--- title: "Ceny mieszkań w Warce: 7828 zł/m², a od 2022 roku metr podrożał tu o 87 procent [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Warce z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-warka" published: "2026-10-27" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grójcu" from: "2024-07-02" to: "2026-08-28" deeds: 317 --- # Ceny mieszkań w Warce: 7828 zł za metr, a od 2022 roku metr podrożał tu o 87 procent. Policzyliśmy 317 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Warce to 7828 zł i 173 miejsce wśród 870 polskich gmin. Między 2022 a 2025 rokiem metr podrożał o 87 procent, z 4215 do 7863 zł, a w ostatnich dwunastu miesiącach mediana całego rynku stanęła, choć same odsprzedaże podrożały o 11 procent. Rynek pierwotny i wtórny dzieli tu 53 zł na metrze. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grójcu - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-08-28 - Liczba aktów notarialnych: 317 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-warka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Warka zajmuje **173 miejsce wśród 870 polskich gmin** (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą **7828 zł/m²**, czyli o 30 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 974 osoby, a do Grójca jest stąd 25 km drogą, czyli około 35 minut samochodem. Liczby pochodzą z **317 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsza liczba tego wpisu jest historyczna. **Między 2022 a 2025 rokiem mediana metra w Warce urosła z 4215 do 7863 zł, czyli o 87 procent**, i jest to najwyższy wzrost spośród trzech miast tej okolicy. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana całego rynku praktycznie stanęła, ale same odsprzedaże podrożały o 11 procent, więc odpowiedź na pytanie, czy wzrost się skończył, zależy od tego, którą stronę rynku liczyć. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Warka, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w mieście nad Pilicą.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-warka/warka-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grójcu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 28 sierpnia 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr nie usunął w Warce ani jednego aktu.** - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej z 317 transakcji**, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji. Po tych filtrach zostaje **317 aktów**. Mediana to **7828 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7282 do 8291 zł/m², a typowe mieszkanie ma **46 m² i kosztuje 370 000 zł**. ## Obie strony rynku kosztują niemal tyle samo | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 7825 | 220 | 365 500 zł | 46 m² | | Wtórny | 7878 | 71 | 413 000 zł | 48 m² | | Nieokreślony w źródle | 7930 | 26 | 353 178 zł | 51 m² | **Wszystkie trzy wiersze mieszczą się w 105 zł na metrze**, a rynek pierwotny i wtórny dzieli zaledwie 53 zł, czyli 0,7 procent. Metraże rynku pierwotnego i wtórnego są niemal identyczne, 46 i 48 m². Mediana miasta opisuje tu obie strony rynku równie dobrze. Dla kupującego jest to sytuacja najwygodniejsza z możliwych: **liczba 7828 zł nie wymaga żadnej korekty.** Różnica pojawia się dopiero w cenie całej nieruchomości: **413 000 zł na rynku wtórnym wobec 365 500 zł z pierwszej sprzedaży**, bo odsprzedawane mieszkania są tu o dwa metry większe. Pierwsza sprzedaż to 69 procent obrotu. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 7146 | 12 | 3 | | 35 do 50 m² | 7978 | 184 | 142 | | 50 do 65 m² | 7779 | 68 | 40 | | ponad 65 m² | 7641 | 53 | 35 | **Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Warce nie działa.** Kawalerki mają najniższą medianę w mieście, 7146 zł, o 832 zł niższą niż mieszkania od 35 do 50 m², i jest ich zaledwie dwanaście. Powyżej 35 m² cena metra praktycznie stoi: **trzy górne przedziały mieszczą się w 337 zł**, czyli w 4 procentach. Rozkład jest bardzo skoncentrowany: **184 z 317 aktów, czyli 58 procent, ma powierzchnię od 35 do 50 m²**, a 142 z nich to pierwsze sprzedaże. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 2 | 8001 | 149 | 43 m² | | 3 | 7716 | 96 | 56 m² | | 4 | 7033 | 41 | 59 m² | | 5 | 7470 | 22 | 59 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 968 zł na metrze, ale **wiersz pięcioizbowy łamie tę kolejność, wracając do 7470 zł**; przy 22 aktach i typowej powierzchni 59 m², czyli takiej samej jak przy czterech izbach, jest to raczej szum niż prawidłowość. Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo opiera się na ośmiu aktach. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2021 | 4215 | 47 | | 2022 | 4215 | 93 | | 2023 | 5799 | 33 | | 2024 | 7284 | 78 | | 2025 | 7863 | 228 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 sierpnia i notuje z niego 48 aktów przy medianie 7930 zł. Ta tabela jest sednem wpisu. **Lata 2021 i 2022 mają identyczną medianę, 4215 zł, a potem w trzy lata mediana rośnie o 87 procent, do 7863 zł.** Skok o 1584 zł przypada na rok 2023, a o kolejne 1485 zł na rok 2024. Warto zauważyć, że towarzyszy temu wzrost liczby transakcji: **z 33 aktów w 2023 roku do 228 w 2025.** Rynek mieszkaniowy w Warce w praktyce powstał w tym czasie, a jego cena zbliżyła się do sąsiednich miast. Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwa różne obrazy. **W ostatnich dwunastu miesiącach mediana całego rynku wyniosła 7860 zł/m² przy 61 aktach, a w dwunastu poprzednich 7843 zł przy 240 aktach, czyli wzrost o 0,2 procent.** **Policzona bez rynku pierwotnego zmiana jest znacznie większa: z 7685 zł/m² przy 47 aktach do 8531 zł przy 45 aktach, czyli wzrost o 11,0 procent.** Te dwie liczby rozchodzą się, bo w ostatnim roku pierwsze sprzedaże prawie zniknęły z obrotu: 16 z 61 aktów wobec 193 z 240 rok wcześniej. Dla kupującego mieszkanie z rynku wtórnego właściwa jest ta druga liczba, ale opiera się ona na 45 aktach, więc jest raczej sygnałem niż pewnym pomiarem. **Mediana całego rynku po trzech latach wzrostu o 87 procent stoi, a odsprzedaże drożeją dalej.** ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 62 | 550 000 zł | 382 750 do 711 250 zł | 963 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **36 z 62 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 550 000 zł opisuje w większości siedliska, a nie pojedyncze domy jednorodzinne. Działek rejestr notuje od lipca 2024 roku **tylko 10**, od 10 000 do 735 000 zł. Ich mediana, 200 000 zł przy typowej powierzchni 449 m², opiera się na tak małej próbie, że jest raczej wskazówką niż ceną rynkową, a od października 2025 roku przybyły zaledwie cztery takie akty. Ostatni pochodzi z 20 sierpnia 2026 roku. W ustawowej bazie cen deweloperskich **nie ma dla Warki ani jednego lokalu**, mimo 220 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. ## Co z tego ma kupujący Warka jest miastem, w którym rynek mieszkaniowy powstał w ciągu trzech lat i w którym mediana opisuje obie strony rynku równie dobrze. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Mediana 7828 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia**, bo rynek pierwotny i wtórny dzieli 53 zł. **Nie traktuj zatrzymania mediany jako końca podwyżek**: cały rynek przez ostatni rok stał, ale odsprzedaże podrożały o 11 procent, choć na 45 aktach. I **przy kawalerce sprawdź, dlaczego jest tania**: dwanaście takich transakcji ma medianę o 832 zł niższą niż mieszkania czterdziestometrowe, co jest odwróceniem normalnej reguły. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Grójec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grojec) leży 25 km stąd i jest droższy o 634 zł na metrze, a [Garwolin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-garwolin) 66 km i jest droższy o 372 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Grójcu, Warce i Garwolinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grojec-warka-garwolin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.