedaży to Jasna 50, czyli 26 procent obrotu całej gminy pochodzi z jednej inwestycji. - **Ziębice: mediana zaniżona przez wykup lokali komunalnych.** Tu odjęcie pierwszej sprzedaży liczbę podnosi, o 387 zł. Praktyczny wniosek dla kogokolwiek, kto porównuje gminy po publikowanych medianach: **te trzy liczby nie mierzą tego samego.** Porównywalne są dopiero kolumny rynku wtórnego: 6311, 4437 i 2989 zł. ## Kierunek cen: trzy razy plus, trzy różne historie | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Ząbkowice Śląskie | 6250 zł/m² | +47,9 procent | 4618 zł/m² | +6,1 procent | | Ziębice | 2994 zł/m² | +32,5 procent | 3486 zł/m² | +44,2 procent | | Strzelin | 7083 zł/m² | +15,5 procent | 6428 zł/m² | +4,7 procent | Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. W lewej kolumnie wszystkie trzy gminy wyglądają na rynki w gwałtownym wzroście. W prawej okazuje się, że **tylko jedna z nich naprawdę nim jest.** - **Ząbkowice Śląskie: pozorny wzrost, i to skrajny.** 47,9 wobec 6,1 procent, czyli ośmiokrotna różnica. Cały ruch pochodzi z jednej inwestycji, której sprzedaż skoncentrowała się w 2026 roku. - **Ziębice: wzrost prawdziwy.** 32,5 i 44,2 procent, obie liczby wysokie, a prawa nawet wyższa od lewej, bo w tej gminie nie ma dewelopera, który mógłby je zaburzyć, a odjęcie wykupu komunalnego po 2251 zł za metr podnosi medianę reszty rynku. Trzeba jednak pamiętać o punkcie wyjścia: **czterdzieści cztery procent liczone od 2417 zł to 1069 zł na metrze.** - **Strzelin: wzrost umiarkowany.** 4,7 procent na rynku wtórnym, a różnica w lewej kolumnie opisuje wyższy udział nowej zabudowy w ostatnim roku. ## Zero mieszkań w cennikach W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, **żadna z tych trzech gmin nie ma dziś ani jednego lokalu.** W tym samym okresie zawarto tu **214 aktów pierwszej sprzedaży**: 86 w Ząbkowicach, 79 w Strzelinie i 49 w Ziębicach. Znaczy to dwie rzeczy. Po pierwsze, **kto szuka dziś nowego mieszkania na Przedgórzu, nie ma go gdzie kupić.** Po drugie, **liczby z kolumny „rynek pierwotny" opisują przeszłość**, a kiedy te akty wypadną z dwuletniego okna, mediany Ząbkowic i Strzelina spadną bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych. ## Domy i działki | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Ząbkowice Śląskie | 54 | 560 000 zł | 686 m² | 59 procent | 23 | | Strzelin | 54 | 422 500 zł | 1004 m² | 59 procent | 19 | | Ziębice | 45 | 270 000 zł | 1612 m² | 82 procent | 4 | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolejność przy domach jest inna niż przy mieszkaniach: **najdroższe domy stoją w Ząbkowicach, choć w mieszkaniach są one drugie.** Strzelin, najdroższy w mieszkaniach, ma domy o 137 500 zł tańsze. Dwie ostatnie kolumny każą jednak czytać te liczby ostrożnie. **Im dalej w głąb Przedgórza, tym większa działka i tym większy udział nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, od 59 procent w Ząbkowicach do 82 procent w Ziębicach. Ziębicka mediana 270 000 zł przy typowej działce 1612 m² opisuje głównie zabudowę zagrodową, a nie dom jednorodzinny. Rynek gruntu jest we wszystkich trzech gminach słabo mierzalny: 23, 19 i 4 transakcje, a typowe powierzchnie w Ząbkowicach i Strzelinie, 321 i 283 m², wskazują na fragmenty i udziały, a nie na działki budowlane. ## Pięć gmin obok Poza trójką z tabeli powiaty ząbkowicki i strzeliński niosą pięć kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów, i wszystkie są tańsze od Ząbkowic: - **Wiązów: 2873 zł/m² przy 37 aktach, 801 miejsce w kraju** - **Bardo: 2830 zł/m² przy 42 aktach, 803 miejsce** - **Kamieniec Ząbkowicki: 2235 zł/m² przy 82 aktach, 842 miejsce** - **Złoty Stok: 2193 zł/m² przy 44 aktach, 844 miejsce** - **Kondratowice: 2105 zł/m² przy 33 aktach, 850 miejsce** Cztery dalsze gminy obu powiatów, Borów, Przeworno, Ciepłowody i Stoszowice, mają w oknie mniej niż trzydzieści aktów i ich median nie podajemy. Zwraca uwagę jedno. **Cztery z tych pięciu gmin leżą w ostatniej setce polskiego rankingu**, a Kondratowice, oddalone od Strzelina o kilkanaście kilometrów, mają medianę 2105 zł wobec 6869 zł w Strzelinie. **W jednym powiecie strzelińskim rozpiętość jest ponadtrzykrotna.** ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Strzelin: 343 450 zł**, a z drugiej ręki 315 550 zł - **Ząbkowice Śląskie: 246 750 zł**, a z drugiej ręki 221 850 zł - **Ziębice: 130 100 zł**, a z drugiej ręki 149 450 zł Rozpiętość wynosi **213 350 zł przy medianie gminy i 166 100 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki**. Najprościej: **za pięćdziesiąt metrów w Strzelinie kupuje się w Ziębicach sto trzydzieści dwa metry.** ## Analizy poszczególnych gmin Wszystkie trzy gminy opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w gminie Strzelin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-strzelin) - [Ceny mieszkań w gminie Ząbkowice Śląskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-slaskie) - [Ceny mieszkań w gminie Ziębice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ziebice) Sąsiednią ziemię kłodzką zestawiamy w [porównaniu Kłodzka, Polanicy, Kudowy, Nowej Rudy i Bystrzycy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-klodzko-polanica-kudowa-nowa-ruda), Góry Sowie w [porównaniu Świdnicy, Dzierżoniowa, Bielawy i Strzegomia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swidnica-dzierzoniow-bielawa-strzegom), a obwarzanek wrocławski w [porównaniu pięciu gmin pierścienia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.