---
title: "Ceny mieszkań we Wrześni: 7170 zł/m², a deweloperzy mają w cennikach 470 mieszkań po 8468 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania we Wrześni z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wrzesnia"
published: "2026-10-20"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe we Wrześni"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-05-26"
  deeds: 804
---

# Ceny mieszkań we Wrześni: 7170 zł za metr z aktów notarialnych, a w cennikach deweloperów stoi 470 mieszkań po 8468 zł. Policzyliśmy 804 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra we Wrześni to 7170 zł i 241 miejsce wśród 869 polskich gmin. W ustawowej bazie cenników deweloperów stoi tu 470 mieszkań o medianie 8468 zł, czyli o 21 procent powyżej ceny, po jakiej naprawdę podpisano 369 aktów pierwszej sprzedaży. Osiem adresów daje jedną trzecią całego rynku.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe we Wrześni
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-26
- Liczba aktów notarialnych: 804
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wrzesnia — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Września zajmuje **241 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **7170 zł/m²**, o 19 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 48 415 osób, a do centrum Poznania jest stąd 53 km.

Liczby pochodzą z **804 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To **największy rynek mieszkaniowy w tym koszyku**, prawie dwa razy większy niż drugi w kolejności Śrem.

Najmocniejsza liczba tego wpisu leży po stronie cenników. **W ustawowej bazie, w której deweloperzy mają obowiązek publikować ceny, stoi we Wrześni 470 mieszkań o medianie 8468 zł/m².** To jest zapas prawie sześciokrotnie większy niż w Środzie i siedmiokrotnie większy niż w Śremie, a jego mediana jest o 21 procent wyższa od ceny, po jakiej podpisano tu 369 aktów pierwszej sprzedaży.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrześni, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 26 maja 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 4 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 22 akty** o medianie 1614 zł/m² i typowej cenie 82 250 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **804 akty**. Mediana to **7170 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6351 do 8316 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 374 900 zł**.

## Cenniki deweloperów stoją 21 procent nad aktami

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 470 |
| Mediana ceny ofertowej | 8468 zł/m² |
| Kwartyle | 7868 do 8908 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7009 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 369 |

**470 mieszkań w sprzedaży w mieście liczącym 48 tysięcy mieszkańców to bardzo dużo**: w ciągu dwóch lat rejestr zanotował tu 369 transakcji pierwszej sprzedaży, więc bieżąca oferta jest o jedną czwartą większa od tego, co sprzedano przez ostatnie dwa lata.

Różnica między cennikiem a aktem wynosi **1459 zł na metrze, czyli 21 procent**. Nie jest to jednak ta sama liczba mierzona dwa razy: **akty opisują to, co sprzedano w latach 2024 i 2025, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026**, i te dwie rzeczy mogą się różnić zarówno ceną, jak i standardem.

Rozstęp kwartylowy cennika, od 7868 do 8908 zł, jest przy tym wąski, więc wrzesińscy deweloperzy wyceniają zapas podobnie. Trzy największe pozycje to **64 lokale przy Frezjowej 1 po 7868 zł, 63 przy Gnieźnieńskiej 28 po 8200 zł i 48 przy Pilskiej 20B po 8600 zł**; najdroższe są 44 lokale przy Dmowskiego po 10 400 zł.

## Rynek wtórny jest droższy o 834 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 7843 | 435 | 380 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7009 | 369 | 373 856 zł | 51 m² |

**Rynek dzieli się tu niemal na pół, a strona wtórna jest o 12 procent droższa za metr.** Typowe mieszkanie ma po obu stronach niemal tyle samo, 49 i 51 m², więc metraż tej różnicy nie tłumaczy.

To samo odwrócenie widać w całym obwarzanku Poznania i w większości gmin tej części Wielkopolski. Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc obie liczby mogą opisywać dwa różne momenty rynku.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7843 zł, a nie 7170 zł**.

## Osiem adresów daje jedną trzecią rynku

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Gnieźnieńska 28L | 6825 | 51 | 48 |
| Gnieźnieńska 28N | 7187 | 43 | 43 |
| 17 Dywizji Piechoty 4B | 6710 | 41 | 40 |
| 17 Dywizji Piechoty 4A | 7860 | 30 | 29 |
| Frezjowa 1 | 7494 | 28 | 26 |
| Kamieni Szlachetnych 6B | 8221 | 27 | 26 |
| Romana Dmowskiego 12B | 7126 | 25 | 24 |
| Romana Dmowskiego 12A | 7590 | 24 | 22 |

Osiem adresów to **269 aktów, czyli 33 procent całego rynku miasta**, i niemal wyłącznie pierwsza sprzedaż: 258 z 269 transakcji. Cztery inwestycje rozpisane na dwie klatki każda dają z tego większość: Gnieźnieńska 94 akty, 17 Dywizji Piechoty 71, Dmowskiego 49.

Rozpiętość między nimi wynosi **1511 zł na metrze**, od 6710 zł przy 17 Dywizji Piechoty 4B do 8221 zł przy Kamieni Szlachetnych 6B. Co ciekawsze, **różnica biegnie także wewnątrz jednej inwestycji**: dwie klatki przy 17 Dywizji Piechoty dzieli 1150 zł, a przy Gnieźnieńskiej 362 zł.

Dla kupującego wniosek jest prosty: **„nowe mieszkanie we Wrześni" nie ma jednej ceny**, a różnica między najtańszą a najdroższą klatką to 75 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 7123 | 64 | 6 |
| 35 do 50 m² | 7275 | 350 | 175 |
| 50 do 65 m² | 7300 | 275 | 124 |
| ponad 65 m² | 6272 | 115 | 64 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa. **Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 177 zł i są nie do odróżnienia**, a spada dopiero czwarty, o 1028 zł. W przedziale do 35 m² rynek pierwotny to zaledwie 6 transakcji na 64, czyli kawalerki są tu wyłącznie towarem z rynku wtórnego.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 6464 | 26 | 34 m² |
| 2 | 7410 | 322 | 42 m² |
| 3 | 7376 | 302 | 55 m² |
| 4 | 6345 | 116 | 67 m² |
| 5 | 5628 | 27 | 101 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Najdroższe za metr są mieszkania dwu- i trzyizbowe**, a nie najmniejsze: lokal jednoizbowy jest o 946 zł na metrze tańszy od dwuizbowego. Spadek od dwóch do pięciu izb wynosi **1782 zł na metrze**.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4486 | 542 |
| 2022 | 4928 | 471 |
| 2023 | 5830 | 472 |
| 2024 | 6712 | 389 |
| 2025 | 7100 | 417 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 26 maja, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **210 aktów przy medianie 7486 zł**, czyli wyższej niż w całym 2025 roku i przy bardzo wysokim tempie transakcji.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 58 procent**, czyli o 2614 zł na metrze.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7540 zł/m² przy 448 aktach, a w dwunastu poprzednich 6806 zł przy 385 aktach, czyli wzrost o 10,8 procent.** Liczba transakcji wzrosła o 16 procent, więc ceny rosną przy rosnącym obrocie.

To jest mediana całego rynku. **Na samym rynku wtórnym te same dwa okresy dają 8342 zł przy 239 aktach wobec 7073 zł przy 221 aktach, czyli wzrost o 17,9 procent.** Odsprzedawane mieszkania drożały więc szybciej niż miasto jako całość, a mediana miasta rośnie wolniej, bo w ostatnich dwunastu miesiącach ma w sobie więcej tańszych lokali z rynku pierwotnego.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 129 | 572 000 zł | 460 000 do 700 000 zł | 470 m² |
| Działka | 77 | 240 000 zł | 173 000 do 390 000 zł | 962 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **37 ze 129 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, a typowa działka pod domem ma 470 m², czyli sprzedaje się tu głównie zabudowę szeregową i bliźniaczą.

Rynek gruntu jest tu wyraźny: **77 transakcji w dwa lata, ostatnia 15 maja 2026**, mediana 240 000 zł przy typowej powierzchni 962 m², a połowa aktów mieści się między 173 000 a 390 000 zł. Działka pod dom kosztuje tu więc mniej więcej dwie piąte mediany ceny domu.

## Co z tego ma kupujący

Września ma największy rynek i największy zapas nowych mieszkań w tym koszyku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Nie podstawiaj ceny z cennika za cenę transakcyjną**, bo te dwie liczby dzieli tu 1459 zł na metrze. **Sprawdź, do której klatki należy mieszkanie**, bo różnice wewnątrz jednej inwestycji sięgają 1150 zł. I **przy odsprzedaży pracuj na liczbie 7843 zł**, o 673 zł wyższej od mediany miasta.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Środa Wielkopolska](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sroda-wielkopolska) leży 26 km stąd i jest tańsza o 211 zł na metrze, [Śrem](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-srem) 57 km i jest tańszy o 849 zł, a [Szamotuły](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szamotuly) po drugiej stronie Poznania i są tańsze o 456 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen we Wrześni, Środzie Wielkopolskiej, Szamotułach i Śremie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wrzesnia-sroda-szamotuly-srem). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.