--- title: "Ceny mieszkań w aglomeracji wałbrzyskiej: największe miasto jako jedyne tanieje [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Wałbrzychu, Świebodzicach, Boguszowie-Gorcach, Szczawnie-Zdroju i Kamiennej Górze z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, kierunkiem cen oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-walbrzych-swiebodzice-boguszow-kamienna-gora" published: "2026-10-08" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, miasto Wałbrzych oraz starostwa powiatowe w Wałbrzychu, Świdnicy i Kamiennej Górze" from: "2024-07-01" to: "2026-09-03" deeds: 3264 --- # Ceny mieszkań w Wałbrzychu, Świebodzicach, Boguszowie-Gorcach, Szczawnie-Zdroju i Kamiennej Górze: pięć miast dzieli 3311 zł na metrze, a Wałbrzych jest jedynym, w którym ceny spadają. Policzyliśmy 3264 akty notarialne [ANALIZA] Szczawno-Zdrój ma 5649 zł/m², Boguszów-Gorce 2338 zł, a Wałbrzych 4572 zł i jest jedynym z pięciu miast, w którym obie miary kierunku cen są ujemne. Sześć kilometrów dalej rynek rośnie o 16 procent. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, miasto Wałbrzych oraz starostwa powiatowe w Wałbrzychu, Świdnicy i Kamiennej Górze - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-03 - Liczba aktów notarialnych: 3264 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-walbrzych-swiebodzice-boguszow-kamienna-gora — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Pięć miast aglomeracji wałbrzyskiej dzieli **3311 zł na metrze**, od 5649 zł w Szczawnie-Zdroju do 2338 zł w Boguszowie-Gorcach. Wszystkie leżą w promieniu 23 km od Wałbrzycha, a dwa najbardziej skrajne, Szczawno i Boguszów, dzieli od niego odpowiednio 6 i 8 km. Liczby pochodzą z **3264 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To największy koszyk w całej dolnośląskiej serii. Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że **Wałbrzych jest jedynym z pięciu miast, w którym ceny spadają**, i to na próbie większej niż cztery pozostałe razem wzięte. Sześć kilometrów dalej, w Szczawnie-Zdroju, mieszkania z drugiej ręki podrożały w tym samym czasie o 16,2 procent. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w aglomeracji wałbrzyskiej, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-walbrzych-swiebodzice-boguszow-kamienna-gora/walbrzych-swiebodzice-boguszow-kamienna-gora-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez miasto Wałbrzych oraz przez starostwa powiatowe w Wałbrzychu, Świdnicy i Kamiennej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. **Te końce dzieli blisko sześć miesięcy**: Szczawno-Zdrój i Kamienna Góra kończą się 12 marca 2026, Boguszów-Gorce 25 marca, Świebodzice 2 lipca, a Wałbrzych 3 września. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu miastach filtr usunął łącznie 42 akty, z czego 25 w samym Wałbrzychu. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Pięć miast, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Szczawno-Zdrój | 5090 | 495 | 5649 | 5256 | 5906 | 139 | | Świebodzice | 21 469 | 581 | 5164 | 6899 | 4721 | 287 | | Wałbrzych | 97 546 | 658 | 4572 | 6354 | 4442 | 2250 | | Kamienna Góra | 16 710 | 700 | 4161 | 6224 | 3639 | 267 | | Boguszów-Gorce | 13 959 | 834 | 2338 | 1654 | 3131 | 321 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². **Wszystkie pięć miast leży poniżej tej mediany**, co odróżnia ten koszyk od wszystkich poprzednich w tej serii. Wałbrzych zasługuje na osobne zdanie. **Wśród 39 polskich miast powyżej 90 tysięcy mieszkańców taniej jest tylko w Bytomiu**, który ma 4356 zł/m². Miasto stutysięczne z medianą 4572 zł to zjawisko w skali kraju wyjątkowe. Kolumna „rynek pierwotny" jest w tym koszyku najbardziej myląca ze wszystkich, jakie w tej serii pokazywaliśmy, i w trzech z pięciu miast nie opisuje tego, co sugeruje jej nazwa. Najjaskrawszy jest **Boguszów-Gorce, gdzie rynek pierwotny to 1654 zł, czyli o 47 procent MNIEJ niż wtórny**. ## Kiedy mediana kłamie, i w którą stronę | Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Różnica | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Szczawno-Zdrój | 5649 | 5906 | +257 | 42 procent | | Świebodzice | 5164 | 4721 | −443 | 12 procent | | Wałbrzych | 4572 | 4442 | −130 | 12 procent | | Kamienna Góra | 4161 | 3639 | −522 | 12 procent | | Boguszów-Gorce | 2338 | 3131 | +793 | 33 procent | To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo **w dwóch miastach mediana miasta jest NIŻSZA od tego, co płaci się za zwykłe mieszkanie**, a to układ, którego w poprzednich koszykach nie było ani razu. Mechanizm jest ten sam w obu przypadkach. Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w miastach o dużym zasobie komunalnym oznacza to głównie sprzedaż mieszkań dotychczasowym lokatorom, po cenie z bonifikatą. **W Boguszowie-Gorcach takich aktów jest 106, czyli jedna trzecia całego obrotu, po 1654 zł za metr.** Skutek: publikowana mediana miasta, 2338 zł, jest o 793 zł niższa od realnej ceny mieszkania. **W Szczawnie-Zdroju to 37 aktów po 4470 zł**, obok 21 aktów prawdziwej nowej zabudowy po 7859 zł, i te dwie grupy dają razem medianę pierwotną 5256 zł, która nie opisuje ani jednej, ani drugiej. W trzech pozostałych miastach układ jest normalny i mediana miasta jest zawyżona: **w Kamiennej Górze o 522 zł, w Świebodzicach o 443 zł, w Wałbrzychu o 130 zł.** Po odjęciu pierwszej sprzedaży **rozpiętość koszyka maleje z 3311 do 2775 zł na metrze**, od 5906 zł w Szczawnie do 3131 zł w Boguszowie. To rzadkie: zwykle po odjęciu deweloperów różnice między miastami rosną. ## Kierunek cen: jedno miasto w dół, cztery w górę | Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Szczawno-Zdrój | 6362 zł/m² | +33,3 procent | 6536 zł/m² | +16,2 procent | | Świebodzice | 5410 zł/m² | +11,3 procent | 4774 zł/m² | +3,3 procent | | Boguszów-Gorce | 2432 zł/m² | +6,1 procent | 3213 zł/m² | +8,5 procent | | Kamienna Góra | 3996 zł/m² | +1,7 procent | 3951 zł/m² | +30,7 procent | | Wałbrzych | 4462 zł/m² | −4,1 procent | 4361 zł/m² | −4,1 procent | Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Wałbrzych jest jedynym miastem koszyka z dwiema liczbami ujemnymi**, i jest to zarazem najlepiej udokumentowany spadek w całej tej serii: 1079 i 996 transakcji w ostatnich dwunastu miesiącach, 1012 i 842 w poprzednich. Przy takich próbach nie ma mowy o przypadku. Cztery pozostałe miasta rosną, ale każde z innego powodu i z inną wiarygodnością: - **Szczawno-Zdrój, plus 16,2 procent na rynku wtórnym**, na próbie 50 transakcji. Kierunek jednoznaczny, skala niepewna. - **Kamienna Góra, plus 30,7 procent**, ale z bazy 3022 zł, czyli wyjątkowo niskiej, i przy 147 wobec 117 aktów. Lewa kolumna pokazuje tam 1,7 procent, bo w poprzednim okresie sprzedała się cała miejscowa inwestycja deweloperska. - **Boguszów-Gorce, plus 8,5 procent**, jedyne miasto koszyka, w którym prawa kolumna jest wyższa od lewej z powodu wykupu lokali komunalnych. - **Świebodzice, plus 3,3 procent**, przy 11,3 procent w medianie miasta. Realne tempo jest tu trzy razy niższe od pozornego. Wspólny obraz jest więc taki: **w aglomeracji wałbrzyskiej mieszkania drożeją wszędzie poza samym Wałbrzychem.** ## W cennikach czeka 169 lokali | Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Wałbrzych | 165 | 8519 | 6354 | | Świebodzice | 4 | 6379 | 6899 | | Szczawno-Zdrój | 0 | brak | 5256 | | Kamienna Góra | 0 | brak | 6224 | | Boguszów-Gorce | 0 | brak | 1654 | Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. **Praktycznie cała oferta deweloperska tej aglomeracji mieści się w Wałbrzychu**, i to w dwóch inwestycjach: 114 lokali przy Podwalu po 7956 zł i 51 przy Kątowej po 9497 zł. Cztery mieszkania w Świebodzicach to resztki jednej inwestycji, a w trzech pozostałych miastach nie ma nic. Wałbrzyski cennik leży przy tym **2165 zł powyżej mediany zamkniętych aktów pierwszej sprzedaży**, czyli o 34 procent, i 3947 zł powyżej mediany całego miasta. Kupujący, który patrzy na ofertę deweloperską, ogląda produkt niemal dwa razy droższy niż typowa transakcja w tym mieście. ## Domy i działki | Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | Działki, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Szczawno-Zdrój | 16 | 763 888 zł | 794 m² | 50 procent | 9 | | Kamienna Góra | 5 | 650 000 zł | 402 m² | 20 procent | 0 | | Świebodzice | 25 | 594 900 zł | 636 m² | 28 procent | 12 | | Wałbrzych | 141 | 586 000 zł | 536 m² | 40 procent | 55 | | Boguszów-Gorce | 12 | 453 000 zł | 734 m² | 42 procent | 24 | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Tylko Wałbrzych ma tu próbę, na której da się cokolwiek oprzeć: 141 aktów.** Cztery pozostałe miasta mieszczą się w pięciu do dwudziestu pięciu transakcjach i podajemy je jako rząd wielkości. Kolumna ostatnia wymaga osobnego ostrzeżenia. **Tylko w Wałbrzychu rejestr notuje działki o typowej powierzchni 552 m², czyli takie, które są parcelami.** W Boguszowie-Gorcach typowa powierzchnia w 24 aktach to 25 m², w Świebodzicach 19 m², a w Szczawnie 69 m², więc są to fragmenty i udziały w gruncie, a nie działki budowlane. Kamienna Góra nie notuje w oknie ani jednej transakcji działką. **O cenie parceli w czterech z pięciu miast ten rejestr nie mówi nic.** ## Pięć gmin obok Poza piątką z tabeli powiaty wałbrzyski i kamiennogórski niosą pięć kolejnych gmin z próbą co najmniej trzydziestu aktów, i wszystkie są tańsze od czterech z pięciu miast: - **Lubawka: 3529 zł/m² przy 68 aktach, 751 miejsce w kraju** - **Jedlina-Zdrój: 3490 zł/m² przy 82 aktach, 754 miejsce** - **Głuszyca: 2951 zł/m² przy 115 aktach, 794 miejsce.** Warto ją czytać ostrożnie, bo powtarza się w niej wzorzec Boguszowa: 47 ze 115 aktów to pierwsza sprzedaż, a sam rynek wtórny wynosi 2838 zł. - **Mieroszów: 2876 zł/m² przy 94 aktach, 800 miejsce** - **Walim: 2090 zł/m² przy 51 aktach, 851 miejsce.** To najtańsza gmina w tej części województwa. Cztery dalsze gminy obu powiatów, Czarny Bór, Stare Bogaczowice, wiejska gmina Kamienna Góra i Marciszów, mają w oknie od 15 do 25 aktów, czyli poniżej progu, i ich median nie podajemy. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Szczawno-Zdrój: 282 450 zł**, a z drugiej ręki 295 300 zł - **Świebodzice: 258 200 zł**, a z drugiej ręki 236 050 zł - **Wałbrzych: 228 600 zł**, a z drugiej ręki 222 100 zł - **Kamienna Góra: 208 050 zł**, a z drugiej ręki 181 950 zł - **Boguszów-Gorce: 116 900 zł**, a z drugiej ręki 156 550 zł Rozpiętość wynosi **165 550 zł przy medianie miasta i 138 750 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki**, czyli przy porównywalnym produkcie mniejsza. Warto zauważyć, że **za pięćdziesiąt metrów w Szczawnie-Zdroju kupuje się prawie dwa i pół takiego samego mieszkania w Boguszowie-Gorcach**, a oba miasteczka leżą po przeciwnych stronach Wałbrzycha, w odległości sześciu i ośmiu kilometrów od jego centrum. Cała ta aglomeracja mieści się przy tym poniżej jednej liczby: **za pięćdziesiąt metrów w każdym z tych pięciu miast płaci się mniej niż za trzydzieści metrów we Wrocławiu.** ## Analizy poszczególnych miast Wszystkie pięć miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Wałbrzychu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-walbrzych) - [Ceny mieszkań w Świebodzicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swiebodzice) - [Ceny mieszkań w Szczawnie-Zdroju](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczawno-zdroj) - [Ceny mieszkań w Kamiennej Górze](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kamienna-gora) - [Ceny mieszkań w Boguszowie-Gorcach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-boguszow-gorce) Sąsiednią ziemię kłodzką zestawiamy w [porównaniu Kłodzka, Polanicy, Kudowy, Nowej Rudy i Bystrzycy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-klodzko-polanica-kudowa-nowa-ruda), Karkonosze w [porównaniu Jeleniej Góry, Karpacza, Szklarskiej Poręby i Kowar](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jelenia-gora-karpacz-szklarska-kowary), a Wrocław w [analizie cen na osiedlach Wrocławia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osiedla-wroclawia). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.