---
title: "Ceny mieszkań w Ząbkach: 12 242 zł/m², a przy jednej ulicy różnica między budynkami sięga 4029 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Ząbkach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki"
published: "2026-10-25"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wołominie"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-10-15"
  deeds: 905
---

# Ceny mieszkań w Ząbkach: 12 242 zł za metr, najwyżej w powiecie wołomińskim, a przy jednej ulicy różnica między budynkami sięga 4029 zł. Policzyliśmy 905 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Ząbkach to 12 242 zł i 23 miejsce wśród 888 polskich gmin, najwyżej w powiecie wołomińskim. Blisko trzy czwarte transakcji to rynek wtórny, co w obwarzanku Warszawy jest wyjątkiem, a trzynaście budynków przy samej ulicy Powstańców dzieli 4029 zł na metrze. Cennik deweloperów, 12 156 zł, stoi poniżej mediany odsprzedaży.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wołominie
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-10-15
- Liczba aktów notarialnych: 905
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Ząbki zajmują **23 miejsce wśród 888 polskich gmin** z medianą **12 242 zł/m²** (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli ponad dwa razy więcej niż mediana typowej polskiej gminy. Jest to najwyższa pozycja w powiecie wołomińskim i wyższa niż Pruszkowa, największego miasta zachodniego obwarzanka. W mieście mieszka 45 654 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd **13 km drogą, czyli najbliżej ze wszystkich miast w tej serii**, około 28 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **905 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej ulicy. **Trzynaście budynków przy ulicy Powstańców daje 107 aktów, a mediany skrajnych z nich dzieli 4029 zł na metrze**, od 10 578 zł przy numerze 64A do 14 607 zł przy numerze 35. Jest to prawie jedna trzecia ceny, na dystansie kilkuset metrów.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Ząbkach, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen wypełniającymi cały jego obszar, gęstniejącymi wzdłuż ulicy Powstańców.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-zabki/zabki-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 15 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr nie usunął w Ząbkach ani jednego aktu**, co oznacza, że rejestr nie zawiera tu wykupów komunalnych ani sprzedaży po cenach symbolicznych.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **905 aktów**. Mediana to **12 242 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 10 806 do 13 621 zł/m², a typowe mieszkanie ma **52 m² i kosztuje 635 000 zł**.

## Blisko trzy czwarte transakcji to rynek wtórny

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 12 726 | 664 | 648 750 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 10 971 | 238 | 601 688 zł | 55 m² |
| Nieokreślony w źródle | 10 557 | 3 | 550 000 zł | 43 m² |

**664 z 905 aktów, czyli 73 procent, to odsprzedaże**, i jest to jeden z najwyższych udziałów rynku wtórnego w obwarzanku Warszawy: spośród gmin, które opisujemy w tej serii, wyższy ma tylko Żyrardów, 84 procent. Ząbki są miastem, które ma już swój zasób i nim handluje, a nie takim, które dopiero się buduje.

Różnica ceny metra wynosi **1755 zł, czyli 14 procent**, i rynek pierwotny jest tańszy, choć metraże po obu stronach są zbliżone: 55 i 51 m². Nie tłumaczy tego więc wielkość lokalu, tylko to, że pierwsza sprzedaż dotyczy kilku konkretnych inwestycji o własnym terminarzu cenowym.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 12 726 zł, a nie 12 242 zł**. Różnica jest niewielka właśnie dlatego, że rynek wtórny stanowi blisko trzy czwarte obrotu i sam wyznacza medianę miasta.

## Ulica Powstańców: trzynaście budynków, 4029 zł różnicy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Rotmistrza Witolda Pileckiego 1 | 13 158 | 32 | 32 | 44 m² |
| Skrajna 7 | 11 363 | 21 | 18 | 40 m² |
| Krasickiego 4 | 10 570 | 20 | 20 | 49 m² |
| Miła 6 | 11 322 | 17 | 16 | 51 m² |
| Szwoleżerów 68 | 11 666 | 17 | 16 | 48 m² |
| Krucza 11 | 10 670 | 10 | 10 | 56 m² |
| Powstańców 37 | 13 081 | 12 | 0 | 53 m² |
| Powstańców 62A | 12 160 | 12 | 0 | 40 m² |
| Powstańców 15 | 11 111 | 9 | 0 | 68 m² |
| Powstańców 35 | 14 607 | 9 | 0 | 49 m² |
| Powstańców 60 | 12 531 | 9 | 0 | 40 m² |
| Powstańców 64C | 11 888 | 9 | 0 | 65 m² |
| Powstańców 33 | 12 924 | 8 | 0 | 57 m² |
| Powstańców 4B | 11 762 | 8 | 0 | 46 m² |
| Powstańców 60A | 11 960 | 8 | 0 | 40 m² |
| Powstańców 2A | 13 158 | 7 | 0 | 49 m² |
| Powstańców 64 | 11 089 | 6 | 0 | 53 m² |
| Powstańców 4A | 13 382 | 5 | 0 | 43 m² |
| Powstańców 64A | 10 578 | 5 | 0 | 45 m² |

Pierwsze sześć pozycji to inwestycje, w których przeważa pierwsza sprzedaż: **117 aktów, z czego 112 to pierwsze sprzedaże**, i wszystkie mieszczą się w przedziale od 10 570 do 13 158 zł/m².

Reszta tabeli to wyłącznie odsprzedaże przy jednej ulicy, Powstańców. **Trzynaście budynków daje razem 107 aktów, a rozpiętość między nimi wynosi 4029 zł na metrze**, od 10 578 zł pod numerem 64A do 14 607 zł pod numerem 35.

Metraż tej różnicy nie tłumaczy. Najdroższy budynek, Powstańców 35, sprzedaje lokale 49-metrowe, a najtańszy, Powstańców 64A, lokale 45-metrowe, czyli mniejsze, które według tabeli metraży powinny być droższe za metr, a nie tańsze. **Różnica bierze się z samych budynków przy tej samej ulicy** i jest to najmocniejszy w tym wpisie argument za tym, żeby nie wyceniać mieszkania po medianie miasta ani nawet po medianie ulicy.

## Cenniki deweloperów stoją 11 procent nad aktami

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 104 |
| Mediana ceny ofertowej | 12 156 zł/m² |
| Kwartyle | 11 446 do 12 789 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 971 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 238 |

Różnica wynosi **1185 zł na metrze, czyli 11 procent**. **Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do października 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.**

Zapas jest skoncentrowany w dwóch inwestycjach: **56 lokali przy Sikorskiego 33 po 11 942 zł i 21 przy Andersa 3 po 13 029 zł**, czyli 77 ze 104. Pozostałe pozycje to pojedyncze budynki po jeden lub dwa lokale.

Warto zauważyć, że **cennik, 12 156 zł, leży poniżej mediany rynku wtórnego, 12 726 zł**. W Ząbkach mieszkanie od dewelopera jest dziś w ofercie tańsze niż mieszkanie odsprzedawane, i potwierdza to również porównanie samych aktów.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 13 184 | 68 | 14 |
| 35 do 50 m² | 13 009 | 347 | 80 |
| 50 do 65 m² | 12 338 | 261 | 62 |
| ponad 65 m² | 10 338 | 229 | 82 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku. **Od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 2846 zł na metrze**, czyli o 22 procent, a największy pojedynczy skok jest na końcu, między przedziałem 50 do 65 m² a przedziałem powyżej 65, gdzie ubywa 2000 zł.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 14 480 | 25 | 29 m² |
| 2 | 13 425 | 229 | 41 m² |
| 3 | 12 720 | 318 | 53 m² |
| 4 | 11 398 | 107 | 71 m² |
| 5 | 10 356 | 26 | 100 m² |
| 6 | 8606 | 14 | 118 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od jednej izby do sześciu mediana traci 5874 zł na metrze**, czyli 41 procent. Wiersze siedmio- i ośmioizbowy pomijamy, bo opierają się na czterech i dwóch aktach.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 7300 | 311 |
| 2022 | 8554 | 393 |
| 2023 | 9680 | 450 |
| 2024 | 11 411 | 463 |
| 2025 | 12 110 | 419 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 15 października, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **269 aktów przy medianie 12 740 zł**, najwyższej ze wszystkich lat.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 66 procent**, czyli o 4810 zł na metrze, przy czym tempo wyraźnie zwalnia: 1731 zł między 2023 a 2024 rokiem i 699 zł między 2024 a 2025.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **12 736 zł/m² przy 337 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 11 962 zł przy 424 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,5 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 2,9 procent: z 12 482 zł/m² przy 308 aktach do 12 845 zł przy 264 aktach.** Obie liczby opierają się na dużych próbach, ale mówią co innego: mediana miasta rośnie głównie dlatego, że w ostatnim roku ubyło tańszych pierwszych sprzedaży (73 akty wobec 116 rok wcześniej), a ceny odsprzedaży rosną o połowę wolniej.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Ząbkach podrożały przez rok o 2,9 procent**, czyli wolniej niż w Markach, Kobyłce i Radzyminie; spośród pięciu miast powiatu opisywanych w tej serii wolniej rósł tylko Wołomin.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 103 | 1 130 000 zł | 785 000 do 1 400 000 zł | 413 m² |
| Działka | 32 | 283 022 zł | 17 561 do 1 000 000 zł | 270 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **29 ze 103 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Rejestr domów nadąża tu za rejestrem lokali: **ostatni akt na dom pochodzi z 25 września 2026, a na działkę z 15 października 2026**, czyli z tego samego dnia, w którym kończy się rejestr lokalowy. Próba działek jest jednak mała i niejednorodna: rozstęp kwartylowy od 17 561 do 1 000 000 zł oraz typowa powierzchnia 270 m² pokazują, że w tych 32 aktach mieszczą się zarówno udziały w drogach, jak i pełne działki budowlane, więc mediany 283 022 zł nie należy czytać jako ceny działki pod dom.

## Co z tego ma kupujący

Ząbki są najdroższym miastem powiatu wołomińskiego i najbliżej Warszawy położonym miastem tej serii, a ich mediana jest wyjątkowo wiarygodna, bo trzy czwarte obrotu to zwykłe odsprzedaże. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Mediana 12 242 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia**, bo rynek wtórny leży zaledwie 484 zł wyżej. **Sprawdź konkretny budynek, nie ulicę**, bo przy samej Powstańców rejestr pokazuje 4029 zł różnicy między budynkami, i nie tłumaczy jej metraż. I **porównaj ofertę dewelopera z rynkiem wtórnym, a nie z medianą miasta**: cennik 12 156 zł stoi dziś 570 zł poniżej mediany odsprzedaży.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Marki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-marki) leżą 9 km stąd i są tańsze o 2442 zł na metrze, [Kobyłka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobylka) 10 km i jest tańsza o 2704 zł, a [Wołomin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wolomin) 13 km i jest tańszy o 2988 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki-marki-kobylka-wolomin-radzymin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.