---
title: "Ceny mieszkań w Wyszkowie: 7399 zł/m², a dwa adresy w tym samym mieście dzieli 3779 zł na metrze [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Wyszkowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wyszkow"
published: "2026-10-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wyszkowie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-11"
  deeds: 718
---

# Ceny mieszkań w Wyszkowie: 7399 zł za metr, a dwa duże adresy w tym samym mieście dzieli 3779 zł na metrze. Policzyliśmy 718 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Wyszkowie to 7399 zł i 216 miejsce wśród 888 polskich gmin, o 513 zł więcej niż w większej Ostrołęce. Dwa duże adresy w tym samym mieście dzieli 3779 zł na metrze, a mediana urosła przez rok o 43,8 procent, najwięcej wśród mazowieckich gmin z co najmniej stu aktami, choć odsprzedaże podrożały tylko o 4,7 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wyszkowie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-11
- Liczba aktów notarialnych: 718
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wyszkow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Wyszków zajmuje **216 miejsce wśród 888 polskich gmin** (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą **7399 zł/m²**, czyli o 23 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 39 077 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 66 km drogą, czyli około 50 minut samochodem trasą S8.

Liczby pochodzą z **718 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Rejestr kończy się 11 września 2026.

Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy dwóch adresów. **Pana Tadeusza 21 ma medianę 5920 zł, a Sowińskiego 38 medianę 9699 zł**, czyli o 3779 zł więcej, i oba są nowymi inwestycjami w tym samym mieście, oddalonymi od siebie o około dwa kilometry i sprzedanymi w tym samym dwuletnim oknie.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Wyszków, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w mieście nad Bugiem.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-wyszkow/wyszkow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wyszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 11 września 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 1200 zł/m², czyli 75 000 zł przy 62 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tabela adresów obejmuje **399 z 718 aktów**; przy pozostałych 319 rejestr wskazuje działkę, a nie ulicę.

Po tych filtrach zostaje **718 aktów**. Mediana to **7399 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6248 do 9200 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 385 000 zł**.

## Siedem adresów, 3779 zł rozpiętości

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 3 Maja 45 | 7400 | 93 | 84 | 54 m² |
| Pana Tadeusza 21 | 5920 | 76 | 74 | 50 m² |
| Generała Józefa Sowińskiego 38 | 9699 | 72 | 68 | 42 m² |
| Komisji Edukacji Narodowej 31 | 9148 | 44 | 38 | 40 m² |
| Komisji Edukacji Narodowej 33 | 9501 | 28 | 27 | 58 m² |
| Pana Tadeusza 23 | 7218 | 19 | 19 | 52 m² |
| Fryderyka Chopina 8 | 7270 | 10 | 10 | 49 m² |

Siedem adresów daje **342 z 718 aktów, czyli 48 procent rynku**, i wszystkie są nowymi inwestycjami: 320 z 342 transakcji to pierwsze sprzedaże.

**Rozpiętość między nimi wynosi 3779 zł na metrze**, od 5920 zł przy Pana Tadeusza 21 do 9699 zł przy Sowińskiego 38, czyli 64 procent. Metraż tłumaczy część tej różnicy, bo Sowińskiego sprzedaje lokale 42-metrowe, a Pana Tadeusza 50-metrowe, ale przy gradiencie widocznym w tabeli metraży osiem metrów powinno dawać kilkaset złotych, a nie prawie cztery tysiące.

Uwagę zwraca też para adresów przy Komisji Edukacji Narodowej. **Numery 31 i 33 mają mediany 9148 i 9501 zł, przy metrażach 40 i 58 m²**, czyli droższy jest ten z większymi lokalami, co jest odwróceniem zwykłej reguły.

**W Wyszkowie adres decyduje o cenie bardziej niż cokolwiek innego**, i to jest najważniejszy wniosek z tej tabeli. Trzy inwestycje w górnym końcu, przy Sowińskiego i Komisji Edukacji Narodowej, sprzedają się po 9100 do 9700 zł, a dwie w dolnym, przy Pana Tadeusza, po 5900 do 7200 zł.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 14 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 7200 | 489 | 369 884 zł | 48 m² |
| Wtórny | 8326 | 171 | 390 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8129 | 58 | 510 000 zł | 60 m² |

**Różnica wynosi 1126 zł na metrze, czyli 14 procent**, przy identycznym metrażu po obu stronach: 48 m². Rynek pierwotny jest tańszy, podobnie jak w Ostrołęce, Mławie, Grójcu czy Żyrardowie, choć w większości miast poza obwarzankiem Warszawy jest odwrotnie.

Wyjaśnienie leży w tabeli adresów. **Pierwsza sprzedaż to 68 procent obrotu, ale rozkłada się na inwestycje o bardzo różnych cenach**, od 5920 do 9699 zł, i to najtańsze z nich, przy Pana Tadeusza, mają najwięcej transakcji. Odsprzedaże dotyczą istniejącego zasobu w całym mieście i są bardziej jednorodne.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 8326 zł, a nie 7399 zł**, a przy nowym trzeba pytać o konkretną inwestycję.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 9200 | 46 | 23 |
| 35 do 50 m² | 7543 | 342 | 240 |
| 50 do 65 m² | 7264 | 214 | 155 |
| ponad 65 m² | 7008 | 116 | 71 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z bardzo ostrym progiem przy trzydziestu pięciu metrach. **Kawalerki są o 1657 zł droższe od mieszkań 35 do 50-metrowych, a trzy większe przedziały dzieli już tylko 535 zł.**

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 9300 | 28 | 29 m² |
| 2 | 8486 | 276 | 42 m² |
| 3 | 7722 | 195 | 56 m² |
| 4 | 8418 | 64 | 64 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność nie jest tu monotoniczna: **lokale czteroizbowe są droższe od trzyizbowych o 696 zł**, mimo że są o osiem metrów większe. Przy 64 i 195 aktach jest to różnica realna i wynika najprawdopodobniej z tego, w której inwestycji stoją.

Jeden akt ma w polu izb wartość niemożliwą (20) i tego wiersza nie uwzględniamy, podobnie jak wierszy pięcio- i sześcioizbowych, które opierają się na siedmiu i jednym akcie.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4764 | 108 |
| 2022 | 4291 | 173 |
| 2023 | 5438 | 124 |
| 2024 | 6591 | 383 |
| 2025 | 8722 | 298 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 11 września; notuje z niego **213 aktów przy medianie 7322 zł**, czyli o 1400 zł poniżej roku 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 83 procent**, czyli o 3958 zł na metrze, ale przebieg jest bardzo nierówny: rok 2022 jest niższy od 2021 o 473 zł, a rok 2025 wyższy od 2024 o 2131 zł. **Przy rynku, w którym prawie połowa transakcji pochodzi z siedmiu adresów o cenach różniących się nawet o 64 procent, tabela roczna mówi więcej o tym, co akurat sprzedawano, niż o cenach.**

Porównanie liczone względem końca rejestru daje bardzo wysoką liczbę. **W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8760 zł/m² przy 386 aktach, a w dwunastu poprzednich 6092 zł przy 276 aktach, czyli wzrost o 43,8 procent.** Jest to najwyższy wzrost mediany wśród mazowieckich gmin, które mają co najmniej sto aktów w oknie analizy.

**Policzony osobno rynek wtórny urósł o 4,7 procent: z 8192 zł/m² przy 88 aktach do 8578 zł przy 121 aktach.** Różnica między tymi liczbami wynosi prawie czterdzieści punktów procentowych.

Przyczyna jest widoczna w tabeli adresów. **W poprzednim oknie dominowała sprzedaż przy Pana Tadeusza po 5920 zł, w bieżącym przy Sowińskiego i Komisji Edukacji Narodowej po 9100 do 9700 zł.** Mediana miasta wzrosła o 43,8 procent, choć odsprzedaże podrożały o około jedną dziesiątą tej wartości.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Wyszkowie podrożały przez rok o 4,7 procent.**

## Cenniki deweloperów stoją 42 procent nad aktami

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 216 |
| Mediana ceny ofertowej | 10 200 zł/m² |
| Kwartyle | 9300 do 10 400 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7200 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 8326 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 489 |

Różnica wynosi **3000 zł na metrze, czyli 42 procent nad medianą pierwszej sprzedaży, i 1874 zł, czyli 23 procent nad medianą odsprzedaży.**

Ta liczba wymaga jednak tego samego zastrzeżenia co cała reszta wpisu: **mediana pierwszej sprzedaży, 7200 zł, łączy inwestycje sprzedające po 5920 i po 9699 zł**, a cennik dotyczy przede wszystkim tej droższej części miasta. **150 z 216 lokali w cenniku stoi przy Komisji Edukacji Narodowej 15 i 17, wycenionych na 10 300 i 10 200 zł**, czyli w tej samej lokalizacji, w której rejestr notuje 9148 i 9501 zł.

Uczciwsze porównanie to więc **10 200 zł w cenniku wobec 9148 do 9501 zł w aktach przy tej samej ulicy**, czyli różnica rzędu 7 do 12 procent, a nie 42.

**216 lokali wobec 489 pierwszych sprzedaży w nieco ponad dwa lata** oznacza zapas odpowiadający mniej więcej jedenastu miesiącom dotychczasowego tempa.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 178 | 500 000 zł | 280 500 do 764 925 zł | 1000 m² |
| Działka | 398 | 165 000 zł | 120 000 do 267 588 zł | 1238 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **51 ze 178 aktów na dom, czyli 29 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

**Działek jest w rejestrze ponad dwa razy więcej niż domów: 398 wobec 178**, a rozstęp kwartylowy od 120 000 do 267 588 zł przy typowej powierzchni 1238 m² mówi, że przeważają wśród nich pełne parcele pod zabudowę, a nie udziały w gruncie.

Ostatni akt na dom i na działkę pochodzi z 11 września 2026, czyli oba są zgodne z końcem rejestru lokalowego.

## Co z tego ma kupujący

Wyszków jest miastem, w którym adres decyduje o cenie bardziej niż strona rynku i bardziej niż metraż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Pytaj o konkretną inwestycję, nie o cenę w mieście**, bo dwa adresy nowych mieszkań dzieli tu 3779 zł na metrze. **Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 8326 zł**, nie na 7399 zł. I **nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 43,8 procent**, bo odsprzedaże urosły w tym czasie o 4,7 procent, a resztę robi zmiana tego, która inwestycja akurat sprzedaje.

Sąsiednie miasto opisujemy osobno: [Ostrołęka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka) leży 68 km stąd i jest tańsza o 513 zł na metrze. Oba zestawiamy w [porównaniu cen w Ostrołęce i Wyszkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.