--- title: "Ceny mieszkań pod Krakowem: najdroższe są Myślenice, czyli najdalsze od miasta [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach z aktów notarialnych z dwóch lat, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wieliczka-niepolomice-skawina-myslenice" published: "2026-10-16" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Wieliczce, Krakowie i Myślenicach" from: "2024-07-02" to: "2026-07-17" deeds: 2906 --- # Ceny mieszkań w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach: najdroższe są Myślenice, leżące od Krakowa najdalej z całej czwórki. Policzyliśmy 2906 aktów notarialnych [ANALIZA] Cztery gminy wokół Krakowa mieszczą się w 1314 zł na metrze, od 10 797 zł w Myślenicach do 9483 zł w Skawinie, i kolejność nie ma nic wspólnego z odległością do miasta. W trzech z nich nowe mieszkanie jest tańsze od tego z istniejącego zasobu, w Wieliczce aż o 2592 zł na metrze. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Wieliczce, Krakowie i Myślenicach - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-17 - Liczba aktów notarialnych: 2906 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wieliczka-niepolomice-skawina-myslenice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery największe gminy wokół Krakowa dzieli **1314 zł na metrze**, od 10 797 zł w Myślenicach do 9483 zł w Skawinie. Na mieszkaniu o powierzchni 50 m² to 65 700 zł. Liczby pochodzą z **2906 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1607 z samej Wieliczki. Najciekawsze w tej czwórce jest to, że **kolejność cen nie idzie za odległością od Krakowa**. Najdroższe są Myślenice, leżące 33 km od miasta; najtańsza jest Skawina, oddalona o 23 km; Wieliczka, o 14 km od Rynku Głównego, wypada dopiero trzecia. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminach na południe od Krakowa, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-wieliczka-niepolomice-skawina-myslenice/koszyk-krakow-poludnie-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Wieliczce, Krakowie i Myślenicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Rejestry Wieliczki, Niepołomic i Skawiny kończą się między 7 a 17 lipca 2026, a **myślenicki 18 czerwca 2026, czyli mniej więcej miesiąc wcześniej**. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc ostatnich tygodni Myślenice jeszcze nie obejmują. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych gminach filtr usunął łącznie 21 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Cztery gminy, jedna tabela | Gmina | Ludność | Do Krakowa | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Myślenice | 45 429 | 33 km | 38 | 10 797 | 10 929 | 9764 | 355 | 18.06.2026 | | Niepołomice | 34 020 | 26 km | 51 | 10 235 | 9706 | 11 200 | 537 | 7.07.2026 | | Wieliczka | 70 471 | 14 km | 53 | 10 206 | 9584 | 12 176 | 1607 | 17.07.2026 | | Skawina | 43 944 | 23 km | 83 | 9483 | 9353 | 9674 | 407 | 8.07.2026 | Miejsce w kraju liczymy wśród **869 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Sam Kraków ma 14 716 zł/m² i 11 miejsce w kraju. **Wszystkie cztery gminy są droższe od Tarnowa, Nowego Sącza i Oświęcimia**, czyli od trzech największych miast województwa poza Krakowem. Najtańsza z nich, Skawina, ma medianę o 2086 zł wyższą niż Tarnów. ## Nowe mieszkanie tańsze od istniejącego, w trzech gminach na cztery | Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Wieliczka | 9584 | 12 176 | −2592 zł | 70 procent | | Niepołomice | 9706 | 11 200 | −1494 zł | 74 procent | | Skawina | 9353 | 9674 | −321 zł | 48 procent | | Myślenice | 10 929 | 9764 | +1165 zł | 72 procent | To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i przeczy temu, czego uczy większość polskich rynków. **W Wieliczce, Niepołomicach i Skawinie nowe mieszkanie kosztuje za metr mniej niż mieszkanie z istniejącego zasobu**, a w Wieliczce mniej o 2592 zł, czyli o jedną piątą. W Skawinie różnica jest jednak niewielka, 321 zł, czyli 3 procent. **Tej różnicy nie tłumaczy położenie.** W Wieliczce utrzymuje się w każdej części gminy: w granicach osiedli miasta rynek pierwotny ma medianę 9425 zł, a wtórny 11 949 zł, w Czarnochowicach przy granicy Krakowa 11 864 i 13 800 zł. W Niepołomicach zespół budynków w Podłężu sprzedaje się drożej od mediany całego rynku pierwotnego gminy. Rejestr nie mówi, w jakim stanie lokal przechodzi z rąk do rąk, więc przyczyny tej różnicy z niego nie odczytamy. **Myślenice są tu wyjątkiem**: rynek pierwotny jest tam droższy od wtórnego o 1165 zł na metrze. Deweloperzy budują tam małe lokale, o typowej powierzchni 39 m², a najdroższe adresy pierwszej sprzedaży stoją w samym mieście, przy Matejki, Żeromskiego i Mickiewicza, z medianami od 13 000 do 14 890 zł. Praktyczny wniosek dla kupującego: **w trzech z czterech gmin mediana zaniża cenę mieszkania z rynku wtórnego**, w Wieliczce aż o 1970 zł na metrze. ## Metraż zmienia obraz bardziej niż cena metra | Gmina | Typowy metraż | Mediana ceny mieszkania | Mediana, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | | Niepołomice | 61 m² | 618 000 zł | 10 235 | | Wieliczka | 53 m² | 530 000 zł | 10 206 | | Skawina | 51 m² | 505 000 zł | 9483 | | Myślenice | 43 m² | 459 185 zł | 10 797 | Ta tabela jest odwrotnością poprzedniej i warto ją czytać razem z nią. **Myślenice mają najwyższą cenę metra i najniższą cenę mieszkania**, bo kupuje się tam lokale o 18 m² mniejsze niż w Niepołomicach. **Niepołomice mają niemal identyczną cenę metra co Wieliczka, ale mieszkanie kosztuje tam o 88 tysięcy więcej.** Jeśli pytanie brzmi „ile zapłacę", odpowiedź układa te gminy w zupełnie innej kolejności niż cena metra. ## Koncentracja | Gmina | Największy adres | Akty | Udział w rynku | | --- | --- | ---: | ---: | | Wieliczka | Świętej Barbary 16F | 152 | 9 procent | | Skawina | Bukowska 39C | 71 | 17 procent | | Niepołomice | Wrzosowa 17C | 28 | 5 procent | | Myślenice | Jana Matejki 10 | 26 | 7 procent | Żadna z tych gmin nie jest rynkiem jednej inwestycji, ale w Skawinie jeden adres to co szósta transakcja. W Myślenicach koncentracja rozkłada się inaczej: **dwadzieścia jeden adresów daje tam 62 procent obrotu**, a dwa z nich to zespoły budynków we wsiach Zawada i Osieczany, razem 136 aktów. ## Kierunek cen | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Wieliczka | 10 762 zł/m² | +12,5 procent | 12 189 zł/m² | +0,2 procent | | Niepołomice | 10 619 zł/m² | +9,4 procent | 11 752 zł/m² | +6,7 procent | | Myślenice | 11 104 zł/m² | +6,5 procent | 9443 zł/m² | −6,1 procent | | Skawina | 9532 zł/m² | +1,9 procent | 10 094 zł/m² | +8,1 procent | Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Pierwsza kolumna zmian nie zgadza się z drugą w żadnej z tych czterech gmin**, a w Myślenicach obie idą w przeciwne strony. Najostrzej widać to w Skawinie i w Wieliczce, które są swoimi lustrzanymi odbiciami: **w Skawinie mediana gminy prawie stoi, a mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 8,1 procent; w Wieliczce mediana rośnie o 12,5 procent, a istniejący zasób kosztuje tyle co rok temu.** **Dla kupującego rozstrzyga druga para kolumn**, chyba że kupuje od dewelopera. ## Domy | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Wieliczka | 293 | 940 000 zł | 600 m² | 20 procent | | Niepołomice | 254 | 890 000 zł | 548 m² | 18 procent | | Skawina | 220 | 750 000 zł | 684 m² | 22 procent | | Myślenice | 122 | 726 500 zł | 1021 m² | 23 procent | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Kolejność jest tu inna niż przy mieszkaniach i bliższa odległości do Krakowa**: najdroższa jest Wieliczka, czyli gmina najbliższa miastu, najtańsze są najdalsze Myślenice, a różnica sięga 213 500 zł, czyli 23 procent. Ostatnie dwie kolumny tłumaczą część tej różnicy. **W Myślenicach za medianę kupuje się dom na działce 1021 m², czyli blisko dwa razy większej niż w Niepołomicach**, a udział siedlisk jest tam najwyższy w czwórce. ## Mniejsze gminy okolicy | Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | | --- | ---: | ---: | ---: | | Kłaj | 9012 | 45 | 99 | | Dobczyce | 7642 | 26 | poza rankingiem | | Biskupice | 6199 | 42 | 401 | Trzy mniejsze gminy tego samego pasa wchodzą do zestawienia jako sekcje, bo ich próby są zbyt cienkie na osobne wpisy. **Rozpiętość między nimi, 2813 zł na metrze, jest ponad dwa razy większa niż między czterema głównymi gminami.** W Biskupicach typowy sprzedany lokal ma jednak 143 m², więc tamtejsza mediana opisuje inny rodzaj nieruchomości niż mieszkanie w bloku. Dobczyce mają w oknie 26 transakcji, więc nie wchodzą do rankingu krajowego, a ich rejestr kończy się 30 kwietnia 2026. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Myślenice: 539 850 zł**, a z istniejącego zasobu 488 200 zł - **Niepołomice: 511 750 zł**, a z istniejącego zasobu 560 000 zł - **Wieliczka: 510 300 zł**, a z istniejącego zasobu 608 800 zł - **Skawina: 474 150 zł**, a z istniejącego zasobu 483 700 zł **Druga liczba zmienia kolejność.** Przy mieszkaniu z rynku wtórnego najdroższa jest Wieliczka, a nie Myślenice, i to o 120 600 zł. ## Analizy poszczególnych gmin Każdą z nich opisujemy osobno, z podziałem na osiedla, adresy, metraże, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Wieliczce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wieliczka) - [Ceny mieszkań w Niepołomicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-niepolomice) - [Ceny mieszkań w Skawinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-skawina) - [Ceny mieszkań w Myślenicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-myslenice) Sam Kraków opisujemy w [analizie dzielnic Krakowa](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-krakowa). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.