---
title: "Ceny mieszkań w Wołominie: 9254 zł/m², a w cennikach stoi 212 mieszkań po 12 350 zł, o 2704 zł powyżej rynku wtórnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Wołominie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wolomin"
published: "2026-10-26"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wołominie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-20"
  deeds: 481
---

# Ceny mieszkań w Wołominie: 9254 zł za metr, a w ustawowych cennikach stoi 212 mieszkań po 12 350 zł, czyli o 2704 zł powyżej mediany rynku wtórnego. Policzyliśmy 481 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Wołominie to 9254 zł i 90 miejsce wśród 888 polskich gmin. W ustawowej bazie stoi 212 mieszkań po 12 350 zł/m², czyli o 28 procent powyżej mediany odsprzedaży, a trzy inwestycje dają 188 z nich. Rynek wtórny podrożał przez rok tylko o 0,8 procent, a pierwsze bloki wchodzą już do rejestru.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wołominie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-20
- Liczba aktów notarialnych: 481
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wolomin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Wołomin zajmuje **90 miejsce wśród 888 polskich gmin** z medianą **9254 zł/m²** (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 54 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 50 730 osób, czyli więcej niż w Ząbkach czy Markach, a mimo to rejestr notuje tu **481 aktów wobec 905 w Ząbkach i 1023 w Markach**. Do centrum Warszawy jest stąd 35 km drogą, czyli około 37 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **481 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu leży po stronie ofertowej. **W ustawowej bazie cen stoi w Wołominie 212 mieszkań o medianie 12 350 zł/m², czyli o 2704 zł więcej niż mediana odsprzedaży w tym mieście**, i jest ich więcej, niż deweloperzy sprzedali tu przez całe dwa lata, bo rejestr notuje 186 pierwszych sprzedaży.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Wołominie, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w centrum miasta wzdłuż linii kolejowej.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-wolomin/wolomin-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 20 sierpnia 2026. Rejestr Wołomina kończy się o dwa miesiące wcześniej niż rejestr Ząbek z tego samego powiatu, więc **września i października 2026 ten wpis nie obejmuje**.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 2279 zł/m², czyli 160 000 zł przy 70 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **481 aktów**. Mediana to **9254 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7621 do 10 629 zł/m², a typowe mieszkanie ma **55 m² i kosztuje 510 000 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 11 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 9646 | 295 | 445 900 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8582 | 186 | 599 000 zł | 82 m² |

**Różnica wynosi 1064 zł na metrze, czyli 11 procent**, i tłumaczy ją metraż. Deweloperzy sprzedają w Wołominie lokale o typowej powierzchni **82 m²**, czyli o 34 metry większe niż mieszkania, którymi handluje istniejący zasób. Do rejestru weszły już także pierwsze sprzedaże w blokach, o czym niżej.

To jest sytuacja, w której mediana miasta nie opisuje ani jednej, ani drugiej strony. **Zwykłe mieszkanie w Wołominie kosztuje 9646 zł za metr i 445 900 zł w całości**, a lokal z pierwszej sprzedaży 8582 zł za metr i 599 000 zł w całości, bo jest o ponad trzydzieści metrów większy.

## Cenniki deweloperów: 212 mieszkań po 12 350 zł

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 212 |
| Mediana ceny ofertowej | 12 350 zł/m² |
| Kwartyle | 11 477 do 12 600 zł/m² |
| Mediana rynku wtórnego z aktów | 9646 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8582 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 186 |

Ta tabela wymaga ostrożności, bo najprostsze porównanie prowadzi tu do fałszywego wniosku.

**Cennik stoi 3768 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 44 procent wyżej, ale te dwie liczby nie opisują tego samego towaru.** Rejestrowe 8582 zł to w większości lokale o typowej powierzchni 82 m² w niskiej zabudowie, a cennik składa się prawie w całości z mieszkań w budynkach wielorodzinnych: **82 lokale przy Lipińskiej po 12 400 zł, 71 przy Wiejskiej 12 po 12 700 zł i 35 w drugiej inwestycji przy Lipińskiej po 10 532 zł, razem 188 z 212**.

Uczciwsze porównanie to cennik z rynkiem wtórnym, bo tam rzeczywiście chodzi o mieszkania. **12 350 zł ofertowo wobec 9646 zł w aktach odsprzedaży, czyli o 2704 zł i 28 procent więcej.** Nawet ta liczba jest jednak zawyżona przez różnicę dat: akty kończą się w sierpniu 2026, a cennik opisuje początek listopada 2026.

Wniosek dla kupującego jest taki, że **Wołomin dopiero wchodzi w fazę budowy osiedli wielorodzinnych**, a ceny ofertowe tych osiedli są ustawione powyżej wszystkiego, co miasto dotąd notowało. Pierwsze akty z takich bloków rejestr już ma i widać je w tabeli adresów poniżej.

## Adresy: pierwsze bloki z pierwszej sprzedaży

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Legionów 144 | 11 000 | 19 | 19 | 50 m² |
| Legionów 142A | 11 070 | 12 | 12 | 46 m² |
| Aleja Armii Krajowej 64 | 9574 | 11 | 0 | 46 m² |
| Przejazd 3 | 12 221 | 6 | 0 | 54 m² |
| Prądzyńskiego 20A | 9208 | 5 | 0 | 38 m² |
| Warszawska 5 | 10 407 | 5 | 0 | 43 m² |

To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami: **58 z 481 transakcji, czyli 12 procent**. Pomijamy pięć aktów przy Legionów 51 o medianie 3487 zł/m² i typowej powierzchni 21 m², które wyglądają na lokale inne niż mieszkania.

Najważniejsze są dwa pierwsze wiersze. **Dwa budynki przy Legionów 144 i 142A dają 31 pierwszych sprzedaży przy medianie około 11 000 zł/m² i typowym metrażu 46 do 50 m²**, czyli są to pierwsze w rejestrze pierwsze sprzedaże mieszkań w blokach, a nie segmentów. Stoją one o 2400 zł wyżej niż mediana całego rynku pierwotnego gminy i o około 1400 zł wyżej niż odsprzedaże w istniejącym zasobie.

Dla kupującego oznacza to, że **mediana rynku pierwotnego, 8582 zł, opisuje dziś dwa różne produkty naraz**: segmenty w niskiej zabudowie i pierwsze mieszkania w blokach po około 11 000 zł.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 10 518 | 49 | 0 |
| 35 do 50 m² | 9740 | 149 | 28 |
| 50 do 65 m² | 9683 | 125 | 40 |
| ponad 65 m² | 7506 | 158 | 118 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym progiem. **Do 65 m² mediana schodzi łagodnie, o 835 zł na dwóch przedziałach, a potem spada o 2177 zł naraz.**

Przyczyna jest ta sama, którą widać w tabeli rynków: **158 z 481 aktów to lokale powyżej 65 m², a 118 z nich to pierwsze sprzedaże** w niskiej zabudowie. Ten jeden przedział ciągnie medianę miasta w dół o kilkaset złotych.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 10 818 | 59 | 33 m² |
| 3 | 9771 | 118 | 46 m² |
| 4 | 8762 | 74 | 59 m² |
| 5 | 8073 | 13 | 74 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od dwóch izb do pięciu mediana traci 2745 zł na metrze**, czyli 25 procent, monotonicznie. Wiersze jedno-, sześcio- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na jednym do sześciu aktów.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5399 | 110 |
| 2022 | 6195 | 201 |
| 2023 | 6654 | 141 |
| 2024 | 8351 | 187 |
| 2025 | 9046 | 192 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 sierpnia, ale wart jest wzmianki: notuje z niego 194 akty przy medianie 9661 zł, czyli tyle samo aktów, co w całym roku 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 68 procent**, czyli o 3647 zł na metrze.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **9462 zł/m² przy 279 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9109 zł przy 168 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 3,9 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny prawie stanął: urósł o 0,8 procent, z 9620 zł/m² przy 133 aktach do 9698 zł przy 143 aktach.** Mediana miasta rośnie szybciej niż odsprzedaże, choć pierwszej sprzedaży, która jest tu tańsza za metr, było w ostatnim roku znacznie więcej: 136 aktów wobec 35 rok wcześniej. Wyjaśnienie leży w tym, co weszło do rejestru: 31 z tych 136 aktów to mieszkania w blokach przy Legionów 144 i 142A po około 11 000 zł, więc pierwsza sprzedaż przestała ciągnąć medianę gminy w dół tak mocno jak wcześniej.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Wołominie podrożały przez rok o 0,8 procent**, najwolniej wśród pięciu miast powiatu opisywanych w tej serii, przy czym rejestr kończy się 20 sierpnia 2026.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 140 | 799 500 zł | 550 000 do 1 105 000 zł | 700 m² |
| Działka | 51 | 277 400 zł | 200 000 do 448 550 zł | 894 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **57 ze 140 aktów na dom, czyli dwie piąte, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 799 500 zł opisuje w dużej części siedliska.

Rynek działek jest tu wyraźnie czytelniejszy: **51 transakcji przy medianie 277 400 zł za typowe 894 m² i rozstępie kwartylowym od 200 000 do 448 550 zł**, co daje około 310 zł za metr gruntu, wobec 633 zł w Kobyłce i 789 zł w Markach.

**Ostatni akt na dom pochodzi z 20 sierpnia 2026, czyli z tego samego dnia, w którym kończy się rejestr lokalowy, a na działkę z 3 czerwca 2026.** Rejestr działek stoi więc dwa i pół miesiąca za rejestrem lokali. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.

## Co z tego ma kupujący

Wołomin jest największą gminą powiatu, a jednocześnie ma w rejestrze najmniej transakcji z całej piątki, i właśnie zaczyna się w nim budować duże osiedla. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy zwykłym mieszkaniu pracuj na 9646 zł, nie na 9254 zł**, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez duże lokale z niskiej zabudowy, a przy mieszkaniu w nowym bloku na około 11 000 zł, bo tyle rejestr notuje przy Legionów. **Traktuj cennik 12 350 zł jako ambicję, a nie jako cenę rynkową**: stoi on 28 procent powyżej tego, co w mieście płacono za odsprzedaże, i dotyczy 212 lokali, które dopiero czekają na kupca. I **pamiętaj, że rejestr kończy się 20 sierpnia 2026**, więc porównując Wołomin z Ząbkami czy Kobyłką, porównujesz różne okna czasowe.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Kobyłka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobylka) leży 5 km stąd i jest droższa o 284 zł na metrze, [Radzymin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-radzymin) 11 km i jest tańszy o 1272 zł, a [Ząbki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki) 13 km i są droższe o 2988 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki-marki-kobylka-wolomin-radzymin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.