---
title: "Ceny mieszkań w Ząbkowicach Śląskich: 4935 zł/m², a jeden adres to 26 procent rynku [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Ząbkowice Śląskie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-slaskie"
published: "2026-10-09"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-02"
  deeds: 296
---

# Ceny mieszkań w gminie Ząbkowice Śląskie: 4935 zł za metr, mediana gminy skoczyła w rok o 47,9 procent, a mieszkania z drugiej ręki podrożały tylko o 6,1 procent. Policzyliśmy 296 aktów notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Ząbkowice Śląskie to 4935 zł i 611 miejsce wśród 860 polskich gmin, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje 4437 zł. Jedna inwestycja to 26 procent obrotu i cały skok mediany.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-02
- Liczba aktów notarialnych: 296
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-slaskie — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Ząbkowice Śląskie zajmuje **611 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **4935 zł/m²**, o 18 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 20 167 osób, a stąd jest 20 km do Ziębic i 45 km do Strzelina.

Liczby pochodzą z **296 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsze w tym wpisie jest to, co zrobiła z tutejszymi statystykami jedna inwestycja. **Siedemdziesiąt osiem aktów przy jednym adresie to 26 procent całego obrotu gminy**, a mediana gminy podskoczyła przez nie w rok o 47,9 procent, choć mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym samym czasie o 6,1 procent.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Ząbkowice Śląskie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zabkowice-slaskie/zabkowice-slaskie-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ząbkowicach Śląskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do **2 września 2026**.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 17 aktów** o medianie 1106 zł/m² i typowej cenie 65 000 zł za 54 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **296 aktów**. Mediana to **4935 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 3458 do 7000 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 260 000 zł**.

Ząbkowice Śląskie są gminą miejsko-wiejską, więc liczby obejmują także zabudowę poza samym miastem.

## Rynek pierwotny jest droższy o 61 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 7150 | 86 | 361 868 zł | 48 m² |
| Wtórny | 4437 | 210 | 210 000 zł | 48 m² |

**Różnica wynosi 2713 zł na metrze, czyli 61 procent**, przy identycznym metrażu po obu stronach. Pierwsza sprzedaż to **29 procent obrotu**, czyli 86 aktów, a **75 z nich pochodzi z jednego adresu**.

Skutek jest bezpośredni: **mediana gminy jest zawyżona o 498 zł względem tego, co kupuje 71 procent rynku.** Punkt odniesienia dla mieszkania z drugiej ręki to 4437 zł.

Rozstęp kwartylowy, od 3458 do 7000 zł, jest przy tym ponaddwukrotny i to również jest ślad tej samej inwestycji: górna ćwiartka rynku to w dużej części jeden budynek.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Jasna 50 | 7300 | 78 | 75 |

W Ząbkowicach Śląskich **tylko jeden adres zebrał co najmniej pięć transakcji, ale za to od razu 78**, czyli 26 procent obrotu całej gminy i 87 procent całej nowej zabudowy.

Trudno o wyraźniejszy przykład tego, jak jedna inwestycja przestawia obraz rynku. **Bez Jasnej 50 gmina Ząbkowice Śląskie ma 218 transakcji i medianę bliską 4437 zł**, czyli o niemal 500 zł niżej niż liczba publikowana.

Pozostałe 218 aktów rozkłada się po adresach, z których żaden nie powtarza się nawet pięć razy. **Dla zasobu istniejącego nie ma tu ceny za ulicę**, a wycena musi zejść do konkretnego budynku i jego stanu technicznego.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 4515 | 40 | 5 |
| 35 do 50 m² | 5486 | 119 | 41 |
| 50 do 65 m² | 5796 | 84 | 31 |
| ponad 65 m² | 4286 | 53 | 9 |

Ta tabela jest wygięta w łuk: najtańsze są mieszkania najmniejsze i największe, a najdroższe te od 50 do 65 m².

Powód jest w ostatniej kolumnie. **Nowa zabudowa przy Jasnej to lokale od 35 do 65 m², i tam trafiły 72 z 86 aktów pierwszej sprzedaży.** Dwa skrajne wiersze są za to niemal czyste i to one opisują rynek wtórny: **4515 zł dla kawalerek i 4286 zł dla mieszkań powyżej 65 m²**, czyli mniej więcej tyle, ile wynosi mediana rynku wtórnego gminy.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 4175 | 5 | 24 m² |
| 2 | 7000 | 86 | 39 m² |
| 3 | 5086 | 140 | 51 m² |
| 4 | 4619 | 49 | 69 m² |
| 5 | 4349 | 8 | 93 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w gminie Ząbkowice Śląskie podaje je przy 288 z 296 aktów.

Drugi wiersz jest tu wyraźnie odstający: **mieszkania dwuizbowe kosztują 7000 zł za metr, o 1914 zł więcej niż trzyizbowe.** To nie jest premia za mały metraż, tylko odbicie tego, że lokale dwuizbowe o typowych 39 m² to w tej gminie głównie nowa zabudowa.

Od trzech do pięciu izb tabela schodzi normalnie, z 5086 do 4349 zł, czyli o 737 zł.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 3700 | 171 |
| 2022 | 4409 | 137 |
| 2023 | 3787 | 100 |
| 2024 | 4292 | 86 |
| 2025 | 4127 | 110 |
| 2026 | 6850 | 144 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Wyjątkowo pokazujemy tu także rok 2026, bo rejestr sięga 2 września i notuje z niego już 144 akty, czyli więcej niż z całego roku 2025.

Ostatni wiersz jest właśnie tym, o czym mowa w tym wpisie. **Mediana 6850 zł w 2026 roku, wobec 4127 zł rok wcześniej, to nie jest skok cen mieszkań w Ząbkowicach.** To jest efekt tego, że sprzedaż inwestycji przy Jasnej skoncentrowała się w pierwszej połowie 2026 roku.

Widać to wprost w porównaniu dwunastomiesięcznym: **cały rynek 6250 zł/m² przy 178 aktach wobec 4227 zł przy 105 aktach, czyli wzrost o 47,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4618 zł przy 97 aktach wobec 4352 zł przy 101 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent.**

**Te dwie liczby różnią się ośmiokrotnie.** Prawa jest tą, która opisuje kupującego mieszkanie w istniejącym budynku: **w Ząbkowicach Śląskich rynek wtórny podrożał w ostatnim roku o sześć procent, a nie o blisko pięćdziesiąt.**

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, **nie ma dziś w gminie Ząbkowice Śląskie ani jednego mieszkania**.

Przy 86 aktach pierwszej sprzedaży, z czego 75 przy jednym adresie, oznacza to jedno: **inwestycja przy Jasnej została wyprzedana**. Rynek pierwotny w tej gminie jest zamknięty, a kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 4437 zł za metr.

To także zapowiedź tego, co stanie się z publikowanymi liczbami. **Kiedy akty z Jasnej wypadną z dwuletniego okna, mediana gminy spadnie o kilkaset złotych**, bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 54 | 560 000 zł | 221 750 do 715 263 zł | 686 m² |
| Działka | 23 | 49 692 zł | 8225 do 120 350 zł | 321 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **32 z 54 aktów na dom dotyczą nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 59 procent, co w gminie miejsko-wiejskiej oznacza sporo siedlisk. Rozstęp kwartylowy, od 221 750 do 715 263 zł, jest ponadtrzykrotny, więc w tej próbie są i budynki do remontu, i domy gotowe.

**Mediana domu, 560 000 zł, jest 2,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, czyli 246 750 zł.

Rynek gruntu jest tu słabo mierzalny: 23 transakcje przy typowej powierzchni 321 m² i rozstępie od 8225 do 120 350 zł, czyli piętnastokrotnym. Powierzchnia trzystu metrów wskazuje, że w większości są to fragmenty i udziały, a nie działki budowlane.

## Co z tego ma kupujący

Ząbkowice Śląskie to gmina, w której jedna inwestycja zdominowała wszystkie publikowane statystyki. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 4437 zł**, bo mediana gminy jest o 498 zł wyższa za sprawą jednego budynku. **Nie wierz w skok o 47,9 procent**, bo mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym czasie o 6,1 procent. I **pamiętaj, że rynek pierwotny jest tu zamknięty**: w cennikach deweloperskich nie ma dziś ani jednego lokalu.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Strzelin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-strzelin) jest droższy o 1934 zł na metrze, a [Ziębice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ziebice) tańsze o 2333 zł. Całą trójkę zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkowicach, Ziębicach i Strzelinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabkowice-ziebice-strzelin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.