---
title: "Ceny mieszkań w Wysokiem Mazowieckiem: 7765 zł/m², drożej niż w Łomży i Suwałkach [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Wysokiem Mazowieckiem z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wysokie-mazowieckie"
published: "2026-09-08"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wysokiem Mazowieckiem"
  from: "2024-07-04"
  to: "2026-02-04"
  deeds: 152
---

# Ceny mieszkań w Wysokiem Mazowieckiem: 7765 zł za metr, czyli drożej niż w siedmiokrotnie większej Łomży i Suwałkach. Policzyliśmy 152 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Wysokiem Mazowieckiem to 7765 zł i 176 miejsce wśród 860 polskich gmin. To najdroższe miasto zachodniego Podlasia, mimo że ma 8915 mieszkańców, czyli siedem razy mniej niż Łomża. Dwa adresy dają 67 procent rynku.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wysokiem Mazowieckiem
- Zakres danych: od 2024-07-04 do 2026-02-04
- Liczba aktów notarialnych: 152
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wysokie-mazowieckie — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Wysokie Mazowieckie zajmuje **176 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **7765 zł/m²**, czyli o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 8915 osób, a do Białegostoku jest stąd 63 km, do Łomży 47 km, do Zambrowa 22 km.

Liczby pochodzą z **152 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Ta jedna liczba jest najciekawsza w całym zachodnim Podlasiu. **Miasto z 8915 mieszkańcami ma metr droższy od Łomży, która ma ich 58 925, i od Suwałk, które mają 67 879.** Wysokie Mazowieckie jest najdroższym miastem tej części województwa i wyprzedza w rankingu krajowym oba ośrodki subregionalne.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wysokiem Mazowieckiem, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 4 lipca 2024 do **4 lutego 2026**. Rejestr jest zamrożony u źródła: w centralnej bazie nie ma ani jednego aktu lokalowego z tego powiatu nowszego niż ta data. Wszystko, co wydarzyło się na tym rynku po lutym, jest poza tą analizą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 2 akty** o medianie 1208 zł/m² i typowej cenie 44 715 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **152 akty**. Mediana to **7765 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6630 do 8284 zł/m², a typowe mieszkanie ma **47 m² i kosztuje 374 685 zł**.

## Dwa adresy to 67 procent rynku

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Warszawska 6 | 7789 | 59 | 59 |
| Sportowa 6 | 8042 | 43 | 38 |
| Warszawska 4 | 7198 | 7 | 5 |

**Warszawska 6 i Sportowa 6 dają razem 102 akty, czyli 67 procent rynku miasta**, i obie są nowymi inwestycjami: pod pierwszą wszystkie 59 transakcji to pierwsza sprzedaż, pod drugą 38 z 43.

To wyjaśnia, dlaczego to małe miasto jest droższe od Łomży. **Mediana Wysokiego Mazowieckiego jest w dwóch trzecich medianą dwóch nowych budynków**, a nie ceną całego zasobu mieszkaniowego. Sekcja o rynku wtórnym poniżej pokazuje, ile kosztuje tu mieszkanie, które już stoi.

## Rynek pierwotny jest droższy o 1396 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7822 | 105 | 388 870 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8125 | 9 | 337 181 zł | 45 m² |
| Wtórny | 6426 | 38 | 285 000 zł | 47 m² |

**Rynek pierwotny to 69 procent transakcji**, czyli najwyższy udział w całym województwie, i jest o 1396 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 22 procent.

Tu leży odpowiedź na pytanie z leadu. **Na rynku wtórnym Wysokie Mazowieckie kosztuje 6426 zł, czyli o 1008 zł mniej niż Łomża i o 251 zł mniej niż Suwałki.** Przewaga tego miasta w rankingu ogólnym jest więc w całości efektem tego, że dwie trzecie jego obrotu to nowe mieszkania. Kto szuka tu lokalu z drugiej ręki, płaci mniej niż w obu większych miastach.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 5933 | 7 | 1 |
| 35 do 50 m² | 7459 | 75 | 52 |
| 50 do 65 m² | 7979 | 57 | 43 |
| ponad 65 m² | 7480 | 13 | 9 |

Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, w Wysokiem Mazowieckiem nie obowiązuje. **Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a lokale poniżej 35 m² są najtańsze w mieście**, ale ich wiersz stoi na siedmiu aktach, z czego tylko jeden to rynek pierwotny, więc opisuje raczej stare kawalerki niż regułę.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 7738 | 56 | 41 m² |
| 3 | 7794 | 68 | 54 m² |
| 4 | 7384 | 25 | 60 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 149 ze 152 aktów, a różnice między nimi są małe: 410 zł między najdroższym a najtańszym.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 5150 | 27 |
| 2022 | 5477 | 121 |
| 2023 | 6750 | 149 |
| 2024 | 7408 | 84 |
| 2025 | 7752 | 96 |
| 2026 | 8453 | 5 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. **Rok 2026 stoi na pięciu aktach, bo rejestr kończy się 4 lutego**, i tej mediany nie należy czytać jako wyniku roku.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7747 zł/m² przy 91 aktach, a w dwunastu poprzednich 7456 zł przy 86 aktach, czyli wzrost o 3,9 procent.** Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 51 procent.

## Cenniki deweloperów

**Dla Wysokiego Mazowieckiego nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 105 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań: obowiązek publikowania cen dotyczy inwestycji będących w sprzedaży, a jeśli obie tutejsze wyprzedały swoje etapy, w bazie nie zostaje nic.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 18 | 440 000 zł | 195 000 do 888 750 zł | 672 m² |
| Działka | 4 | 11 000 zł | 8626 do 104 000 zł | 30 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

Oba wiersze są tu za cienkie na wniosek i trzeba to powiedzieć wprost. **Osiemnaście aktów na dom przy rozstępie od 195 tysięcy do 889 tysięcy nie daje wiarygodnej mediany**, a cztery akty na działkę o typowej powierzchni 30 m² to prawdopodobnie udziały w gruncie, a nie działki budowlane. Ostatni akt na dom pochodzi z 8 stycznia 2026, a na działkę z 26 czerwca 2025, czyli oba rejestry są jeszcze starsze niż lokalowy. **O cenach domów i działek w tym mieście nie da się z tego rejestru powiedzieć nic pewnego.**

## Co z tego ma kupujący

W Wysokiem Mazowieckiem **wysokie miejsce w rankingu jest zasługą dwóch nowych budynków, a nie całego rynku**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Zapytaj o stronę rynku, zanim porównasz z Łomżą**, bo na rynku wtórnym Wysokie Mazowieckie jest o 1008 zł na metrze tańsze od Łomży, a na całym rynku o 123 zł droższe. **Ustal, czy oferta jest przy Warszawskiej albo Sportowej**, bo te dwa adresy to dwie trzecie obrotu i to ich cena stoi w medianie. I **sprawdź datę rejestru**, bo tutejszy kończy się 4 lutego 2026 i jest jednym z czterech zamrożonych rejestrów w województwie.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Zambrów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zambrow) leży 22 km stąd i jest tańszy o 215 zł na metrze, [Łomża](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza) 47 km i o 123 zł, a [Grajewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grajewo) jest tańsze o 1865 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w [porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza-zambrow-grajewo-kolno). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.